Kort svar: handpenningavtalet — contrato de arras — är det dokument som i praktiken avgör ditt bostadsköp i Spanien. Det fastställer pris, tidsfrist, kostnadsfördelning och framför allt vad som händer om affären inte fullföljs. Dokumentets rubrik avgör inte dess rättsliga innebörd: ett papper med överskriften «contrato de arras» kan innehålla bekräftande, ångerberättigande eller vitesbelagd handpenning, med mycket olika konsekvenser. Innan du betalar något bör lagfartsutdrag, planstatus och belastningar vara kontrollerade.
På vårt kontor i Alfaz del Pi ser vi samma scen varje vecka: en svensk eller norsk köpare hittar bostaden, mäklaren skickar ett tvåsidigt dokument och begär 6 000 € «för att reservera den». Köparen skriver under samma dag. Tre veckor senare dyker det upp en oregistrerad pool, ett utmätningsbeslut eller en avvikelse på tjugo kvadratmeter — och då börjar det verkliga problemet: hur tar man sig ur avtalet utan att förlora pengarna.
Den här artikeln går igenom vad som ska kontrolleras före undertecknandet och vad man gör när den juridiska granskningen avslöjar ett fel.
Innehåll
- Reservation, handpenning, privat avtal och arras: vad varje begrepp betyder
- De tre typerna av arras och deras konsekvenser
- Rubriken avgör inte avtalets rättsliga innebörd
- De femton kontrollpunkterna före undertecknandet
- Särskilda frågor för utländska köpare
- Vad händer om granskningen avslöjar ett problem?
- Varningssignaler: när du inte bör skriva under ännu
- Slutlig checklista
- Vanliga frågor
- Rättskällor
Reservation, handpenning, privat avtal och arras: vad varje begrepp betyder
Fyra uttryck används omväxlande på den spanska bostadsmarknaden, trots att de inte är synonymer.
Reservation (reserva). Ett kort dokument, oftast upprättat av mäklaren, där köparen betalar ett mindre belopp — 3 000 till 6 000 € är vanligt på Costa Blanca — för att bostaden ska tas av marknaden i några dagar eller veckor. Det följs normalt av ett arras-avtal. Det är i detta skede som flest personer skriver under utan att ha läst något.
Handpenning (señal). Ingen självständig rättsfigur, utan en vardaglig beskrivning av det betalda beloppet. Rättsverkan beror på vad avtalet säger.
Privat köpeavtal (contrato privado de compraventa). Ett fullständigt avtal som fullbordar köpet enligt artikel 1445 i den spanska civillagen, även om äganderätten ännu inte överförs. I spansk rätt övergår äganderätten genom kombinationen av rättsgrund och besittningsövergång (artikel 609 CC), vilket i praktiken sker vid notariehandlingen.
Arras. Den överenskommelse enligt vilken ett belopp betalas i anslutning till köpeavtalet, vars funktion — bevis, säkerhet eller ångerrätt — beror på vad parterna har avtalat.
De tre typerna av arras och deras konsekvenser
Bekräftande arras (confirmatorias). Detta är huvudregeln. Beloppet visar att avtalet finns och avräknas mot köpeskillingen. Ingen part får ångra sig. Vid avtalsbrott kan motparten kräva fullgörelse eller häva avtalet med skadestånd enligt artikel 1124 CC. Artikel 343 i handelsbalken (Código de Comercio) uttrycker samma princip.
Ångerberättigande arras (penitenciales). Dessa regleras i artikel 1454 CC: om arras eller handpenning har utgetts i köpeavtalet kan avtalet frånträdas genom att köparen förlorar beloppet eller säljaren återbetalar det dubbla. De skapar en avgränsad ångerrätt. Ingen part kan tvinga den andra att köpa eller sälja.
Vitesbelagda arras (penales). Fungerar som en vitesklausul enligt artiklarna 1152 och 1153 CC. De ger ingen ångerrätt: beloppet utgör förutbestämt skadestånd vid avtalsbrott, och fullgörelse kan dessutom krävas om detta uttryckligen avtalats.
Rubriken avgör inte avtalets rättsliga innebörd
Detta är sannolikt den mest missförstådda punkten på hela området: att ett dokument heter «contrato de arras» betyder inte att det innehåller ångerberättigande arras. Avgörande är klausulernas innehåll och parternas vilja, som tolkas enligt artiklarna 1281 och följande i civillagen.
Högsta domstolens praxis är konsekvent: artikel 1454 har undantagskaraktär och ska tolkas restriktivt. För att arras ska anses ångerberättigande krävs att parternas vilja framgår otvetydigt. Vaga formuleringar som «i egenskap av handpenning» eller «a conto av priset» räcker inte. Vid tvivel bedöms de som bekräftande. Generaldirektoratet för rättssäkerhet och notariatsväsen (DGSJFP) tillämpar denna doktrin i beslut publicerade i BOE, bland andra besluten av den 13 juli 2022 och den 31 juli 2024.
Praktisk konsekvens: om du skriver under i tron att du kan backa mot att förlora 6 000 €, och dokumentet inte tydligt ger den rätten, kan säljaren i stället kräva att du fullföljer köpet för 350 000 €. Och omvänt: en säljare som vill sälja dyrare till någon annan kan inte alltid nöja sig med att betala tillbaka det dubbla.
De femton kontrollpunkterna före undertecknandet
1. Säljarens identitet och rättshandlingsförmåga
Kontrollera att den som skriver under är ägare eller har tillräcklig fullmakt: pass eller ID samt NIE. Särskild uppmärksamhet krävs när säljaren är gift under giftorättsgemenskap, när arvingar ännu inte tillträtt dödsboet, när ett bolag säljer och styrelseledamotens behörighet måste styrkas, eller vid förvaltarskap. Undertecknar ett ombud ska fullmakten läsas ordagrant — det räcker inte att den existerar.
2. Lagfaren ägare
Ett aktuellt lagfartsutdrag (nota simple) från fastighetsregistret begärs. Du kan beställa det själv: vi förklarar hur i nota simple och katastralt intyg. Registrerad ägare ska vara densamma som säljaren. Ett utdrag från för sex månader sedan duger inte: belastningar kan registreras vilken dag som helst.
3. Exakt beskrivning av fastigheten
Fastighetsbeteckning i Catastro, registerfastighet, bostads- och tomtyta, gränser och tillbehör (garage, förråd). Ett fel i fastighetsbeteckningen kan tvinga fram ett nytt avtal.
4. Överensstämmelse mellan register, Catastro och verklighet
Det vanligaste felet på Costa Blanca. Ytorna i fastighetsregistret, i Catastro och de som faktiskt finns på plats måste jämföras före undertecknandet. När de inte stämmer ligger nästan alltid en oregistrerad byggnation bakom. Vi går igenom de fjorton typfallen i Fastighetsregistret vs Catastro: vad du gör när kvadratmetrarna, poolen eller byggnaderna inte stämmer.
5. Inteckningar
Lagfartsutdraget visar om det finns inskriven inteckning och med vilket ansvarsbelopp. Observera: det inskrivna ansvarsbeloppet är inte samma sak som kvarvarande skuld. Ett aktuellt skuldintyg från banken behövs.
6. Utmätningar och andra belastningar
Anteckningar om utmätning, skattemässiga belastningar, hävningsvillkor, servitut, förköps- och återköpsrätter samt plan- eller kustrelaterade belastningar. Allt detta framgår, eller borde framgå, av lagfartsutdraget. Se vår artikel om vad ett embargo är och hur det hävs.
7. Planstatus
Markens klassificering, tillämpliga planbestämmelser och om byggnaden följer planen eller befinner sig utanför planordning (fuera de ordenación). Detta styrks med planbesked från kommunen. På icke bebyggbar mark är kontrollen ännu mer krävande: se vår artikel om köp av fastighet på rustik mark i Valenciaregionen.
8. Ej deklarerade byggnationer, pooler och tillbyggnader
Pooler, inglasade terrasser, uterum, källare och tillbyggda våningar som inte framgår av köpebrevet eller registret. Kommunalt intyg om att det inte finns något pågående planärende bör begäras. Hela regelverket beskrivs i bygga eller renovera utan bygglov i Spanien.
9. Samfällighetsföreningen
Stadgar, ordningsregler, andelstal, gällande beslut och begränsningar — särskilt viktigt om bostaden ska hyras ut till turister. Vår artikel om samfällighetsföreningar i Spanien utvecklar dessa skyldigheter.
10. Skuldintyg och extrauttaxeringar
Artikel 9.1.e) i lag 49/1960 om ägarlägenheter innebär att den förvärvade bostaden svarar för tidigare ägares obetalda avgifter, begränsat till den förfallna delen av innevarande år och de tre närmast föregående kalenderåren. Säljaren ska vid notariehandlingen förete intyg från sekreteraren med ordförandens godkännande, om inte köparen uttryckligen befriar säljaren — en befrielse vi sällan rekommenderar. Utöver förfallen skuld måste beslutade men ännu inte debiterade extrauttaxeringar utredas.
11. Boende, hyresgäster och besittningsförhållanden
Överlämnas bostaden fri från boende? Finns gällande hyresavtal och därmed eventuell förköpsrätt för hyresgästen? Förekommer olovlig ockupation? Fri besittning ska avtalas uttryckligen, med datum och konsekvens vid avtalsbrott.
12. Energideklaration och nödvändiga handlingar
Energideklaration är obligatorisk vid överlåtelse enligt kunglig förordning 390/2021 och åligger säljaren. Därtill: första eller andra inflyttningstillstånd i förekommande fall, installationsintyg, senaste IBI-avier, sophämtningsavgift och abonnemang, samt intyg om avsaknad av planöverträdelse när fallet motiverar det.
13. Pris, betalda belopp och betalningssätt
Totalpris, belopp som betalas vid undertecknandet, betalningsplan, betalningsmedel och uttrycklig avräkning mot köpeskillingen. All otydlighet om huruvida beloppet förloras, återbetalas eller avräknas måste undvikas.
14. Datum och villkor för notariehandlingen
Sista datum, utsedd notarie, vem som kallar, vilka handlingar varje part ska ta med och vad som gäller om datumet inte hålls av skäl utanför parternas kontroll. Trettio dagar är vanligt — och för en utländsk köpare utan NIE och spanskt bankkonto ofta för kort.
15. Konsekvenser av avtalsbrott
Avtalets viktigaste klausul. Den ska utan tolkningsutrymme ange vad som händer om köparen brister, vad som händer om säljaren brister, om ångerrätt finns och om ytterligare skadestånd avtalas.
Särskilda frågor för utländska köpare
NIE. Krävs för notariehandling och för att betala skatt. Det kan ta veckor att få. Avtalets tidsfrist måste vara realistisk. Se vår guide om NIE.
Finansiering. Om köpet förutsätter bolån måste avtalet uttryckligen reglera vad som händer om banken säger nej. Utan en sådan klausul är ett avslag inte i sig hävningsgrund utan konsekvenser: det är köparens risk.
Internationella överföringar. Penningtvättskontroller kan hålla kvar medel i flera dagar. Tidsplanen måste ta höjd för detta och medlens ursprung ska kunna styrkas för notarie och bank.
Fullmakter. Kan du inte närvara vid undertecknandet kan fullmakt upprättas hos spansk notarie eller hos notarie i hemlandet med apostille och auktoriserad översättning. Detta bör ordnas före arras-avtalet, inte efter.
Säljare utan skatterättslig hemvist och 3 %-innehållandet. När säljaren inte har skatterättslig hemvist i Spanien är köparen skyldig att hålla inne 3 % av köpeskillingen och betala in beloppet till Skatteverket via blankett 211, enligt artikel 25.2 i lagen om inkomstskatt för icke bosatta (kungligt lagdekret 5/2004). Det är inte frivilligt: om köparen inte innehåller beloppet blir fastigheten ansvarig för skatten. Skyldigheten ska framgå av arras-avtalet. Vi behandlar detta i kapitalvinstskatt vid försäljning av bostad.
Fördelning av kostnader och skatter. Artikel 1455 CC lägger kostnaden för köpebrevets upprättande på säljaren och kostnaden för första kopian och efterföljande handlingar på köparen, om inte annat avtalas — och i praktiken avtalas nästan alltid annat. Den kommunala värdestegringsskatten (plusvalía) åligger säljaren vid onerösa överlåtelser. ITP betalas av köparen.
Gällande skattesatser i Valenciaregionen. Sedan den 1 juni 2026, genom lag 5/2025 av den 30 maj, är den allmänna satsen för överlåtelseskatt (ITP) vid köp av begagnad bostad 9 % för fastigheter med värde upp till 1 000 000 € och 11 % däröver. Den allmänna satsen för stämpelskatt (AJD) är 1,4 %. Nyproduktion beskattas med 10 % moms plus AJD. Räkna på ditt fall med vår kalkylator för köpkostnader eller läs den kompletta guiden till alla kostnader.
Vad händer om granskningen avslöjar ett problem?
Att ett fel upptäcks betyder inte att köpet måste avbrytas. Det betyder att avtalet måste anpassas. Nedan beskriver vi vilket rättsligt syfte varje avtalsbestämmelse ska uppnå. Vi tillhandahåller inga klausulmallar: formuleringen beror på det enskilda fallet, och en klausul kopierad från internet gör ofta mer skada än nytta.
Inskriven inteckning
Målet är att fastigheten överlåts fri från belastningar. Två åtgärder måste skiljas åt: den ekonomiska lösen av skulden och avregistreringen i fastighetsregistret, som kräver särskild notariehandling och inskrivning. Normalt hålls den nödvändiga delen av köpeskillingen inne vid notariebesöket och betalas med bankcheck till långivaren, med dokumenterat åtagande att genomföra avregistreringen. Arras-avtalet ska förutse mekanismen och ange vem som bär kostnaderna.
Antecknad utmätning
Borgenär, belopp och ärendets status måste fastställas. Målet är att anteckningen avregistreras före notariebesöket eller, om det inte är möjligt, samtidigt, genom deposition eller betalning med innehållen köpeskilling och beslut om avregistrering. En utmätning från Skatteverket eller Socialförsäkringen hanteras annorlunda än en från ett civilmål, och tidsplanen måste anpassas därefter.
Oregistrerad pool eller tillbyggnad
Först måste avgöras om byggnationen kan legaliseras, om fristen för kommunens ingripande har löpt ut, eller om den befinner sig utanför planordning. Först därefter kan man ta ställning till om säljaren ska åläggas att upprätta nybyggnadsdeklaration — vid ålder enligt artikel 28.4 i kungligt lagdekret 7/2015 när förutsättningarna föreligger — vem som bär teknisk, notarie-, registrerings- och skattekostnad, och inom vilken frist. Viktigt: en nybyggnadsdeklaration grundad på ålder är inte detsamma som en planrättslig legalisering.
Avvikelse mellan register och Catastro
Man måste fastställa vilken av beskrivningarna som motsvarar verkligheten och om rättelsen ska ske registervägen, via Catastro eller båda. När avvikelsen påverkar finansiering eller framtida försäljning är det rimligt att säljaren löser den före notariebesöket, med frist och uttrycklig konsekvens i avtalet.
Planrättsligt problem
Rätt lösning är att göra köparens förpliktelse beroende av konkret och verifierbar kommunal dokumentation — planbesked, intyg om avsaknad av ärende — med bestämd frist, och att reglera vad som gäller om handlingarna uteblir eller visar en överträdelse. Den vaga formuleringen «under förutsättning att allt är i ordning» håller inte i domstol.
Skuld till samfällighetsföreningen
Intyget enligt artikel 9.1.e) ska begäras som förhandsdokumentation, inte först vid undertecknandet. Finns skuld ska motsvarande belopp hållas inne och betalas direkt till föreningen vid notariebesöket.
Beslutad extrauttaxering
Vem som bär kostnaden ska anges uttryckligen. Regeln är inte så entydig i lag som många tror: avgörande är stämmobeslutets datum och vad parterna avtalat. Ett åtagande från säljaren i köpebrevet är bra, men om säljaren inte betalar kan föreningen vända sig mot fastigheten. Innehållen köpeskilling är säkrare än ett löfte.
Kustlagen
Innan slutlig förpliktelse påtas ska tomtens läge i förhållande till det allmänna kustområdet och dess servitut kontrolleras hos myndighet. Att lagfartsutdraget inte nämner något styrker inte att belastning saknas. Vi förklarar vad som ska kontrolleras i Köpa bostad som berörs av den spanska kustlagen.
Finansiering
Ett avslag på bolåneansökan befriar köparen bara om avtalet säger det. En väl formulerad klausul anger banken eller bankerna, lägsta lånebelopp, frist för besked och hur avslaget ska styrkas. Utan dessa moment är klausulen verkningslös.
Varningssignaler: när du inte bör skriva under ännu
- Du har inget aktuellt lagfartsutdrag, eller det du har är flera månader gammalt.
- Dokumentet anger varken registerfastighet eller fastighetsbeteckning.
- Du ombeds betala kontant, till en privatpersons konto eller till mäklarens utländska konto.
- Säljaren företräds av ombud och du får inte kopia av fullmakten.
- Det finns en pool, ett inglasat uterum eller en tillbyggnad som inte framgår av köpebrevet.
- Avtalet säger inget om vad som händer om banken avslår bolånet.
- Du pressas att skriva under i dag för att «en annan köpare är intresserad».
- Fristen till notariebesöket är trettio dagar och du saknar fortfarande NIE.
- Säljaren saknar skatterättslig hemvist i Spanien och dokumentet nämner inte 3 %-innehållandet.
- Du ombeds skriva under ett dokument på spanska som du inte läst på ett språk du behärskar.
Slutlig checklista
- Aktuellt lagfartsutdrag inhämtat och granskat.
- Säljarens äganderätt och behörighet kontrollerad; fullmakter granskade.
- Fastighetsbeteckning, registerfastighet och ytor jämförda med verkligheten.
- Belastningar identifierade: inteckningar, utmätningar, servitut.
- Planstatus kontrollerad hos kommunen.
- Skuldintyg från föreningen begärt och extrauttaxeringar kontrollerade.
- Besittnings- och hyresförhållanden klarlagda.
- Energideklaration och inflyttningstillstånd tillgängliga.
- Pris, betalningsplan och betalningsmedel skriftligen fastställda.
- Realistiskt datum för notariebesök och utsedd notarie.
- Arras-typen uttryckt otvetydigt.
- Finansieringsvillkor formulerat med bank, belopp och frist.
- Kostnads- och skattefördelning uttryckligen avtalad.
- 3 %-innehållande reglerat om säljaren inte är bosatt i Spanien.
- Dokumentet granskat av oberoende advokat före överföringen.
Vanliga frågor
Vad händer om köparen ångrar sig efter att ha skrivit under arras?
Det beror på typen. Med ångerberättigande arras kan köparen frånträda och förlora det betalda beloppet. Med bekräftande arras finns ingen ångerrätt: säljaren kan kräva att köpet fullföljs eller häva och kräva den faktiska skadan, som kan vara större eller mindre än det betalda beloppet.
Måste säljaren alltid betala tillbaka det dubbla?
Nej. Dubbel återbetalning är rättsverkan av ångerberättigande arras enligt artikel 1454 CC. Är de bekräftande svarar den avtalsbrytande säljaren enligt artikel 1124 CC, vilket kan innebära mer eller mindre än det dubbla. Är de vitesbelagda gäller det avtalade vitesbeloppet.
Vad händer om banken inte beviljar bolånet?
Innehåller avtalet ett välformulerat finansieringsvillkor får köparen tillbaka beloppet enligt vad som avtalats. Saknas villkoret befriar avslaget inte köparen: risken att få finansiering ligger som huvudregel på köparen. Detta är den vanligaste orsaken till att våra klienter förlorar handpenning.
Kan jag få tillbaka reservationsbeloppet om ett planrättsligt problem dyker upp?
Det beror på vad som avtalats. Om avtalet villkorar affären av gynnsam kommunal dokumentation, ja. Utan sådan bestämmelse måste bedömas om felet utgör säljarens avtalsbrott, villfarelse eller dolt fel — vilket är tvistemål med osäker utgång.
Kan ett arras-avtal ändras?
Ja, om båda parter accepterar det, genom skriftligt tillägg undertecknat av båda. Det är vanligt när fristen till notariebesöket visar sig för kort eller när granskningen avslöjar ett fel som måste rättas. En muntlig överenskommelse med mäklaren ändrar inte avtalet.
Hur mycket betalas normalt i arras?
Inget belopp är lagstadgat. På Costa Blanca ligger det vanligen mellan 5 % och 10 % av priset, ofta föregånget av en reservation på 3 000–6 000 €. Ju högre belopp, desto större krav på förhandsgranskningen.
Bör jag skriva under arras innan jag har lagfartsutdraget?
Vi avråder bestämt. Lagfartsutdraget visar vem som är registrerad ägare och vilka belastningar som finns. Det tar timmar att få och kostar nästan ingenting. Att skriva under utan det är att förbinda sig att köpa något vars rättsliga status är okänd.
Vad händer om det finns en inteckning i bostaden?
Det hindrar inte köpet. Normalt löses inteckningen med en del av köpeskillingen vid notariebesöket, genom bankcheck till långivaren, varefter avregistreringen genomförs. Vad som krävs är att arras-avtalet förutser mekanismen, skuldintyget och vem som bär kostnaderna.
Rättskällor
- Kunglig förordning av den 24 juli 1889, spanska civillagen: artiklarna 609, 1124, 1152, 1153, 1255, 1281, 1445, 1454 och 1455 (BOE).
- Kunglig förordning av den 22 augusti 1885, handelsbalken: artikel 343 (BOE).
- Lag 49/1960 av den 21 juli om ägarlägenheter: artikel 9.1.e) (BOE).
- Kungligt lagdekret 5/2004, lagen om inkomstskatt för icke bosatta: artikel 25.2 (BOE) och blankett 211 (Agencia Tributaria).
- Kungligt lagdekret 7/2015, mark- och stadsförnyelselagen: artikel 28.4 (BOE).
- Kunglig förordning 390/2021 om energideklaration av byggnader (BOE).
- Lag 5/2025 av den 30 maj (Generalitat Valenciana, DOGV), som ändrar ITP- och AJD-satserna med verkan från den 1 juni 2026.
- Beslut från DGSJFP av den 13 juli 2022 och den 31 juli 2024 om restriktiv tolkning av artikel 1454 CC (BOE).
Granskning av ditt avtal före undertecknandet
Vi granskar reservations- och arras-avtal före undertecknandet, med kontroll av fastighetsregister, Catastro och planstatus, och anpassar dokumentet när granskningen avslöjar ett fel. Vi arbetar på svenska, norska, danska, engelska och spanska.
Läs mer om vår rådgivning vid bostadsköp eller räkna på dina siffror med våra kostnadsfria verktyg: köpkostnader och plusvalía municipal.
Colás Abogados / Advokater — Hugo Gutiérrez Colás, advokat nr 6.539 ICALI
Calle Mozart 9, 03581 Alfaz del Pi (Alicante)
E-post: [email protected]
Telefon: +34 629 549 430
Webb: www.colas-abogados.com
Författare: Hugo Gutiérrez Colás, advokat nr 6.539 i Alicantes advokatsamfund. Publicerad den 19 augusti 2026. Senaste juridiska granskning: 19 augusti 2026.
Denna artikel är av informativ karaktär och utgör inte juridisk rådgivning i ett enskilt ärende. Klassificeringen av ett arras-avtal beror på dess innehåll och omständigheterna i varje affär.