Att sälja sin bostad i Spanien är ofta en glädjande affär – men många nordiska ägare blir överraskade av skatten på vinsten och av de 3 % som köparen håller inne redan på tillträdesdagen. Den här artikeln förklarar hur reavinstskatten (kapitalvinstskatt) fungerar för dig som inte är skattemässigt bosatt i Spanien, så att du vet vad du faktiskt får ut av försäljningen.
Vad beskattas?
När du som icke-resident säljer en fastighet i Spanien betalar du skatt på vinsten – skillnaden mellan vad du betalade när du köpte och vad du säljer för. Vinsten redovisas på blankett Modelo 210. För säljare som är bosatta inom EU/EES (vilket gäller Sverige, Norge, Danmark, Finland och Island) är skattesatsen 19 % på nettovinsten.
Så räknas vinsten ut
Vinsten är inte hela försäljningssumman, utan skillnaden mellan överlåtelsevärdet och anskaffningsvärdet. Det fina är att du får dra av en rad kostnader, vilket sänker vinsten och därmed skatten:
- Den överlåtelseskatt (ITP) eller moms du betalade vid köpet
- Notarie-, registrerings- och advokatkostnader vid både köp och försäljning
- Mäklararvode vid försäljningen
- Värdehöjande renoveringar – förutsatt att du har fakturor
Räkneexempel
Anta att du köpte en villa för 200 000 € och nu säljer den för 300 000 €. Vid köpet betalade du cirka 20 000 € i skatter och avgifter, och du har lagt 15 000 € på en värdehöjande renovering. Mäklaren tar 9 000 € vid försäljningen.
Anskaffningsvärde: 200 000 + 20 000 + 15 000 = 235 000 €. Avdrag vid försäljning: 9 000 €. Skattepliktig vinst: 300 000 − 235 000 − 9 000 = 56 000 €. Skatt 19 %: 10 640 €. Utan avdragen hade vinsten beskattats som 100 000 € – nästan dubbelt så mycket. Det lönar sig alltså att spara alla kvitton.
De 3 % som köparen håller inne
Här blir många överraskade. När säljaren är icke-resident är köparen enligt lag skyldig att hålla inne 3 % av köpeskillingen och betala in den till skattemyndigheten (på blankett Modelo 211). Det är ett förskott på din reavinstskatt – inte en extra avgift. På en försäljning för 300 000 € hålls alltså 9 000 € inne, och du får 291 000 € utbetalt på tillträdesdagen.
När du sedan deklarerar vinsten på Modelo 210 räknas de 3 % av från din skatt. Är den faktiska skatten lägre än det innehållna beloppet – eller gör du till och med en förlust – har du rätt att få tillbaka mellanskillnaden. I exemplet ovan blir skatten 10 640 €, vilket är mer än de innehållna 9 000 €, så du betalar resterande 1 640 €. Men gör du en mindre vinst eller en förlust kan en stor del av de 9 000 € betalas tillbaka.
Glöm inte plusvalía municipal
Utöver reavinstskatten tar kommunen ut en egen skatt – plusvalía municipal – på ökningen av markvärdet under din ägartid. Den betalas separat och beräknas på annat sätt. Tillsammans utgör dessa två skatter den totala skattekostnaden vid en försäljning.
Rättslig grund och tidsfrister
Reglerna följer av lagen om inkomstskatt för utomlands bosatta (Impuesto sobre la Renta de no Residentes, IRNR). Modelo 210 för att deklarera vinsten ska normalt lämnas in inom fyra månader från försäljningsdatumet. Köparens 3 %-inbetalning ska ske inom en månad. Att hålla tidsfristerna är viktigt – särskilt om du har pengar att få tillbaka.
Räkna ut din vinst i förväg
Vill du se ungefär hur mycket skatt du skulle betala innan du säljer? Använd vår kostnadsfria kalkylator för kapitalvinst: colas-abogados.com/verktyg/kapitalvinst. Den ger en första uppskattning, men varje försäljning är unik – vi rekommenderar alltid en individuell genomgång innan du skriver under.
På Colás Abogados företräder vi nordiska fastighetsägare genom hela försäljningen: vi beräknar vinsten, hanterar Modelo 210 och 211, och ser till att du får tillbaka eventuellt överskjutande belopp av de innehållna 3 %.
Kontakta oss / Contact us / Contáctenos:
Email: [email protected]
Telefon: +34 629 549 430
Webb: www.colas-abogados.com