Kort svar: det spanska fastighetsregistret (Registro de la Propiedad) och fastighetstaxeringsregistret (Catastro) är två skilda institutioner med skilda syften, och de behöver inte stämma överens. Registret publicerar vem som är ägare och vilka belastningar fastigheten har; Catastro beskriver fastigheten i huvudsak för skatteändamål. Ingen av dem visar i sig att en byggnation är planrättsligt laglig. När kvadratmetrarna, poolen eller byggnaderna inte stämmer är det första steget inte att rätta pappret, utan att ta reda på vilken av de tre verkligheterna — registrets, Catastros och den fysiska — som är den riktiga, och varför de skiljer sig åt.
Det är den vanligaste avvikelsen vid villaköp på Costa Blanca. Lagfartsutdraget anger 180 m²; Catastro 214 m²; och på plats finns dessutom en pool som inte syns i något av registren. Därifrån följer oftast en av två felaktiga reaktioner: antingen ignoreras problemet eftersom «banken har inte sagt något», eller så avbryts köpet eftersom «huset är olagligt». Ingen av slutsatserna håller utan en föregående analys.
Innehåll
- Vad varje institution gör och varför avvikelser uppstår
- Ordlista: tio begrepp som inte betyder samma sak
- Fjorton konkreta fall och vad de innebär
- Tre påståenden vi hör varje vecka — och som är felaktiga
- Vilka handlingar som måste begäras
- Vem ska lösa avvikelsen: köparen eller säljaren?
- Beslutsträd
- Vanliga frågor
- Rättskällor
Vad varje institution gör och varför avvikelser uppstår
Fastighetsregistret är ett rättighetsregister. Det publicerar vem som är ägare, vilka sakrätter som finns och vilka belastningar som vilar på fastigheten. Det inskrivna presumeras vara riktigt och står under domstolarnas skydd. Men registret bygger på ansökan: det speglar bara det som någon har begärt att få inskrivet. Om ingen har deklarerat tillbyggnaden finns den inte i registret — och den frånvaron säger ingenting om huruvida byggnationen var laglig.
Catastro är ett administrativt register över fastigheternas beskrivning, under det spanska finansministeriet, med i huvudsak fiskalt syfte: det ligger till grund för fastighetsskatten IBI och andra skatter. Artikel 3 i lagen om Catastro (kungligt lagdekret 1/2004) föreskriver att beskrivningen ska återspegla den fysiska verkligheten och att det katastrala intyget presumeras riktigt om inte annat visas. Den praktiska följden är dubbel: Catastro tenderar att registrera det som finns — antingen genom ägarens deklaration eller genom myndighetens flygbildsanalys — oberoende av om det finns bygglov, eftersom dess uppgift är att beskatta, inte att tillåta.
Den fysiska verkligheten är det man ser vid besiktningen. Och det är den enda av de tre som inte går att diskutera.
Avvikelserna har tydligt identifierbara orsaker: fastigheter inskrivna för decennier sedan med vaga beskrivningar, tillbyggnader som aldrig deklarerats, byggnationer som anmälts till Catastro men aldrig skrivits in i registret — eller tvärtom, gamla uppmätningar mot dagens georefererade kartering, samt felaktigt dokumenterade avstyckningar och sammanslagningar. På Costa Blanca tillkommer en egen faktor: decennier av snabb byggnation under sjuttio- och åttiotalen med betydligt svagare dokumentkontroll än i dag.
Sedan lag 13/2015, som reformerade både inteckningslagen och katasterlagen, finns en samordningsmekanism. När en fastighet uppnår status som samordnad presumeras enligt artikel 10.5 i inteckningslagen att den inskrivna grafiska avgränsningen motsvarar verkligheten. De flesta äldre fastigheter är ännu inte samordnade.
Ordlista: tio begrepp som inte betyder samma sak
En stor del av misstagen på detta område är begreppsmisstag. Det lönar sig att fastställa distinktionerna först.
- Registeravvikelse: det som står i fastighetsregistret motsvarar inte den fysiska verkligheten. Rättas via artiklarna 199, 201 eller 202 i inteckningslagen, beroende på fallet.
- Katastral avvikelse: det som står i Catastro motsvarar inte verkligheten. Rättas genom ägarens ändringsdeklaration (artikel 13) eller genom förfarandet för avhjälpande av avvikelser (artikel 18).
- Ej inskriven byggnation: byggnaden finns men syns inte i registret. Ett problem med registerpublicitet, inte nödvändigtvis med laglighet.
- Ej deklarerad byggnation: byggnaden har inte anmälts till Catastro. Ett åsidosättande av en formell skatteplikt, med möjlig sanktion och efterbeskattning av IBI.
- Byggnation utan bygglov: uppförd utan det planrättsliga tillstånd som krävdes. Detta är ett lagligshetsproblem, och det är oberoende av de två föregående.
- Planöverträdelse: handling som kan leda till både sanktionsärende och ärende om återställande av laglig ordning.
- Nybyggnadsdeklaration: notariehandling som för in byggnaden i registret. För färdigställd byggnad krävs bygglov, tekniskt slutintyg och i förekommande fall tioårsförsäkring (artikel 28.1 i kungligt lagdekret 7/2015).
- Nybyggnadsdeklaration på grund av ålder: vägen enligt artikel 28.4 i samma lag, för byggnader där åtgärder för återställande av laglig ordning inte längre kan vidtas. Kräver att åldern styrks och att inget pågående disciplinärende är antecknat.
- Utanför planordning (fuera de ordenación): byggnaden tolereras men följer inte gällande plan. Detta begränsar vilka arbeten som får utföras i den.
- Legalisering (regularización): ett generiskt och tvetydigt ord. Det kan avse en katastral uppdatering, en registerinskrivning eller en planrättslig legalisering. Det är inte samma sak och man bör alltid precisera vilken som avses.
Fjorton konkreta fall och vad de innebär
1. Registret anger färre kvadratmeter byggnadsyta än Catastro
Det vanligaste fallet. Innebär oftast att bostaden byggts till och att tillbyggnaden nått Catastro — genom deklaration eller myndighetsgranskning — men aldrig registret. Tillbyggnaden måste dateras, bygglovet kontrolleras och det måste avgöras om fristen för återställande löpt ut. Först därefter kan inskrivningsvägen bestämmas.
2. Registret anger fler kvadratmeter än Catastro
Mindre vanligt och ofta ofarligt: kan bero på en ej deklarerad delrivning, på olika mätkriterier (bruttoarea mot nyttjandearea, hur uterum och terrasser räknas) eller på ett historiskt fel. Betydelsen ligger främst i skatteeffekten och i att banken värderar det verkliga.
3. Pool i Catastro men inte i registret
Mycket vanligt i villor i Alfaz del Pi, Altea och Benissa. Att poolen finns i Catastro visar att skattemyndigheten känner till den och beskattar den; det visar inte att den har bygglov. Den avgörande kontrollen görs hos kommunen.
4. Pool som finns fysiskt men inte i något av registren
Den tydligaste varningssignalen: ingen har deklarerat den någonstans. Kontrollera om bygglov finns hos kommunen och om fristen för återställandeåtgärder löpt ut. Är poolen ny och saknar lov är risken för ett ärende verklig, och den drabbar den som äger fastigheten när föreläggandet kommer.
5. Ej inskriven tillbyggnad
Samma analys som fall 1, med en viktig nyans: påverkar tillbyggnaden stommen eller byggnadsvolymen blir det tekniska intyget dyrare, och banken kan villkora finansieringen av att inskrivning sker först.
6. Inglasat uterum
Inglasning av ett uterum är större byggnadsarbete när det skapar tillkommande bruttoarea. Det är det mest underskattade fallet bland ägare, som uppfattar det som en enkel förbättring. I en samfällighet måste dessutom kontrolleras om föreningens beslut tillät det.
7. Garage
Det måste avgöras om garaget är en egen registerfastighet, ett oskiljaktigt tillbehör till bostaden eller bara en nyttjanderättsandel i gemensamhetsutrymme. De tre formerna får olika följder vid överlåtelsen, och i äldre köpebrev blandas de ofta ihop.
8. Förråd
Samma analys som garaget. Ett förråd som använts i tjugo år men varken utgör tillbehör eller egen fastighet kanske inte ingår i det du köper.
9. Källare
Utgrävningar efter den ursprungliga byggnationen är större byggnadsarbete. En källare kan dessutom väcka frågor om boendekvalitet och om beräkning av byggrätt. Kontrollera om den redovisas som byggnadsyta i Catastro och med vilken användning.
10. Gästhus
Det fall som medför störst risk. En fristående andra byggnad kan utgöra en ökning av antalet bostadsenheter som planen inte tillåter, särskilt på icke bebyggbar mark. Det kan inte jämställas med en tillbyggnad: det kan vara direkt omöjligt att legalisera. Vi behandlar detta även i vår artikel om köp av fastighet på rustik mark.
11. Skillnader i tomtareal
Här gäller ett särskilt regelverk. Artikel 201.3 i inteckningslagen tillåter att arealskillnader konstateras utan formellt ärende när de inte överstiger 10 % av den inskrivna arealen och styrks med katastralt beskrivande och grafiskt intyg, eller när de inte överstiger 5 % av den inskrivna arealen. Över dessa trösklar krävs notarieärendet enligt artikel 201, med grannarnas medverkan. Det är värt att veta: en skillnad på 12 % ordnas inte på en eftermiddag.
12. Skillnader i fastighetsgränser
Känsligare än arealskillnader, eftersom de berör tredje man. Vägen är registerförfarandet enligt artikel 199 — med införande av den katastrala grafiska representationen eller en alternativ georefererad representation — eller gränsbestämning enligt artikel 200. Motsätter sig en granne kan saken hamna i domstol. En gränsavvikelse med förutsebar invändning är i sig skäl att inte skriva under ännu.
13. Annat antal våningar
En tillkommande våning är alltid större byggnadsarbete och påverkar ofta höjd- och byggrättsparametrar. Det är bland de fall där legalisering i efterhand är minst sannolik.
14. Inskriven byggnation som ändå kan ha planrättsliga problem
Detta tål att upprepas eftersom det strider mot intuitionen: att en byggnad är inskriven i registret garanterar inte att den följer gällande plan. Den kan ha skrivits in på grund av ålder, eller ha skrivits in korrekt och därefter hamnat utanför planordning genom en planändring. Inskrivningen styrker registerpublicitet, inte planenlighet.
Tre påståenden vi hör varje vecka — och som är felaktiga
«Den finns inte i registret, alltså är den olaglig.» Fel. Frånvaron i registret betyder bara att ingen har deklarerat byggnationen. Den kan ha ett fullständigt korrekt bygglov och ändå aldrig ha skrivits in, vilket är fullt möjligt eftersom nybyggnadsdeklaration inte alltid krävts i praktiken.
«Den finns i Catastro, alltså är den laglig.» Fel, och sannolikt det dyraste av de tre misstagen. Catastro registrerar de byggnationer det upptäcker för att kunna beskatta dem. En pool utan bygglov betalar IBI precis som en pool med bygglov. Katastral närvaro är inget tillstånd.
«Vi gjorde nybyggnadsdeklaration på grund av ålder, alltså är den legaliserad.» Fel. Artikel 28.4 i kungligt lagdekret 7/2015 möjliggör inskrivning av en byggnad där laglig ordning inte längre kan återställas, men den gör inte det byggda planenligt. Bestämmelsen föreskriver själv att registratorn ska underrätta kommunen och att situationen utanför planordning ska antecknas när det är aktuellt. Det är en registerlösning, inte en planrättslig. Hela regelverket beskrivs i bygga eller renovera utan bygglov i Spanien.
Vilka handlingar som måste begäras
- Aktuellt lagfartsutdrag (nota simple): ägare, belastningar och gällande beskrivning. Vi förklarar steg för steg hur du beställer och läser det.
- Registerintyg (certificación registral) när mer historisk detalj eller starkare bevisvärde behövs, till exempel för att rekonstruera fastighetens historik.
- Katastralt beskrivande och grafiskt intyg: ytor, byggnadsår per byggnadsdel och grafisk avgränsning av tomten. Det är dokumentet som gör jämförelsen med lagfartsutdraget möjlig.
- Ritningar: projektritningar om de finns, annars aktuell uppmätning utförd av tekniker.
- Bygglov och i förekommande fall första eller andra inflyttningstillstånd.
- Tekniskt intyg om ytor och byggnadens skick, utfärdat av arkitekt eller byggnadsingenjör.
- Åldersintyg när vägen enligt artikel 28.4 ska användas, normalt underbyggt med historiska flygbilder.
- Kommunalt planbesked: markens klassificering, användning och tillämpliga parametrar.
- Intyg om att inget disciplinärende föreligger, när fallet motiverar det. Nyttan förklaras i intyg om inga bygglovsöverträdelser.
- Ytterligare handlingar beroende på fall: samfällighetens beslut om arbetet berör gemensamma delar, sektorstillstånd (vägar, kust, vattendrag) och, på rustik mark, tillstånd för samhällsintresse om det krävs.
Vem ska lösa avvikelsen: köparen eller säljaren?
Rättsligt är säljaren skyldig att överlämna egendomen i avtalat skick. Men det löser inget i sig, eftersom ett standardavtal om handpenning sällan uttryckligen reglerar fastighetens beskrivningsmässiga status.
Praktiskt är det köparen som har intresse av att problemet löses före notariebesöket, av tre konkreta skäl. Det första är att förhandlingsläget kastas om vid undertecknandet: dessförinnan behöver säljaren avsluta affären, därefter behöver säljaren ingenting. Det andra är att finansieringen hänger på det: spanska banker beviljar sällan bolån när registerbeskrivningen inte motsvarar det värderade. Det tredje är att följderna av en byggnation utan lov drabbar den som äger fastigheten då, inte den som byggde.
Regeln vi tillämpar på kontoret är enkel: det som rör planrättslig laglighet eller finansiering ska vara löst före notariebesöket; det som är rent dokumentärt kan lösas efteråt, förutsatt att det är avtalsmässigt täckt — med bestämd frist, utpekad ansvarig, fördelad kostnad och, när beloppet motiverar det, innehållen del av köpeskillingen. Ett muntligt löfte om att «säljaren fixar det» är ingen täckning. Hur detta utformas i avtalet beskriver vi i handpenningavtal: 15 klausuler du bör granska innan du skriver under.
Beslutsträd
Register = Catastro = fysisk verklighet
→ Fortsätt med den övriga juridiska granskningen.
De stämmer inte överens
→ 1. Identifiera avvikelsen exakt: gäller den tomten eller byggnaden? arealen, gränserna eller själva existensen?
→ 2. Analysera planförhållandena: fanns bygglov? när utfördes arbetet? har fristen för återställande löpt ut? finns pågående ärende?
→ 3. Avgör om avvikelsen kan och bör rättas, och på vilken väg: katastral deklaration, artikel 199, artikel 201, artikel 202, nybyggnadsdeklaration på grund av ålder eller kommunal legalisering.
→ 4. Beräkna de verkliga kostnaderna: tekniska arvoden, notarie, register och AJD, som i Valenciaregionen är 1,40 % sedan den 1 juni 2026.
→ 5. Fastställ vem som bär dem och inom vilken frist.
→ 6. Anpassa handpenningavtalet därefter.
→ 7. Kontrollera att det faktiskt genomförts före notariebesöket — lita inte på löftet.
När steg 2 visar att byggnationen inte kan legaliseras och fristen för återställande inte löpt ut — det typiska fallet med en nyare byggnad på icke bebyggbar mark — slutar trädet där. Det är inte ett problem som löses med innehållen köpeskilling.
Vanliga frågor
Vad är skillnaden mellan fastighetsregistret och Catastro?
Registret publicerar rättigheter: vem som är ägare och vilka belastningar fastigheten har. Catastro beskriver fastigheten i huvudsak för skatteändamål: ytor, användning, ålder och taxeringsvärde. De är oberoende, förvaltas av olika myndigheter och kan skilja sig åt. Sedan lag 13/2015 finns ett samordningsförfarande, men många äldre fastigheter är fortfarande inte samordnade.
Vad händer om poolen inte finns i fastighetsregistret?
I sig ingenting avgörande. Det betyder att ingen har skrivit in byggnationen. Avgörande är om poolen hade kommunalt bygglov och, om inte, om fristen för kommunen att kräva återställande av laglig ordning har löpt ut. I Valenciaregionen är den fristen som huvudregel femton år från fullständigt färdigställande, med viktiga undantag där ingen frist alls gäller, bland dem icke bebyggbar mark.
Är en byggnation olaglig om den inte finns i registret?
Inte nödvändigtvis. Registret speglar bara det som någon begärt inskrivet. En byggnad med korrekt bygglov kan aldrig ha skrivits in. Planrättslig laglighet styrks hos kommunen, inte i registret.
Är en byggnation laglig om den finns i Catastro?
Inte nödvändigtvis. Catastro registrerar det som finns för att kunna beskatta det, oberoende av bygglov. Beskrivningen har skatterättslig verkan, inte tillståndsverkan.
Kan jag själv rätta ytan i Catastro?
Ägaren kan och ska deklarera ändringar som rör fastigheten, via motsvarande katastrala deklarationsblankett. Artikel 18 i lagen om Catastro reglerar dessutom förfarandet för avhjälpande av avvikelser, som inleds på myndighetens initiativ men kan aktualiseras genom att förhållandet anmäls. Väg in effekten först: större yta ger högre taxeringsvärde och därmed högre IBI, och kan utlösa omprövning av tidigare år.
Vad kostar det att rätta en avvikelse?
Det beror helt på fallet. En enkel katastral uppdatering kan vara avgiftsfri bortsett från tekniska arvoden. En nybyggnadsdeklaration på grund av ålder ligger normalt mellan 1 500 och 3 500 €, inklusive tekniskt intyg, notarie, register och AJD. Ett ärende enligt artikel 201 med grannarnas medverkan, eller en gränsbestämning, är betydligt dyrare och långsammare. En planrättslig legalisering kan kräva ett fullständigt projekt.
Hur lång tid tar det?
En enkel katastral uppdatering, veckor. En nybyggnadsdeklaration på grund av ålder, en till tre månader under normala förhållanden, inräknat det tekniska intyget. Ett notarieärende enligt artikel 201, flera månader. Ännu ett skäl att inte sätta trettio dagars frist till notariebesöket i handpenningavtalet när en avvikelse är olöst.
Kan banken neka mig bolån på grund av en avvikelse?
Ja, och det inträffar ofta. Värderaren mäter det som finns och banken jämför med registerbeskrivningen. Har den värderade bostaden 214 m² och den inskrivna fastigheten 180 m² kan banken kräva att skillnaden skrivs in först. Det är ett av skälen att ha frågan löst innan man binder sig avtalsmässigt.
Rättskällor
- Dekret av den 8 februari 1946, den spanska inteckningslagen (Ley Hipotecaria): artiklarna 9.b, 10, 199, 200, 201, 202 och 203 (BOE).
- Kungligt lagdekret 1/2004, lagen om Catastro Inmobiliario: artiklarna 3, 11, 13, 14 och 18 (BOE).
- Lag 13/2015 av den 24 juni om reform av inteckningslagen och katasterlagen (BOE).
- Gemensamt beslut av generaldirektoraten för register och notariat och för Catastro av den 29 oktober 2015 om informationsutbyte och grafisk samordning (BOE).
- Kungligt lagdekret 7/2015, mark- och stadsförnyelselagen: artikel 28.1 och 28.4 (BOE).
- Lagdekret 1/2021, den konsoliderade lagen om fysisk planering, stadsbyggnad och landskap i Valenciaregionen (TRLOTUP): återställande av laglig ordning och situationen utanför planordning (DOGV).
- Lag 5/2025 av den 30 maj (Generalitat Valenciana): AJD-satsen 1,40 % sedan den 1 juni 2026 (DOGV).
- Catastros elektroniska portal och Registradores, för katastrala intyg och lagfartsutdrag.
Kontroll före köpet
Vi jämför systematiskt lagfartsutdrag, katastralt intyg och kommunalt planbesked innan våra klienter skriver under något, och anpassar avtalet när en avvikelse framkommer. Vi arbetar på svenska, norska, danska, engelska och spanska.
Läs mer om vår rådgivning vid bostadsköp eller räkna på dina siffror med våra kostnadsfria verktyg: köpkostnader och plusvalía municipal.
Colás Abogados / Advokater — Hugo Gutiérrez Colás, advokat nr 6.539 ICALI
Calle Mozart 9, 03581 Alfaz del Pi (Alicante)
E-post: [email protected]
Telefon: +34 629 549 430
Webb: www.colas-abogados.com
Författare: Hugo Gutiérrez Colás, advokat nr 6.539 i Alicantes advokatsamfund. Publicerad den 20 augusti 2026. Senaste juridiska granskning: 20 augusti 2026.
Denna artikel är av informativ karaktär och utgör inte juridisk rådgivning i ett enskilt ärende. Klassificeringen av en avvikelse och rätt väg att rätta den beror på den dokumentära och planrättsliga analysen av varje fastighet.