Vad kostar det verkligen att köpa bostad i Spanien? En komplett guide till alla kostnader

En av de vanligaste frågorna vi får från nordiska köpare är: vad kostar det egentligen att köpa en bostad i Spanien? Köpeskillingen är bara en del av bilden. Utöver den tillkommer ett antal obligatoriska kostnader som du måste räkna med redan från början för att undvika obehagliga överraskningar.

I den här guiden går vi igenom alla kostnader som uppstår vid ett typiskt fastighetsköp i Comunidad Valenciana — med konkreta räkneexempel för en bostad till 200 000 € och en till 400 000 €.

1. ITP — Överlåtelseskatt (begagnad bostad)

ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) är den största kostnaden utöver priset och betalas av köparen. I Comunidad Valenciana är den allmänna satsen 9 % av köpeskillingen för begagnade bostäder vars värde inte överstiger 1 000 000 €. Över det beloppet är satsen 11 %.

• 200 000 € × 9 % = 18 000 €
• 400 000 € × 9 % = 36 000 €

Köper du nyproducerad bostad direkt från en byggherre betalar du istället moms (IVA) på 10 % plus AJD (se nedan) — ITP gäller alltså bara för begagnade bostäder.

2. AJD — Stämpelskatt

AJD (Actos Jurídicos Documentados) tas ut på notariehandlingar som registreras i fastighetsregistret. Vid köp av begagnad bostad är beloppet vanligtvis litet eftersom AJD i det fallet bara beräknas på notariearvodet. Det stora beloppet uppstår om du tar ett bolån — då beräknas AJD på lånebeloppet.

Gällande allmän sats i Comunidad Valenciana: 1,40 % av bolånebeloppet.

• Bolån 140 000 € × 1,40 % = 1 960 €
• Bolån 250 000 € × 1,40 % = 3 500 €

3. Notariekostnader

Köpekontraktet måste undertecknas inför en spansk notarie. Notariens arvode regleras av staten och beräknas på köpeskillingen. Som riktmärke kan du räkna med:

• Bostad till 200 000 €: ca 700–900 €
• Bostad till 400 000 €: ca 900–1 200 €

Tillkommer gör även kostnaden för eventuellt bolåneavtal, som notarien också upprättar.

4. Fastighetsregistrering

Efter notarieakten ska fastigheten skrivas in i det spanska fastighetsregistret (Registro de la Propiedad) på köparens namn. Avgiften beräknas på köpeskillingen och är något lägre än notariarvodet:

• Bostad till 200 000 €: ca 400–600 €
• Bostad till 400 000 €: ca 600–900 €

5. Gestoría (administrativ byrå)

I Spanien anlitar man ofta en gestoría — ett slags auktoriserat administrationsbolag — för att hantera skattedeklarationer, registreringsärenden och annan pappershantering efter köpet. Kostnaden varierar men räkna med 300–600 €. Om din advokat hanterar dessa moment kan gestoría-kostnaden ingå i advokatarvodet.

6. Advokatarvode

Att anlita en oberoende advokat rekommenderas starkt vid fastighetsköp i Spanien. Advokaten granskar ägarförhållanden, skulder, bygglov, betalningsplan och avtalsvillkor — och skyddar dig mot risker som inte är uppenbara vid en första genomläsning av kontraktet.

Arvodet ligger vanligtvis på 1 % av köpeskillingen, med ett minimibelopp:

• Bostad till 200 000 €: ca 2 000 €
• Bostad till 400 000 €: ca 4 000 €

Sammanfattning: total kostnad utöver köpeskillingen

* Bolån på 140 000 € resp. 250 000 €. AJD tillkommer inte om du köper utan bolån (eller är försumbart vid kontantköp).

Som tumregel brukar man räkna med att omkostnaderna vid köp av begagnad bostad i Comunidad Valenciana uppgår till ungefär 11–12 % av köpeskillingen om du finansierar med bolån, eller 10–11 % om du köper kontant. Innan du betalar något bör du gå igenom handpenningavtalet och dess femton kontrollpunkter.

Övriga kostnader att tänka på

Utöver köpkostnaderna bör du också räkna med:

• Bankavgifter för valutaväxling och internationella överföringar
• Hemförsäkring (obligatorisk om du har bolån)
• Samfällighetsavgifter (comunidad de propietarios) — löpande månads- eller kvartalskostnad
• IBI — den spanska fastighetsskatten, betalas årsvis till kommunen
• Anslutning av el, vatten och internet om dessa inte är aktiva