Kort svar: med en bostads adress och cirka 11 € kan du på mindre än ett dygn ta reda på vem som verkligen äger den, om den är intecknad, om det finns utmätningar och hur många kvadratmeter som är inskrivna. Det görs med två handlingar: nota simple från fastighetsregistret och den katastrala informationen som hämtas via fastighetsbeteckningen. Ingen av dem kräver advokat. Det som kräver omdöme är att tolka dem och, framför allt, att veta vad de inte säger.
Detta är bokstavligen den första kontroll vi gör på kontoret när en klient kommer med en bostad hen är intresserad av. Det är ingen yrkeshemlighet och inget komplicerat förfarande: det är tjugo minuters arbete och några euro som vem som helst kan göra. Vi förklarar hur du gör det själv, hur du läser det du får — och exakt var dessa två handlingar slutar kunna hjälpa dig.
Innehåll
- Två handlingar, två myndigheter, två funktioner
- Så beställer du nota simple (och så beställer du den på engelska)
- Så läser du en nota simple, block för block
- Ordlista för nota simple
- Så hämtar du katastral information med fastighetsbeteckningen
- Så kopplar du ihop handlingarna: jämförelsen som betyder något
- Fem saker dessa handlingar inte säger dig
- Varningssignaler när du läser en nota simple
- Vanliga frågor
- Officiella källor
Två handlingar, två myndigheter, två funktioner
Nota simple utfärdas av fastighetsregistret, under justitieministeriet. Den publicerar rättigheter: vem som är ägare, vilka sakrätter som finns och vilka belastningar som vilar på fastigheten. Den har informativt värde — det formella beviset för registrets innehåll är certificación, undertecknad av registratorn — men för att förbereda ett köp räcker den mer än väl.
Den katastrala informationen tillhandahålls av Dirección General del Catastro, under finansministeriet. Den beskriver fastigheten i huvudsak för skatteändamål: ytor, användning, byggnadsår, grafisk avgränsning av tomten och taxeringsvärde.
De är oberoende av varandra och behöver inte stämma överens. Det är just därför man begär båda: värdet ligger inte i någon av handlingarna för sig, utan i jämförelsen.
Så beställer du nota simple (och så beställer du den på engelska)
Via internet. På registratorernas e-tjänst, registradores.org. Du kan identifiera fastigheten med fastighetsbeteckning (referencia catastral), med det unika registerkoden IDUFIR/CRU, med registeruppgifterna eller med exakt adress. Den officiella avgiften är 9,02 € per fastighet plus skatt. Handlingen kommer med e-post, ofta på under två timmar.
På plats. Genom att besöka fastighetsregistret i det distrikt där bostaden ligger. Avgiften är lägre — 3,64 € — men det kräver att du tar dig dit, och hela ärendet sker på spanska.
På engelska. Detta är det som nästan ingen känner till och som våra nordiska klienter har mest nytta av: när du beställer via internet kan du kryssa i alternativet för översättning till engelska. Kostnaden är 9,02 € för handlingen plus 30 € för översättningen. Översättningen görs av översättare som är förtrogna med registerterminologin.
Det är dock värt att förstå vad den översättningen är och inte är. Det är en språklig översättning, inte en juridisk tolkning. Flera figurer i spansk registerrätt saknar exakt motsvarighet i anglosaxisk rätt: usufructo, afección fiscal, condición resolutoria och nuda propiedad återges med approximationer som en engelskspråkig läsare kan uppfatta annorlunda än vad de faktiskt betyder. Den som läser «charges: none» och drar slutsatsen att bostaden är ren har förstått dokumentet korrekt och missförstått affären, av skäl vi utvecklar nedan.
Ett krav som överraskar: artikel 222 i inteckningslagen kräver att den som begär registerinformation har ett berättigat intresse av att få den, och formuläret ber dig ange skälet. Att överväga köp av fastigheten är ett fullt berättigat intresse och det räcker att ange det. Sökning på ägarens namn kräver däremot identifiering med elektroniskt certifikat.
En praktisk notering: i inskrivningar före 1992 kan ägarens ID-nummer saknas, så lämna så många uppgifter du har för att ansökan inte ska avvisas. Fastighetsbeteckningen är oftast det mest tillförlitliga sökkriteriet, och du hittar den normalt i mäklarens annons eller på IBI-avin.
Så läser du en nota simple, block för block
En nota simple har alltid samma struktur. Läs den i denna ordning.
1. Identifiering av fastigheten. Register, fastighetsnummer, IDUFIR/CRU och beskrivningen: typ (bostad, lokal, garage), adress, yta, gränser och, i ägarlägenhet, andelstal och tillbehör. Kontrollera att adressen stämmer med bostaden du besökt. Det låter självklart; det är det inte, särskilt i områden byggda i etapper.
2. Ägande. Vem som är ägare, i vilken egenskap (full äganderätt, blott äganderätt, nyttjanderätt), i vilken andel och med vilken makerättslig karaktär (enskild eller giftorättsgods). Kontrollera att den som säljer till dig är exakt den som står här, och till hela andelen. Finns två ägare med 50 % vardera måste båda sälja.
3. Belastningar. Det avgörande blocket. Inteckningar, utmätningar, skattebelastningar, servitut, hävningsvillkor, förfoganderättsbegränsningar. Läs datumen: en utmätningsanteckning har en preskriptionstid, och en inteckning som betalats ekonomiskt kan fortfarande vara inskriven.
4. Marginalanteckningar. De brukar förbises och är ibland det viktigaste i handlingen: kustrelaterade gränsbestämningsärenden, planrättsliga anteckningar, hänvisningar till administrativa ärenden.
5. Inkomstbok eller ingivningsanteckningar. Visar om handlingar getts in men ännu inte behandlats. Alltså: något som ännu inte är en belastning men är på väg.
6. Datum och klockslag för utfärdandet. Nota simple är en ögonblicksbild. Den upphör inte formellt att gälla, men speglar läget just då. En handling från för tre månader sedan duger inte inför undertecknandet.
Ordlista för nota simple
Detta är de termer som förekommer oftast och skapar mest förvirring bland utländska köpare.
Finca registral. Den rättsliga enhet som öppnar ett blad i registret. En finca registral kan motsvara flera katastrala parceller, och omvänt.
IDUFIR / CRU. Unik registerkod på fjorton siffror som identifierar fastigheten i hela Spanien. Den mest tillförlitliga uppgiften för senare beställningar.
Referencia catastral. Kod på tjugo tecken som identifierar fastigheten i Catastro. Inte samma sak som finca registral.
Pleno dominio. Full äganderätt: rätt att bruka, njuta av och förfoga över.
Nuda propiedad. Äganderätt utan bruksrätt, som i stället tillkommer nyttjanderättshavaren. Den som köper nuda propiedad kan inte bo i bostaden så länge nyttjanderättshavaren lever.
Usufructo. Rätt att bruka bostaden och uppbära dess avkastning utan att äga den. Mycket vanligt i bostäder som ärvts av efterlevande make. Finns livslång usufructo inskriven måste även nyttjanderättshavaren medverka vid försäljningen.
Proindiviso / cuota indivisa. Samägande i andelar över hela fastigheten. Det innebär inte att varje ägare har en bestämd fysisk del.
Carácter privativo. Egendomen tillhör en make enskilt.
Carácter ganancial. Egendomen tillhör makarnas gemensamma förmögenhetsmassa. Båda makarna måste samtycka till försäljning.
Familjens bostad. Även om den är enskild egendom krävs den andra makens samtycke för att förfoga över den (artikel 1320 i civillagen).
Cuota de participación. Andelstalet i samfällighetsföreningen. Avgör vad du betalar i gemensamma kostnader och din vikt vid omröstningar.
Elemento común. Del av byggnaden som tillhör alla ägare: entré, trapphus, tak, fasad, gemensam pool.
Anejo. Garage eller förråd som är oskiljaktigt knutet till bostaden. Är garaget varken tillbehör eller egen fastighet kan det falla utanför det du köper.
Hipoteca. Inteckning inskriven till förmån för en långivare. Dess förekomst hindrar inte köp; den löses med en del av köpeskillingen vid notariebesöket.
Responsabilidad hipotecaria. Siffran som står i handlingen. Det är inte den kvarvarande skulden: det är det högsta belopp fastigheten svarar för, inklusive kapital, ränta och kostnader. Endast bankens skuldintyg visar den verkliga skulden.
Embargo (utmätningsanteckning). Judiciell eller administrativ utmätning av fastigheten för en skuld hos ägaren. Måste hävas före eller samtidigt med köpet.
Afección fiscal. Anteckning som varnar för att fastigheten svarar för eventuell tilläggsbeskattning avseende en tidigare överlåtelse. Upphör normalt efter fem år.
Condición resolutoria. Inskriven klausul som låter en tidigare säljare återta fastigheten om uppskjuten köpeskilling inte betalas. Kontrollera att den är betald och avregistrerad.
Servidumbre. Servitut till förmån för en annan fastighet eller för en myndighet: väg, ljus och utsikt, kraftledning, kust, vägar.
Derecho de tanteo y retracto. Tredje mans rätt — hyresgäst, myndighet, förening — att förvärva med företräde eller att träda in i köpet.
Limitación de disponer. Tillfälligt förbud att sälja, vanligt i subventionerade bostäder eller i villkorade gåvor.
Arrendamiento inscrito. Hyresavtal som är inskrivet i registret och därmed gäller mot köparen. Att det saknas betyder inte att det inte finns hyresgäst.
Declaración de obra nueva. Handling genom vilken byggnaden förs in i registret. Saknas den kan fastigheten stå som tomt trots att det finns ett hus på den.
Obra nueva por antigüedad. Inskrivning av en byggnad där laglig ordning inte längre kan återställas. Detta är inte detsamma som planrättslig legalisering.
División horizontal. Åtgärden genom vilken en byggnad delas i självständiga fastigheter med andelstal och gemensamma delar.
Segregación, agrupación, agregación. Åtgärder som delar eller slår samman fastigheter. Förekommer de bör den resulterande beskrivningen granskas.
Exceso de cabida. Rättelse av den inskrivna ytan för att stämma med verkligheten.
Nota marginal. Anteckning i marginalen som uppmärksammar ett relevant förhållande: gränsbestämningsärende, planärende, administrativ belastning.
Asiento de presentación. Notering om att en handling getts in i väntan på inskrivning. Har begränsad giltighet och företräde framför det som ges in senare.
Libre de cargas. Betyder fri från inskrivna belastningar och vid tidpunkten för utfärdandet. Det betyder inte fri från skuld till samfällighetsföreningen, från IBI, från legala servitut eller från planrättsliga belastningar.
Superficie construida. Bruttoarea inklusive väggar och andel i gemensamma delar. Alltid större än nyttjandearean.
Superficie útil. Den användbara golvytan inne i bostaden.
Grafiskt samordnad med Catastro. Anger att registrets och Catastros grafiska avgränsningar sammanfaller. Ett mycket gott tecken, och något de flesta äldre fastigheter saknar.
Så hämtar du katastral information med fastighetsbeteckningen
Här är den goda nyheten dubbel: det är gratis och det går direkt.
Gå in på Catastros e-tjänst, sedecatastro.gob.es, och sök fastigheten på fastighetsbeteckning, adress, polygon och parcell, eller direkt i kartan. Sökning av icke skyddade uppgifter är fritt tillgänglig: du behöver varken digitalt certifikat eller identifiering.
Du får bruttoarea, tomtarea, huvudsaklig användning, byggnadsår, uppdelning per byggnadsdel — bostad, uterum, pool, garage — och tomtens grafiska avgränsning över flygfoto. Därifrån kan du ladda ned consulta descriptiva y gráfica som PDF: det är den handling du i praktiken lägger bredvid din nota simple.
En distinktion förvirrar många. Consulta descriptiva y gráfica är informativ och saknar bevisverkan. Certificación catastral descriptiva y gráfica är däremot en officiell handling — den notarier fogar till köpebrev — och är också gratis elektroniskt, men kräver identifiering med elektroniskt certifikat, DNIe eller Cl@ve.
Och en viktig begränsning: den katastrala ägarens namn och taxeringsvärdet är skyddade uppgifter. Endast ägaren, den som har dennes uttryckliga skriftliga samtycke, ägare till angränsande tomter, innehavare av sakrätter eller hyresrätt i fastigheten samt arvingar får tillgång till dem, enligt artikel 53 i lagen om Catastro. Som köpare som ännu inte köpt kommer du inte åt dem fritt. Men för detta ändamål behöver du dem inte: ägandet får du från nota simple, och ytorna är icke skyddade uppgifter.
Så kopplar du ihop handlingarna: jämförelsen som betyder något
Lägg de två PDF-filerna bredvid varandra och kontrollera fem saker.
1. Att de handlar om samma fastighet. Fastighetsbeteckningen i nota simple ska stämma med den du sökt på. Saknar handlingen fastighetsbeteckning — vilket förekommer i äldre fastigheter — jämför adress, yta och gränser.
2. Byggnadsyta. Jämför registrets kvadratmeter med Catastros. Visar Catastro fler är det sannolikt en oregistrerad tillbyggnad. Visar det färre kan det röra sig om olika mätkriterier eller en ej deklarerad delrivning.
3. Tomtarea. Samma övning. Och kom ihåg tröskeln: under 10 % skillnad, styrkt med katastralt intyg, är registerrättelsen relativt enkel; över den krävs notarieärende med grannarnas medverkan.
4. Byggda element. Detta är stjärnkontrollen och den nästan ingen gör. Den katastrala uppdelningen visar om det finns pool, uterum, garage eller källare, med yta och år. Kontrollera om dessa element också framgår av registerbeskrivningen. En pool i Catastro som saknas i registret är den vanligaste avvikelsen i villor på Costa Blanca.
5. Flygfotot mot verkligheten. Titta på flygbilden av tomten och jämför med vad du såg vid visningen. Visar bilden en byggnad som saknas i båda handlingarna har du framför dig ett bygge som inte deklarerats någonstans alls.
Framkommer en avvikelse betyder det inte att bostaden har ett allvarligt problem: det betyder att något måste analyseras. Vad varje typ av avvikelse innebär förklarar vi i Fastighetsregistret vs Catastro, med de fjorton typfallen och ett beslutsträd.
Fem saker dessa handlingar inte säger dig
Här går den verkliga gränsen för vad du kan göra på egen hand, och den är värd att känna till innan du betalar något.
1. Om byggnaderna har bygglov. Varken registret eller Catastro styrker planrättslig laglighet. Catastro registrerar det som finns för att kunna beskatta det, med eller utan lov. Detta kontrolleras hos kommunen genom planbesked och, i förekommande fall, intyg om att inget tillsynsärende pågår. Vi utvecklar det i bygga eller renovera utan bygglov.
2. Om det finns skuld till samfällighetsföreningen. Det framgår inte av nota simple, och ändå svarar den förvärvade bostaden för tidigare ägares obetalda avgifter upp till innevarande år och de tre närmast föregående kalenderåren, enligt artikel 9.1.e) i lagen om ägarlägenheter. Det kontrolleras med intyg från föreningens sekreterare. Inte heller beslutade men ännu inte debiterade extrauttaxeringar framgår.
3. Om det finns hyresgäster eller boende. Ett hyresavtal syns bara om det är inskrivet, vilket är ovanligt. Ett oinskrivet hyresavtal gäller ändå, och olovlig ockupation lämnar inga spår alls i registret.
4. Om det finns kustbelastningar som inte antecknats. Kustservituten är legala: de uppstår ur lagen och finns även om ingen antecknat dem på fastighetsbladet. Att handlingen inte nämner något styrker ingenting. Det är den punkt som orsakar störst förluster i första havslinje, och vi behandlar den i köpa bostad som berörs av den spanska kustlagen.
5. Vad ditt avtal bör säga. Att upptäcka en inteckning, en utmätning eller en oregistrerad pool är den enkla delen. Den svåra är att översätta fyndet till en klausul som skyddar dig: innehållen köpeskilling, uppskjutande villkor, frist, kostnadsansvar och konsekvens vid avtalsbrott. Det handlar handpenningavtal: 15 klausuler du bör granska innan du skriver under om.
Varningssignaler när du läser en nota simple
- Den inskrivna ägaren stämmer inte exakt med den som säljer till dig.
- Det finns en livslång usufructo och endast nuda propietario kommer till försäljningen.
- Det finns två eller flera ägare och bara en deltar i förhandlingen.
- Det finns en utmätningsanteckning, särskilt från Skatteverket eller Socialförsäkringen.
- Det finns ett hävningsvillkor utan avregistreringsanteckning.
- Det finns ingivna handlingar som väntar på behandling.
- En marginalanteckning hänvisar till ett gränsbestämnings- eller planärende.
- Fastigheten står som tomt, eller beskrivningen nämner inte byggnaden du besökt.
- Den inskrivna ytan skiljer sig från den katastrala med mer än 10 %.
- Catastro redovisar en pool, ett inglasat uterum eller en tillbyggnad som registret inte nämner.
- Handlingen mäklaren ger dig är äldre än en månad.
Vanliga frågor
Vad kostar en nota simple?
Registratorernas officiella avgift är 9,02 € per fastighet plus skatt vid beställning via internet, och 3,64 € vid personligt besök på registret. Den engelska översättningen kostar 9,02 € för handlingen plus 30 € för översättningen.
Kan jag beställa nota simple på engelska?
Ja. Vid beställning på registratorernas e-tjänst kan du kryssa i alternativet för engelsk översättning, mot en extra kostnad på 30 €. Översättningen görs av översättare som är förtrogna med registerterminologin. Det är en språklig översättning, inte en juridisk tolkning: flera figurer i spansk rätt saknar exakt motsvarighet i anglosaxisk rätt.
Kan jag beställa nota simple för en bostad som inte är min?
Ja. Fastighetsregistret är offentligt enligt artikel 222 i inteckningslagen, även om ett berättigat intresse krävs och formuläret ber dig ange skälet. Att överväga köp av fastigheten är ett berättigat intresse. Sökning på ägarens namn kräver däremot elektroniskt certifikat.
Upphör en nota simple att gälla?
Inte formellt, men den speglar registerläget exakt vid utfärdandet. Inför ett undertecknande vill du ha en färsk handling, och i affärer med risk kan en uppdaterad beställas dagen före notariebesöket.
Är informationen från Catastro gratis?
Sökning av icke skyddade uppgifter — yta, användning, byggnadsår, kartering — är fritt och kostnadsfritt tillgänglig på Catastros e-tjänst, utan identifiering. Det katastrala beskrivande och grafiska intyget är också gratis elektroniskt, men kräver elektroniskt certifikat, DNIe eller Cl@ve.
Kan jag få reda på ägarens namn via Catastro?
Inte som huvudregel. Den katastrala ägarens namn och taxeringsvärdet är skyddade uppgifter enligt artikel 53 i lagen om Catastro, förbehållna ägaren och vissa berörda. Ägandet får du från nota simple.
Vad är skillnaden mellan consulta descriptiva y gráfica och det katastrala intyget?
Consulta är informativ och saknar bevisverkan. Intyget är en officiell handling och det som fogas till köpebrev hos notarie. För att jämföra ytor med nota simple räcker consulta.
Om jag gör dessa kontroller själv, behöver jag ändå advokat?
För att hämta och tolka dessa två handlingar, nej. För det som kommer sedan, normalt ja: kontrollera planläget hos kommunen, verifiera skulden till föreningen, granska säljarens åtkomsthandling, upprätta eller anpassa handpenningavtalet och organisera notariebesöket och avregistreringen av belastningar. Vår erfarenhet är att en klient som kommer med sin nota simple redan läst får ut betydligt mer av det första mötet.
Officiella källor
- Dekret av den 8 februari 1946, den spanska inteckningslagen: artiklarna 9, 34, 38, 222 med följdbestämmelser (BOE).
- Kungligt lagdekret 1/2004, lagen om Catastro Inmobiliario: artiklarna 3, 51 och 53 (BOE).
- Lag 49/1960 av den 21 juli om ägarlägenheter: artikel 9.1.e) (BOE).
- Spanska civillagen: artikel 1320 (BOE).
- Colegio de Registradores, e-tjänst: begäran om registerinformation och gällande avgifter.
- Dirección General del Catastro, Sede Electrónica del Catastro: fritt tillgängliga tjänster, sökning och katastral certifiering.
Om jämförelsen visar något som inte stämmer
Så långt kan du komma på egen hand, och det är inte lite: med två handlingar och cirka 11 € vet du om en bostad är värd att gå vidare med. Visar jämförelsen en avvikelse, en oväntad belastning eller bara en fråga är det dags att låta någon titta på det. Vi granskar reservations- och handpenningavtal före undertecknandet, med kontroll av fastighetsregister, Catastro och planstatus. Vi arbetar på svenska, norska, danska, engelska och spanska.
Läs mer om vår rådgivning vid bostadsköp eller räkna på dina siffror med våra kostnadsfria verktyg: köpkostnader och plusvalía municipal.
Colás Abogados / Advokater — Hugo Gutiérrez Colás, advokat nr 6.539 ICALI
Calle Mozart 9, 03581 Alfaz del Pi (Alicante)
E-post: [email protected]
Telefon: +34 629 549 430
Webb: www.colas-abogados.com
Författare: Hugo Gutiérrez Colás, advokat nr 6.539 i Alicantes advokatsamfund. Publicerad den 20 augusti 2026. Senaste juridiska granskning: 20 augusti 2026.
Denna artikel är av informativ karaktär och utgör inte juridisk rådgivning i ett enskilt ärende. De avgifter som anges gäller vid granskningsdatumet och kan ändras.