Drömmen om ett hus på landet med olivträd, utsikt och lugn lockar många av våra svenska klienter på Costa Blanca. Men en stor del av de fristående husen i inlandet ligger på så kallad rustik mark (suelo rústico eller suelo no urbanizable), och där gäller helt andra regler än för en lägenhet eller villa inne i en by. Innan du blir kär i utsikten finns det några saker du måste kontrollera. Den här texten gäller specifikt Valenciaregionen (Comunidad Valenciana).
Rustik mark är inte byggmark
Rustik mark är som huvudregel inte avsedd för bostäder. Enligt regionens markplanlag, LOTUP, krävs för att överhuvudtaget få bygga ett nytt bostadshus på rustik mark normalt en minsta tomtstorlek på 10 000 m² (1 hektar), och i flera fall en särskild kommunal/regional tillståndsförklaring (Declaración de Interés Comunitario, DIC). Att en mäklare säger att man ”säkert kan bygga ut” eller ”sätta upp en pool” betyder ingenting förrän det är bekräftat på papper från kommunen.
Många hus är ”fuera de ordenación”
I Valenciaregionen finns uppskattningsvis 350 000 bostäder som byggts oregelbundet på rustik mark, vid sidan av bygglov och planlagstiftning. Många av dem befinner sig i ett tillstånd som kallas fuera de ordenación – varken klart lagliga eller direkt olagliga, utan i ett slags mellanläge. Ett sådant hus kan i praktiken bebos, men du kan få svårt att bygga ut, att få vissa lån, och i värsta fall finns en kvarstående risk för åtgärdsföreläggande. Vissa överträdelser preskriberas med tiden, men andra är i Valenciaregionen oförenliga med preskription (t.ex. på skyddad mark).
Kan huset legaliseras?
Det finns vägar framåt. Hus byggda före 1975 kan ofta likställas med lagliga genom ett certificado de antigüedad (åldersintyg) utfärdat av arkitekt, om användning och typ bevarats. För andra finns kollektiva planer för att minimera markpåverkan (PEMIT/MIT) enligt artiklarna 228–231 LOTUP. Men detta måste utredas före köpet – inte efteråt.
Praktiska fällor utöver juridiken
Kontrollera alltid: att uppgifterna i fastighetsregistret (Registro de la Propiedad), fastighetstaxeringen (catastro) och verkligheten faktiskt stämmer överens; om marken ligger i ett översvämningsriskområde enligt PATRICOVA eller i ett naturskyddat område; samt om det finns lagligt vatten, el och avlopp. Många rustika fastigheter saknar kommunalt vatten och avlopp och förlitar sig på brunn, solceller och septiktank – fullt möjligt, men det ska vara lagligt anslutet.
Skatter och kostnader
Köpkostnaderna är i grunden desamma som för annan begagnad bostad: överlåtelseskatten ITP plus notarie, registrering och ombud, normalt cirka 10–12 % ovanpå köpeskillingen. Räkna på ditt fall med vår kostnadsfria kalkylator: https://colas-abogados.com/verktyg/kopkostnader/
Vårt råd
Köp aldrig rustik mark eller ett lantligt hus utan att först låta en oberoende jurist göra en due diligence av tomtens status, byggnadens laglighet och eventuella möjligheter till legalisering. Vi hjälper svenska köpare genom hela processen på svenska – läs mer om vår tjänst för fastighetsköp här: Köpa bostad i Spanien – juridisk hjälp vid fastighetsköp på Costa Blanca.
Kontakta oss / Contact us / Contáctenos:
Email: [email protected]
Teléfono: +34 629 549 430
Web: www.colas-abogados.com