Respuesta breve: el contrato de arras es el documento que realmente decide su compra. Fija el precio, el plazo, quién asume cada gasto y —sobre todo— qué ocurre si la operación no llega a escriturarse. El título del documento no determina su naturaleza jurídica: un papel encabezado como «contrato de arras» puede contener arras confirmatorias, penitenciales o penales, con consecuencias muy distintas. Antes de entregar cantidad alguna conviene haber revisado la nota simple, la situación urbanística y las cargas del inmueble.
En nuestro despacho de Alfaz del Pi vemos cada semana la misma escena: un comprador nórdico o británico encuentra la vivienda, la agencia le pasa un documento de dos páginas y le pide una transferencia de 6.000 € «para reservarla». Firma ese mismo día. Tres semanas después aparece una piscina no inscrita, un embargo o una discrepancia de veinte metros cuadrados, y entonces empieza el problema real: cómo salir del contrato sin perder el dinero.
Este artículo explica qué debe revisarse antes de firmar y qué hacer cuando la revisión jurídica descubre un defecto.
Índice
- Reserva, señal, contrato privado y arras: qué significa cada término
- Los tres tipos de arras y sus consecuencias
- El título del documento no determina su naturaleza jurídica
- Las quince comprobaciones antes de firmar
- Cuestiones específicas del comprador extranjero
- ¿Qué ocurre si la revisión jurídica descubre un problema?
- Señales de alarma: cuándo no debería firmar todavía
- Checklist final
- Preguntas frecuentes
- Fuentes jurídicas
Reserva, señal, contrato privado y arras: qué significa cada término
En la práctica inmobiliaria española se usan cuatro expresiones que no son sinónimas, aunque el mercado las trate como tales.
Reserva. Documento breve, habitualmente redactado por la agencia, mediante el cual el comprador entrega una cantidad pequeña —entre 3.000 y 6.000 € es lo habitual en la Costa Blanca— para que el inmueble se retire del mercado durante unos días o semanas. Suele ir seguido de un contrato de arras. Es la fase en la que más gente firma sin haber leído nada.
Señal. No es una figura jurídica autónoma, sino una descripción coloquial de la cantidad entregada. Su régimen depende de lo que diga el contrato en el que se entrega.
Contrato privado de compraventa. Acuerdo completo entre las partes que perfecciona la compraventa conforme al artículo 1445 del Código Civil, aunque no transmita todavía la propiedad. En Derecho español la propiedad se transmite con la conjunción de título y modo (artículo 609 CC), lo que en la práctica ocurre al otorgar la escritura pública ante notario.
Arras. El pacto por el que se entrega una cantidad vinculada al contrato de compraventa, cuya función —prueba, garantía o facultad de desistimiento— depende de lo que las partes hayan acordado.
Los tres tipos de arras y sus consecuencias
Arras confirmatorias. Son la regla general. La cantidad entregada acredita que el contrato existe y se imputa a cuenta del precio. No facultan a nadie para desistir. Si una parte incumple, la otra puede exigir el cumplimiento forzoso o resolver el contrato con indemnización de daños y perjuicios, conforme al artículo 1124 del Código Civil. El artículo 343 del Código de Comercio recoge esta misma idea para el ámbito mercantil.
Arras penitenciales. Son las del artículo 1454 del Código Civil: «Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas». Configuran una facultad de desistimiento tasada: el comprador puede apartarse perdiendo lo entregado y el vendedor devolviendo el doble. Ninguna de las partes puede exigir a la otra que compre o que venda.
Arras penales. Funcionan como cláusula penal de los artículos 1152 y 1153 del Código Civil. No autorizan a desistir: la cantidad opera como indemnización predeterminada para el caso de incumplimiento, sin perjuicio de que el contrato pueda además exigir el cumplimiento si así se pactó expresamente.
El título del documento no determina su naturaleza jurídica
Este es probablemente el punto peor comprendido de toda la materia, y conviene decirlo con claridad: que un documento se titule «contrato de arras» no significa que contenga arras penitenciales. Lo determinante es el contenido de las cláusulas y la voluntad de las partes, que se interpreta conforme a los artículos 1281 y siguientes del Código Civil.
La jurisprudencia del Tribunal Supremo es constante en atribuir al artículo 1454 un carácter excepcional que exige interpretación restrictiva: para que las arras se consideren penitenciales debe resultar la voluntad indubitada de las partes en ese sentido. Fórmulas ambiguas como «en concepto de señal» o «a cuenta del precio» no bastan. En caso de duda, los tribunales las califican como confirmatorias. La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública recoge esta doctrina en resoluciones publicadas en el BOE, entre ellas la Resolución de 13 de julio de 2022 y la de 31 de julio de 2024.
Consecuencia práctica: si usted firma pensando que puede echarse atrás perdiendo 6.000 €, y el documento no configura con claridad esa facultad, puede encontrarse con que el vendedor le exija judicialmente el cumplimiento de la compraventa por 350.000 €. Y también al revés: un vendedor que quiera vender a otro comprador por más dinero no siempre puede limitarse a devolver el doble.
Las quince comprobaciones antes de firmar
1. Identidad y capacidad del vendedor
Debe verificarse que quien firma es el titular o cuenta con poder suficiente, mediante documento de identidad o pasaporte y NIE. Situaciones que exigen atención especial: vendedor casado en régimen de gananciales o con vivienda familiar, herederos que aún no han aceptado la herencia, sociedades cuyo administrador debe acreditar cargo vigente, y personas con capacidad modificada judicialmente. Si firma un apoderado, el poder debe examinarse en su literalidad —no basta con que exista.
2. Titularidad registral
Se solicita nota simple actualizada del Registro de la Propiedad. Puede pedirla usted mismo: explicamos cómo en nota simple y certificación catastral. El titular registral debe coincidir con el vendedor. Una nota simple de hace seis meses no sirve: las cargas se inscriben cualquier día.
3. Descripción exacta del inmueble
Referencia catastral, finca registral, superficie construida y de parcela, linderos y anejos (garaje, trastero). Un error en la referencia catastral del contrato de arras puede obligar a rehacer el documento.
4. Coincidencia entre Registro, Catastro y realidad física
Es el defecto más frecuente en la Costa Blanca. Los metros del Registro, los del Catastro y los que efectivamente se ven en el inmueble deben contrastarse antes de firmar. Cuando no coinciden, casi siempre hay una obra sin inscribir detrás. Analizamos los catorce supuestos típicos en Registro de la Propiedad vs Catastro: qué hacer cuando los metros, la piscina o las construcciones no coinciden.
5. Hipotecas
La nota simple mostrará si existe hipoteca inscrita y con qué responsabilidad hipotecaria. Atención: la responsabilidad hipotecaria inscrita no es el saldo pendiente. Hace falta certificado de deuda actualizado de la entidad.
6. Embargos y otras cargas
Anotaciones preventivas de embargo, afecciones fiscales, condiciones resolutorias, servidumbres, derechos de tanteo y retracto, y afecciones urbanísticas o de costas. Todas ellas constan o deberían constar en la nota simple. Puede consultar nuestro artículo sobre qué es un embargo y cómo levantarlo.
7. Situación urbanística
Clasificación y calificación del suelo, parámetros aplicables, y si la edificación se ajusta al planeamiento o se encuentra fuera de ordenación. Se acredita mediante información urbanística municipal —cédula urbanística o certificado equivalente según el ayuntamiento—. En suelo no urbanizable la comprobación es todavía más exigente: véase nuestro artículo sobre compra de propiedades en suelo rústico en la Comunidad Valenciana.
8. Obras, piscinas y ampliaciones no declaradas
Piscinas, cerramientos de terraza, porches, sótanos y plantas añadidas que no figuran en la escritura ni en el Registro. Conviene solicitar al ayuntamiento certificado sobre la inexistencia de expediente de disciplina urbanística. Explicamos el régimen completo en obras y reformas sin licencia en España.
9. Comunidad de propietarios
Estatutos, normas de régimen interior, cuota de participación, acuerdos vigentes y limitaciones —muy relevante si se pretende alquilar la vivienda a turistas—. Nuestro artículo sobre comunidades de propietarios desarrolla estas obligaciones.
10. Certificado de deuda y derramas
El artículo 9.1.e) de la Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal establece una afección real: el inmueble adquirido responde de las cantidades adeudadas por los titulares anteriores hasta el límite de la parte vencida de la anualidad en curso y los tres años naturales anteriores. El vendedor debe aportar certificación del secretario con el visto bueno del presidente en el momento del otorgamiento de la escritura, salvo exoneración expresa del comprador —exoneración que, salvo motivo muy concreto, no recomendamos conceder—. Además de la deuda vencida, debe averiguarse si hay derramas extraordinarias aprobadas en junta y pendientes de girar.
11. Ocupantes, arrendatarios y situación posesoria
¿La vivienda se entrega libre de ocupantes? ¿Existe contrato de arrendamiento en vigor y, en su caso, derecho de adquisición preferente del inquilino? ¿Hay ocupación sin título? La entrega de posesión libre debe pactarse expresamente, con la fecha y las consecuencias del incumplimiento.
12. Certificado energético y documentación necesaria
El certificado de eficiencia energética es obligatorio en las transmisiones conforme al Real Decreto 390/2021 y corresponde al vendedor. Junto a él: licencia de primera o segunda ocupación cuando proceda, boletines de instalaciones, últimos recibos de IBI, tasa de basuras y suministros, y certificado de inexistencia de infracción urbanística cuando el caso lo aconseje.
13. Precio, cantidades entregadas y forma de pago
Precio total, cantidad entregada en este acto, calendario de pagos posteriores, medio de pago e imputación expresa de lo entregado a cuenta del precio. Debe evitarse toda ambigüedad sobre si la cantidad se pierde, se devuelve o se imputa.
14. Fecha y condiciones para otorgar escritura
Fecha límite, notaría designada, quién convoca, qué documentación debe aportar cada parte y qué ocurre si la fecha se incumple por causa ajena a las partes. Un plazo de treinta días es habitual y, para un comprador extranjero sin NIE ni cuenta bancaria española, con frecuencia insuficiente.
15. Consecuencias del incumplimiento
La cláusula más importante del contrato. Debe indicar sin margen de interpretación qué ocurre si incumple el comprador, qué ocurre si incumple el vendedor, si existe o no facultad de desistimiento, y si se pacta o no indemnización adicional.
Cuestiones específicas del comprador extranjero
NIE. Es imprescindible para escriturar y para liquidar impuestos. Su obtención puede llevar semanas. El plazo del contrato de arras debe ser realista. Véase nuestra guía sobre el NIE.
Financiación. Si la compra depende de hipoteca, el contrato debe regular expresamente qué ocurre si la entidad no concede el préstamo. Sin esa cláusula, la denegación de la hipoteca no es, por sí sola, causa de resolución sin consecuencias: es un riesgo del comprador.
Transferencias internacionales. Los controles de prevención de blanqueo pueden retener fondos durante días. Deben preverse los tiempos y acreditarse el origen de los fondos ante notario y entidad bancaria.
Poderes. Si no puede desplazarse a la firma, cabe otorgar poder ante notario español o ante notario del país de origen con Apostilla de La Haya y traducción jurada. Conviene tramitarlo antes de firmar las arras, no después.
Vendedor no residente y retención del 3 %. Cuando el vendedor no es residente fiscal en España, el comprador está obligado a retener el 3 % del precio e ingresarlo en la Agencia Tributaria mediante el modelo 211, conforme al artículo 25.2 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes (Real Decreto Legislativo 5/2004). No es opcional: si el comprador no retiene, el bien queda afecto al pago del impuesto. Esta obligación debe reflejarse en el contrato de arras. Lo tratamos en detalle en ganancia patrimonial en la venta de vivienda.
Distribución de gastos e impuestos. El artículo 1455 del Código Civil atribuye al vendedor los gastos de otorgamiento de escritura y al comprador los de la primera copia y posteriores, salvo pacto en contrario —y en la práctica casi siempre hay pacto en contrario—. La plusvalía municipal corresponde legalmente al vendedor en las transmisiones onerosas. El ITP corresponde al comprador.
Tipos vigentes en la Comunidad Valenciana. Desde el 1 de junio de 2026, y en virtud de la Ley 5/2025, de 30 de mayo, de la Generalitat, el tipo general del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales en la adquisición de vivienda usada es del 9 % para inmuebles de valor hasta 1.000.000 € y del 11 % por encima de esa cifra. El tipo general de Actos Jurídicos Documentados es del 1,4 %. La vivienda de obra nueva tributa por IVA al 10 % más AJD. Puede calcular su caso con nuestra calculadora de gastos de compra o consultar la guía completa de gastos de compraventa.
¿Qué ocurre si la revisión jurídica descubre un problema?
Detectar un defecto no significa que la compra deba abandonarse. Significa que el contrato debe adaptarse. A continuación exponemos el objetivo jurídico que debe perseguir cada previsión contractual. No ofrecemos modelos de cláusula: la redacción depende del caso concreto y una cláusula copiada de internet produce con frecuencia más daño que su ausencia.
Hipoteca inscrita
El objetivo es que el inmueble se transmita libre de cargas. Deben distinguirse dos operaciones: la cancelación económica —pago del saldo pendiente— y la cancelación registral, que exige escritura de carta de pago y cancelación y su inscripción. Lo habitual es retener del precio, en el acto de la escritura, el importe necesario para cancelar, con cheque bancario a favor de la entidad acreedora y compromiso documentado de tramitación de la cancelación registral. El contrato de arras debe anticipar este mecanismo y determinar quién asume los costes de cancelación.
Embargo anotado
Requiere identificar el organismo o acreedor, el importe y el estado del procedimiento. El objetivo es que la anotación quede cancelada antes de la escritura o, si no es posible, simultáneamente, mediante consignación o pago con retención del precio y mandamiento de cancelación. Un embargo de la Agencia Tributaria o de la Seguridad Social se comporta de forma distinta a uno derivado de un procedimiento civil, y el calendario debe fijarse en consecuencia.
Piscina o ampliación no inscrita
Primero hay que determinar si la obra es legalizable, si ha transcurrido el plazo de la acción de restauración de la legalidad urbanística, o si se encuentra en situación de fuera de ordenación. Solo después puede decidirse si procede exigir al vendedor la declaración de obra nueva —por antigüedad cuando concurran sus requisitos, conforme al artículo 28.4 del Real Decreto Legislativo 7/2015—, quién asume el coste técnico, notarial, registral y fiscal, y en qué plazo debe estar completada. Es esencial no confundir la declaración de obra nueva por antigüedad con una legalización urbanística: no son lo mismo.
Discrepancia entre Registro y Catastro
Debe identificarse cuál de las dos descripciones se corresponde con la realidad y si la corrección procede por la vía registral, por la catastral o por ambas. Cuando la discrepancia afecta a la financiación o a la futura venta, lo razonable es que el vendedor la resuelva antes de la escritura, con plazo y consecuencia expresa en el contrato.
Problema urbanístico
La previsión adecuada es someter la obligación del comprador a la obtención de documentación municipal concreta y verificable —informe urbanístico, certificado de inexistencia de expediente— con plazo cierto, y regular el efecto de que dicha documentación no se obtenga o revele una infracción. Debe evitarse la fórmula genérica «sujeto a que todo esté en orden», que no es operativa ante un tribunal.
Deuda de comunidad
El certificado del artículo 9.1.e) LPH debe exigirse como documentación previa, no solo en la firma. Si existe deuda, procede retención del precio por el importe acreditado y pago directo a la comunidad en el acto de la escritura.
Derrama aprobada
Debe determinarse expresamente quién la soporta. La regla no está en la ley con la nitidez que muchos creen: lo relevante es la fecha del acuerdo de la junta y el criterio pactado. Un compromiso del vendedor en escritura es útil, pero si el vendedor no paga, la comunidad puede dirigirse contra el inmueble. La retención es más segura que la promesa.
Ley de Costas
Antes de asumir obligación definitiva debe comprobarse administrativamente la situación de la parcela respecto del dominio público marítimo-terrestre y de sus servidumbres. La ausencia de mención en la nota simple no acredita la ausencia de afección. Explicamos qué comprobar en Comprar una vivienda afectada por la Ley de Costas.
Financiación
La denegación de la hipoteca solo libera al comprador si el contrato lo prevé. Una condición bien redactada identifica la entidad o entidades, el importe mínimo del préstamo, el plazo para obtener la resolución y la forma de acreditar la denegación. Sin esos elementos, la cláusula es papel mojado.
Señales de alarma: cuándo no debería firmar todavía
- No dispone de nota simple actualizada, o la que tiene es de hace meses.
- El documento no identifica la finca registral ni la referencia catastral.
- Se le pide pagar en efectivo, a una cuenta personal de un tercero o a una cuenta extranjera de la agencia.
- El vendedor firma mediante apoderado y no se le facilita copia del poder.
- Existe una piscina, un porche cerrado o una ampliación que no aparece en la escritura.
- El contrato no dice qué ocurre si el banco no concede la hipoteca.
- Se le presiona para firmar hoy porque «hay otro comprador interesado».
- El plazo hasta la escritura es de treinta días y usted aún no tiene NIE.
- El vendedor es no residente y el documento no menciona la retención del 3 %.
- Se le pide firmar un documento en español que no ha leído en un idioma que comprenda.
Checklist final
- Nota simple actualizada obtenida y revisada.
- Titularidad y capacidad del vendedor verificadas; poderes examinados.
- Referencia catastral, finca registral y superficies contrastadas con la realidad física.
- Cargas identificadas: hipotecas, embargos, afecciones, servidumbres.
- Situación urbanística consultada en el ayuntamiento.
- Certificado de deuda de comunidad solicitado y derramas comprobadas.
- Situación posesoria y arrendaticia aclarada.
- Certificado energético y licencias de ocupación disponibles.
- Precio, calendario de pagos y medio de pago definidos por escrito.
- Fecha de escritura realista y notaría designada.
- Naturaleza de las arras expresada de forma inequívoca.
- Condición sobre financiación redactada con entidad, importe y plazo.
- Distribución de gastos e impuestos pactada expresamente.
- Retención del 3 % prevista si el vendedor es no residente.
- Documento revisado por abogado independiente antes de la transferencia.
Preguntas frecuentes
¿Qué pasa si el comprador se arrepiente después de firmar arras?
Depende del tipo de arras. Con arras penitenciales, puede desistir perdiendo la cantidad entregada. Con arras confirmatorias, no existe facultad de desistimiento: el vendedor puede exigir el cumplimiento del contrato o resolverlo reclamando los daños efectivamente sufridos, que pueden ser superiores o inferiores a lo entregado.
¿El vendedor siempre tiene que devolver el doble?
No. La devolución duplicada es el efecto propio de las arras penitenciales del artículo 1454 del Código Civil. Si las arras son confirmatorias, el vendedor incumplidor responde conforme al artículo 1124 del Código Civil, que puede suponer más o menos que el doble. Si son penales, se estará a la cantidad pactada como pena.
¿Qué ocurre si el banco no concede la hipoteca?
Si el contrato contiene una condición de financiación bien redactada, el comprador recupera lo entregado en los términos pactados. Si no la contiene, la denegación no le exime: el riesgo de obtener financiación es, por regla general, del comprador. Es la causa más frecuente de pérdida de arras entre nuestros clientes.
¿Puedo recuperar la reserva si aparece un problema urbanístico?
Dependerá de lo pactado. Si el contrato condiciona la operación a la obtención de documentación urbanística favorable, sí. Sin esa previsión, deberá analizarse si el defecto constituye incumplimiento del vendedor, error en el consentimiento o vicio oculto, lo que ya es materia litigiosa y de resultado incierto.
¿Se puede modificar un contrato de arras?
Sí, siempre que ambas partes lo acepten, mediante adenda escrita firmada por ambas. Es lo habitual cuando el plazo de escritura resulta insuficiente o cuando la revisión jurídica revela un defecto que debe corregirse. Un acuerdo verbal con la agencia no modifica el contrato.
¿Cuánto se paga normalmente como arras?
No hay cantidad legalmente establecida. En la Costa Blanca lo habitual se sitúa entre el 5 % y el 10 % del precio, con frecuencia precedido de una reserva de 3.000 a 6.000 €. Cuanto mayor sea la cantidad, mayor debe ser la exigencia en la revisión previa.
¿Debo firmar arras antes de tener la nota simple?
No lo recomendamos en ningún caso. La nota simple es el documento básico que acredita quién es el titular y qué cargas soporta el inmueble. Se obtiene en horas y su coste es mínimo. Firmar sin ella equivale a comprometerse a comprar algo cuyo estado jurídico se desconoce.
¿Qué ocurre si hay una hipoteca sobre la vivienda?
No impide la compra. La operación habitual consiste en cancelar la hipoteca con parte del precio en el acto de la escritura, mediante cheque bancario a favor de la entidad, y tramitar después la cancelación registral. Lo que sí exige es que el contrato de arras prevea el mecanismo, el certificado de deuda y quién asume los costes de cancelación.
Fuentes jurídicas
- Real Decreto de 24 de julio de 1889, Código Civil: artículos 609, 1124, 1152, 1153, 1255, 1281, 1445, 1454 y 1455 (BOE).
- Real Decreto de 22 de agosto de 1885, Código de Comercio: artículo 343 (BOE).
- Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal: artículo 9.1.e) (BOE).
- Real Decreto Legislativo 5/2004, texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes: artículo 25.2 (BOE) y modelo 211 (Agencia Tributaria).
- Real Decreto Legislativo 7/2015, texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana: artículo 28.4 (BOE).
- Real Decreto 390/2021, sobre certificación de la eficiencia energética de los edificios (BOE).
- Ley 5/2025, de 30 de mayo, de la Generalitat, de medidas fiscales, de gestión administrativa y financiera y de organización (DOGV), que modifica los tipos de ITP y AJD con efectos desde el 1 de junio de 2026.
- Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 13 de julio de 2022 y de 31 de julio de 2024, sobre la interpretación restrictiva del artículo 1454 del Código Civil (BOE).
Revisión de su contrato antes de firmar
Revisamos contratos de reserva y de arras antes de la firma, con verificación registral, catastral y urbanística, y adaptamos el documento cuando la comprobación revela un defecto. Trabajamos en español, inglés, sueco, noruego y danés.
Puede conocer nuestro servicio de compraventa inmobiliaria o calcular sus cifras con nuestras herramientas gratuitas: gastos de compra y plusvalía municipal.
Colás Abogados / Advokater — Hugo Gutiérrez Colás, Abogado nº 6.539 ICALI
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Autor: Hugo Gutiérrez Colás, Abogado nº 6.539 del Ilustre Colegio de Abogados de Alicante. Publicado el 19 de agosto de 2026. Última revisión jurídica: 19 de agosto de 2026.
Este artículo tiene finalidad informativa y no constituye asesoramiento jurídico para un caso concreto. La calificación de un contrato de arras depende de su contenido y de las circunstancias de cada operación.