Det är en av de vanligaste situationerna vi möter på kontoret i Alfaz del Pi: en svensk eller norsk familj har köpt en villa på Costa Blanca, allt känns i sin ordning — och så visar det sig att poolen, uterummet eller den inglasade terrassen aldrig har haft bygglov. Ibland upptäcks det först när huset ska säljas, belånas eller ärvas.
Den här artikeln förklarar vad som faktiskt gäller, vilka risker du löper och vilka vägar som finns till legalisering.
Två sorters tillstånd — och skillnaden spelar roll
I Spanien skiljer man mellan mindre arbeten (obra menor) och större arbeten (obra mayor). Mindre arbeten — byta kakel, måla om, byta fönster i samma öppning — kan i Valencianska regionen oftast hanteras med en så kallad declaración responsable, en anmälan på eget ansvar till kommunen.
Större arbeten kräver ett riktigt bygglov (licencia de obra mayor): allt som ändrar byggnadens volym, struktur, planlösning eller användning. Det gäller tillbyggnader, inglasning av terrasser, källarutgrävningar, nya våningar — och i praktiken nästan alltid pooler.
Ett vanligt missförstånd: att byggföretaget ”sköter pappersarbetet”. Ansvaret ligger hos fastighetsägaren, inte hos entreprenören. Om bygglov saknas är det du som får föreläggandet — även om arbetet utfördes av en tidigare ägare.
Vad kan hända om bygglov saknas?
Kommunen kan inleda ett ärende om återställande av laglig ordning (restauración de la legalidad urbanística) och samtidigt ett sanktionsärende. Utfallet blir något av tre:
- Legalisering i efterhand — om byggnaden hade kunnat få bygglov från början. Du betalar avgifterna plus böter, ofta beräknade som en procentandel av byggkostnaden.
- Rivningsföreläggande — om byggnaden inte är förenlig med detaljplanen.
- Fuera de ordenación — byggnaden får stå kvar men får inte byggas ut eller genomgå större renoveringar.
Även utan kommunalt ingripande skapar en oregistrerad byggnad praktiska problem: spanska banker beviljar sällan bolån mot en fastighet vars registeruppgifter inte stämmer med verkligheten, köpare drar sig ur i sista stund, och vid arvskifte blir bouppteckningen betydligt mer komplicerad.
Preskriptionstiden: femton år — men inte alltid
I Comunidad Valenciana har myndigheten femton år på sig att agera, räknat från det att arbetet helt avslutades. Regeln finns i artikel 255 i den samlade lagen om fysisk planering, stadsbyggnad och landskap (Decreto Legislativo 1/2021, TRLOTUP).
Men det finns viktiga undantag där ingen preskription alls gäller: grönområden, allmänna vägar och friytor, offentliga anläggningar, mark som tillhör det allmänna — och, det som oftast berör våra klienter, rustik mark (suelo no urbanizable). En villa byggd på jordbruksmark inne i landet kan alltså aldrig ”preskriberas” på det sätt många hoppas.
Observera också att preskription inte är detsamma som legalisering. Att femton år har gått betyder att kommunen inte längre kan kräva rivning — men byggnaden blir inte automatiskt laglig. Den hamnar i regel i kategorin fuera de ordenación.
Vägen till ordning: nybyggnadsdeklaration på grund av ålder
För byggnader där fristen har löpt ut finns ett etablerat förfarande: declaración de obra nueva por antigüedad, enligt artikel 28.4 i den spanska marklagen (Real Decreto Legislativo 7/2015).
Praktiskt går det till så här: en arkitekt eller byggnadsingenjör utfärdar ett intyg om byggnadens ålder och yta, som kompletteras med fastighetsregisterutdrag och flygfoton. Notarien upprättar därefter en handling som skrivs in i fastighetsregistret, förutsatt att ingen anteckning om pågående tillsynsärende finns. Fastigheten uppdateras samtidigt i fastighetstaxeringsregistret (catastro).
Kostnaden ligger typiskt i intervallet 1 500–3 500 € beroende på byggnadens storlek och komplexitet, arkitektarvode inräknat. Sätt det i relation till vad en icke-registrerad tillbyggnad kostar dig i förlorat förhandlingsläge vid en försäljning.
Vad du bör göra före köpet
Den enda tillförlitliga kontrollen görs innan du skriver på. Vi begär rutinmässigt ett stadsbyggnadsintyg (cédula urbanística) från kommunen, jämför fastighetsregistrets ytuppgifter med catastro och med vad du faktiskt ser på plats, och kontrollerar om det finns pågående tillsynsärenden. Skiljer sig de registrerade kvadratmetrarna från verkligheten är det nästan alltid ett tecken på arbete utan tillstånd.
Om avvikelsen upptäcks före köpet är den förhandlingsbar. Upptäcks den efteråt är den ditt problem.
Räkna på dina kostnader
Planerar du ett köp? Använd gärna våra kostnadsfria verktyg: köpkostnader och kapitalvinstskatt vid försäljning.
Kontakta oss / Contact us / Contáctenos
Colás Abogados / Advokater — Hugo Gutiérrez Colás, Abogado nº 6.539 ICALI
Email: [email protected]
Teléfono: +34 629 549 430
Web: www.colas-abogados.com