Kort svar: en köpare som inte är bosatt i Spanien kan få bolån här, normalt på en lägre andel av värdet än en bosatt och med en längre tidsplan. Lag 5/2019 skyddar dig betydligt mer än de flesta utländska köpare tror: banken måste lämna all dokumentation tio kalenderdagar före undertecknandet, notarien ger dig kostnadsfri rådgivning innan du skriver på, långivaren står för notarie, register, ombud och skatten på lånehandlingen — och om du har inkomst i kronor och lånet är i euro har du rätt att begära valutaomläggning. Vad lagen inte gör är att skydda dig från att ha skrivit under ett handpenningavtal med en frist som är omöjlig att hålla.
Under tretton år var vi befullmäktigade för Svenska Handelsbanken i bolåneärenden i Valenciaregionen och Murcia. Från den sidan av ärendet ser man tydligt vad som nästan aldrig förklaras för köparen: de flesta affärer som faller igenom faller inte för att banken säger nej, utan för att tidsplanen i handpenningavtalet aldrig var förenlig med den som lagen kräver.
Innehåll
- Vad lag 5/2019 ändrade och varför den skyddar dig
- Hur mycket du faktiskt får låna
- Den verkliga tidsplanen: därför räcker inte trettio dagar
- Handlingarna banken kommer att begära
- Värderingen: dokumentet som avgör beloppet
- Tio dagarna och den föregående notariehandlingen
- Vem betalar vad sedan 2019
- Klausuler som lagen redan begränsar eller förbjuder
- Om du har inkomst i kronor och lånar i euro
- Köper du via bolag skyddar lagen dig inte lika mycket
- Kopplingen till handpenningavtalet
- Varningssignaler
- Vanliga frågor
- Rättskällor
Vad lag 5/2019 ändrade och varför den skyddar dig
Lag 5/2019 av den 15 mars om fastighetskreditavtal genomförde direktiv 2014/17/EU och skrev om hela skedet före undertecknandet av ett bolån i Spanien. Det är en skyddslagstiftning för låntagaren, och de rättigheter den ger kan inte avtalas bort.
Det väsentliga för en utländsk köpare är att lagen flyttade en stor del av kostnaderna till banken och en stor del av kontrollen till notarien. Man skriver inte längre under ett bolån samma dag som det läggs fram: det finns ett förfarande med fasta frister, och det förfarandet tar tid.
Lagen gäller fysiska personer — låntagare, borgensmän och garanter — i lån med pant i bostadsfastighet. Att du inte är bosatt i Spanien utesluter dig inte: köper du som privatperson en bostad i Spanien med bolån skyddar lagen dig precis som en spanjor.
Hur mycket du faktiskt får låna
Här är det värt att vara tydlig med en sak: belåningsgraden fastställs inte i någon lag. Det är varje banks riskpolicy, den varierar mellan banker och över tid. Den som ger dig en siffra som om det vore en rättsregel desinformerar dig.
Med det sagt är marknadspraxis i Spanien tämligen stabil och värd att känna till. En bosatt person får ofta låna upp till 80 % av det lägre av köpeskilling och värderingsvärde. För en icke bosatt är andelen påtagligt lägre och ligger ofta mellan 60 % och 70 % av samma referens. Skillnaden speglar riskbedömningen: sämre möjlighet att följa låntagaren, större svårighet vid verkställighet och avsaknad av kredithistorik i Spanien.
Tre praktiska följder att ha med sig från början:
Den första är att den egna insatsen är större än många räknar med. Får du låna 65 % behöver du de återstående 35 % plus köpets kostnader och skatter, som i Valenciaregionen ligger kring 11–12 % av priset med bolån. På en bostad för 300 000 € innebär det ungefär 105 000 € i insats plus omkring 34 000 € i kostnader.
Den andra är att banken bedömer din betalningsförmåga på dina faktiska inkomster, styrkta i hemlandet, och med kravet att månadsbetalningen inte tar en orimlig andel av nettoinkomsten. Framtida hyresintäkter från den spanska bostaden räknas normalt inte, eller räknas med kraftiga avdrag.
Den tredje är att beloppet beräknas på det lägre av pris och värdering. Blir värderingen lägre än det avtalade priset — vanligt när det finns avvikelser i ytor eller oregistrerade byggnader — sjunker lånet och skillnaden får du lägga själv. Det är ett av skälen att kontrollera överensstämmelsen mellan register, Catastro och verklighet innan du skriver under handpenningavtalet: vi förklarar det i Fastighetsregistret vs Catastro.
Den verkliga tidsplanen: därför räcker inte trettio dagar
Det är här flest affärer havererar, och det är ren aritmetik. Lägg samman stegen i ett normalt ärende för en icke bosatt:
- NIE, om du inte har det: från dagar till flera veckor beroende på konsulat eller polismyndighet.
- Öppna bankkonto i Spanien och styrka medlens ursprung.
- Samla dokumentation i hemlandet, med apostille och auktoriserad översättning när det krävs.
- Bankens kreditprövning.
- Värdering av godkänt värderingsföretag: uppdrag, besök och rapport.
- Beslut och utfärdande av FEIN, det bindande erbjudandet.
- Tio kalenderdagars lagstadgad minimifrist innan undertecknande får ske.
- Besök hos notarien för den föregående handlingen, som måste ske före köpebrevet.
- Samordning av datum mellan notarie, bank, säljare och köpare.
I ett rent ärende, med all dokumentation tillgänglig från dag ett, understiger detta sällan sex till åtta veckor. Med NIE som saknas, eller med en registeravvikelse som banken vill se löst först, blir det utan svårighet tre månader.
Ett handpenningavtal med trettio dagars frist till notariebesöket är under dessa förutsättningar en fälla. Och det är ingen teoretisk fälla: det är den vanligaste orsaken till förlorad handpenning bland de utländska köpare vi har sett på kontoret.
Handlingarna banken kommer att begära
Det varierar mellan banker, men kärnan är alltid densamma.
Identifiering: gällande pass och NIE. Utan NIE blir det inget köpebrev och ingen skattebetalning.
Inkomstunderlag: är du anställd, senaste lönespecifikationer och anställningsavtal; är du egenföretagare, årsredovisningar och deklarationer för de två eller tre senaste åren från ditt land.
Deklarationer från hemlandet. För en svensk skattskyldig inkomstdeklarationen, för en norsk skattemeldingen, för en britt self assessment eller P60.
Kreditupplysning från hemlandet när sådan finns och banken begär den, eller motsvarande bankintyg.
Kontoutdrag för de senaste månaderna och dokumenterad förklaring av ursprunget till de medel du ska lägga in. Det sista är ingen mindre formalitet: penningtvättsregleringen binder både banken och notarien, och en internationell överföring utan styrkt spårbarhet kan bli liggande i dagar.
Förteckning över skulder och lån i ditt land.
Hemvistintyg begärs ofta.
En detalj som överraskar många klienter: utländska allmänna handlingar kan behöva apostille och auktoriserad översättning till spanska. Det tar tid och sköts i hemlandet, inte här. Börja med det, spara det inte till sist.
Värderingen: dokumentet som avgör beloppet
Värderingen ska utföras av ett godkänt och oberoende värderingsföretag enligt artikel 13 i lag 5/2019 och tillämpliga värderingsregler. Kostnaden bärs av låntagaren: det är den enda större posten i formaliseringen som lagen lägger på dig.
Två saker är värda att veta. Den första är att värderingen har begränsad giltighetstid, så drar ärendet ut kan den behöva göras om. Den andra, och viktigare, är att värderaren mäter det som finns. Har bostaden 214 m² byggnadsyta och den inskrivna fastigheten säger 180 m² kommer rapporten att visa avvikelsen, och banken kan kräva att den rättas innan lånet beviljas. Det är i det ögonblicket en köpare upptäcker, med handpenningen redan betald, att det behövs en nybyggnadsdeklaration som ingen hade räknat med.
Tio dagarna och den föregående notariehandlingen
Det är lagens centrala skyddsmekanism, och den som förbryllar utländska köpare mest eftersom den saknar motsvarighet i deras hemländer.
Enligt artikel 14.1 i lag 5/2019 ska långivaren ställa till din förfogande, minst tio kalenderdagar före undertecknandet, ett dokumentpaket som omfattar det standardiserade EU-faktabladet FEIN, som utgör bindande erbjudande; faktabladet med standardiserade varningar FiAE, som lyfter de känsligaste klausulerna; vid rörlig ränta ett dokument med beräknade månadsbetalningar i olika räntescenarier; en kopia av avtalsutkastet med samtliga kostnader specificerade; och tydlig information om vilka kostnader som bärs av vem.
Därefter ska du, enligt artikel 15, besöka den notarie du själv väljer för att upprätta den föregående notariehandlingen. Notarien kontrollerar att fristerna hållits, förklarar individuellt klausulerna i FEIN och FiAE, svarar på dina frågor och antecknar allt i handlingen. Det besöket är gratis för dig, och utan en positiv handling kan lånet inte formaliseras.
Använd det. Det är enda tillfället i hela processen då en oberoende offentlig tjänsteman, som varken får betalt av dig eller av banken för just den akten, är skyldig att förklara vad du ska skriva under. Räcker inte din spanska har du rätt till tolk: ordna det i förväg, inte samma dag.
FEIN har en lagstadgad giltighet på tio kalenderdagar, även om bankerna i praktiken ofta ger längre. Löper den ut utan förlängning börjar processen om.
Vem betalar vad sedan 2019
Fördelningen står i artikel 14.1.e) i lag 5/2019 och kan inte avtalas bort:
- Värdering: låntagaren.
- Ombud (gestoría): långivaren.
- Notariearvode för lånehandlingen: långivaren.
- Kopior av handlingen: den som begär dem.
- Inskrivning av inteckningen i fastighetsregistret: långivaren.
Till detta kommer stämpelskatten AJD på lånehandlingen, där långivaren är skattskyldig sedan reformen i slutet av 2018. Banken betalar den, den beräknas på det totala pantansvaret, och i Valenciaregionen är den allmänna satsen 1,40 % sedan den 1 juni 2026 enligt lag 5/2025.
Blanda inte ihop det: AJD på inteckningen betalas av banken, men den AJD som kan belasta ditt köpebrev — vid nyproduktion till exempel — betalas av dig. Det är två skilda betalningar. Köpets kostnader i detalj finns i vad kostar det verkligen att köpa bostad i Spanien.
Uppläggningsavgift är tillåten, men artikel 14.4 kräver att den tas ut en enda gång och omfattar samtliga kostnader för prövning, handläggning och beviljande. Banken kan inte ta uppläggningsavgift och därtill separata «utredningskostnader».
Klausuler som lagen redan begränsar eller förbjuder
En utländsk köpare vet sällan att en stor del av de klausuler hen fruktar i dag är rättsligt inhägnade.
Räntegolv: förbjudna. Artikel 21 hindrar att ett lån med rörlig ränta förses med en nedre gräns för räntan. Räntan kan inte bli negativ, men något avtalat golv är inte tillåtet.
Dröjsmålsränta: fastlagd. Artikel 25 fastställer den till avtalad ränta plus tre procentenheter, utan möjlighet till annat avtal.
Förtidsförfall vid utebliven betalning: skärpt till din fördel. Artikel 24 kräver, utöver föreläggande med minst en månads frist, att dröjsmålet når betydligt högre nivåer än tidigare: under lånets första hälft 3 % av beviljat kapital eller tolv månadsbetalningar; under andra hälften 7 % eller femton månadsbetalningar. Kan inte avtalas bort.
Förtidsinlösen: din rätt, med begränsad kompensation. Artikel 23 ger dig rätt att lösa hela eller delar av lånet när som helst, med en avtalad förvarning på högst en månad. Kompensationen till banken är begränsad: vid rörlig ränta antingen 0,25 % under de tre första åren eller 0,15 % under de fem första enligt vad som avtalats, och inget därefter; vid fast ränta upp till 2 % under de tio första åren och 1,5 % därefter. Kompensationen får aldrig överstiga långivarens verkliga finansiella förlust.
Den sista punkten är särskilt relevant för den nordiska köpare som planerar att sälja inom några år eller lösa lånet när en fastighet i hemlandet säljs. Räkna på den verkliga utträdeskostnaden innan du väljer mellan fast och rörlig ränta.
Kopplade försäljningar: förbjudna som huvudregel. Artikel 17 förbjuder att lånet villkoras av att andra produkter tecknas, med fastlagda undantag, bland dem sakförsäkring på fastigheten. Banken får erbjuda kombinerade paket — lägre ränta om du tecknar försäkringar eller flyttar lönen — men måste också erbjuda alternativet utan dem, och du har rätt att jämföra. En bank kan inte tvinga dig att teckna livförsäkringen hos den: den kan kräva att du har försäkring, inte att du köper den där.
Om du har inkomst i kronor och lånar i euro
Detta är den del som nästan aldrig förklaras för nordiska klienter, och den som kan ha störst ekonomiskt värde för dem.
Artikel 4.27 i lag 5/2019 definierar «lån i utländsk valuta» som ett lån denominerat i en annan valuta än den i den medlemsstat där låntagaren är bosatt, eller en annan än den i vilken låntagaren har de tillgångar eller får de inkomster med vilka lånet ska återbetalas.
Läs «eller» en gång till. En person bosatt i Sverige som har sina inkomster i kronor och skriver ett lån i euro faller in under definitionen: lånet är denominerat i en annan valuta än den i hens bosättningsstat och än den i hens inkomster. Generaldirektoratet för register och notariat bekräftade denna tolkning i sin instruktion av den 20 december 2019 och klargjorde att det räcker att större delen av tillgångarna eller inkomsterna är i annan valuta, såsom det framgår av bankens kreditprövning vid formaliseringen.
Följden är rättigheten i artikel 20: låntagaren kan begära omläggning av lånet till en alternativ valuta, som är den valuta i vilken hen får största delen av sina inkomster eller har största delen av sina tillgångar, eller valutan i sin bosättningsstat. Banken är dessutom skyldig att informera dig löpande när skulden eller månadsbetalningarna avviker mer än 20 % från vad de skulle ha varit med den växelkurs som gällde vid avtalets ingående.
Tre förbehåll är värda att nämna, för terrängen har kanter. Det första är att detta är ett regelverk banken ska fastställa vid formaliseringen utifrån sin kreditprövning: det är då frågan måste ställas uttryckligen, och därför ska den tas upp med banken och notarien före undertecknandet, inte efter. Det andra är att en senare flytt inte i sig skapar en ny omläggningsrätt om den inte förutsågs från början. Det tredje är att bedömningen ser något annorlunda ut för den som är bosatt i ett land utanför EU, även om samma resultat ofta nås via inkomst- och tillgångskriteriet.
Bortsett från juridiken är den ekonomiska risken verklig och förtjänar en egen kalkyl: har du inkomst i kronor och månadsbetalning i euro blir bolånet dyrare varje månad om kronan svagas, även om Euribor står still. Det är en faktor som ska in i beslutet, inte upptäckas tre år senare.
Köper du via bolag skyddar lagen dig inte lika mycket
Detta förtjänar en uttrycklig varning, eftersom många köpare fattar beslutet av skatteskäl utan att känna dess rättsliga pris.
Lag 5/2019 gäller inte en låntagare som är juridisk person, även om denna är konsument. Det finns ingen obligatorisk föregående notariehandling, och de materiella begränsningarna i artiklarna 20, 21, 23, 24 och 25 — valuta, räntegolv, förtidsinlösen, förtidsförfall och dröjsmålsränta — gäller inte till din förmån. De gäller däremot fullt ut för den fysiska person som är borgensman eller garant, som ska informeras om hela avtalsinnehållet.
Att köpa via bolag kan alltså vara motiverat skatte- eller arvsmässigt, men du förlorar ett helt skyddspaket på bolånesidan. Fatta beslutet med båda kalkylerna gjorda, inte bara den ena.
Kopplingen till handpenningavtalet
Om du tar med dig en enda sak från denna artikel, låt det bli denna: skyddet i lag 5/2019 hjälper dig inte om problemet ligger i avtalet du skrev under tidigare.
Ett avslag på bolåneansökan befriar dig inte i sig från köpet. Innehåller handpenningavtalet inte ett korrekt formulerat finansieringsvillkor ligger risken att få lånet på dig, och att förlora det betalda beloppet är det normala utfallet. Ett villkor som fungerar anger banken eller bankerna som ska tillfrågas, det lägsta lånebelopp som behövs, fristen för besked och hur avslaget ska styrkas. Och fristen till notariebesöket måste vara förenlig med den verkliga tidsplan vi beskrivit, inte med den som passar mäklaren.
Vi utvecklar detta, med de femton kontrollpunkterna före undertecknandet, i handpenningavtal i Spanien.
Varningssignaler
- Du föreslås skriva under handpenningavtal med trettio dagars frist och har varken NIE eller påbörjad låneansökan.
- Avtalet säger ingenting om vad som händer om banken avslår.
- Du får lånehandlingen framlagd utan att ha fått FEIN och FiAE tio dagar i förväg.
- Någon antyder att notariebesöket för den föregående handlingen kan hoppas över eller göras samma dag som undertecknandet.
- Banken vill att du betalar notarie, register, ombud eller AJD på inteckningen.
- Du krävs teckna livförsäkringen hos banken som villkor för lånet.
- Värderingen visar en ytavvikelse och ingen förklarar vem som ska rätta den eller inom vilken frist.
- Du erbjuds ränterabatt utan att årskostnaden för de kopplade produkterna beräknas.
- Ingen har nämnt växelkursrisken och du har inkomst i kronor.
- Mäklaren «sköter» bolånet och lämnar ingen jämförelse med någon annan bank.
Vanliga frågor
Kan en icke bosatt få bolån i Spanien?
Ja. Spanska banker beviljar bolån till icke bosatta som normal rutin. Skillnaden mot en bosatt ligger inte i tillgången utan i belåningsgraden, som brukar vara lägre, och i dokumentationen, som ska styrkas från hemlandet.
Hur mycket lånar spanska banker ut till en icke bosatt?
Det finns ingen lagstadgad andel. Marknadspraxis ligger ofta mellan 60 % och 70 % av det lägre av köpeskilling och värderingsvärde, mot upp till 80 % som är vanligt för bosatta. Det varierar med bank, inkomstprofil och fastighetstyp.
Hur lång tid tar ett bolån för icke bosatta?
I ett ärende utan komplikationer sällan mindre än sex till åtta veckor från ansökan, ofta längre. Lägg till NIE om det saknas, dokumentation med apostille och auktoriserad översättning, kreditprövning, värdering, den lagstadgade minimifristen på tio kalenderdagar före undertecknandet och notariebesöket för den föregående handlingen.
Vad innebär tio dagarna i lag 5/2019?
Långivaren ska ställa FEIN, FiAE, avtalsutkastet och kostnadsinformationen till låntagarens förfogande minst tio kalenderdagar före undertecknandet, enligt artikel 14.1. Inom den perioden ska låntagaren besöka notarien för den föregående handlingen, som är gratis och utan vilken lånet inte kan formaliseras.
Vem betalar bolånets kostnader i Spanien?
Sedan lag 5/2019 bär långivaren ombudskostnaden, notariearvodet för lånehandlingen och inskrivningen av inteckningen, samt stämpelskatten AJD på lånehandlingen. Låntagaren betalar värderingen och de kopior hen begär.
Vad händer om banken inte beviljar lånet efter att jag skrivit under handpenningavtalet?
Det beror på avtalet. Innehåller det ett välformulerat finansieringsvillkor får köparen tillbaka beloppet enligt vad som avtalats. Saknas villkoret befriar avslaget inte köparen: risken att få finansiering ligger som huvudregel på köparen.
Kan jag lösa lånet i förtid och vad kostar det?
Artikel 23 i lag 5/2019 ger rätt att lösa helt eller delvis när som helst. Kompensationen är begränsad: vid rörlig ränta 0,25 % under de tre första åren eller 0,15 % under de fem första enligt avtal, och inget därefter; vid fast ränta upp till 2 % under de tio första åren och 1,5 % därefter, aldrig mer än långivarens verkliga finansiella förlust.
Jag har inkomst i svenska kronor — kan jag lägga om bolånet?
Artikel 4.27 i lag 5/2019 räknar som lån i utländsk valuta ett lån denominerat i annan valuta än den i låntagarens bosättningsstat eller än den i vilken hen får de inkomster som ska återbetala lånet. I så fall ger artikel 20 rätt att begära omläggning till inkomstens eller bosättningsstatens valuta. Banken fastställer detta vid formaliseringen utifrån kreditprövningen, så frågan måste tas upp före undertecknandet.
Skyddar lagen mig om jag köper via bolag?
Inte på samma villkor. Lag 5/2019 gäller inte en låntagare som är juridisk person, även om denna är konsument, så det finns ingen obligatorisk föregående handling och begränsningarna om valuta, räntegolv, förtidsinlösen, förtidsförfall och dröjsmålsränta gäller inte. De gäller däremot den fysiska person som är borgensman eller garant.
Rättskällor
- Lag 5/2019 av den 15 mars om fastighetskreditavtal: artiklarna 2, 4.27, 13, 14, 15, 17, 20, 21, 23, 24 och 25 (BOE).
- Europaparlamentets och rådets direktiv 2014/17/EU om konsumentkreditavtal för bostadsfastighet (EUT).
- Instruktion av den 20 december 2019 från Dirección General de los Registros y del Notariado om tillämpningsfrågor i lag 5/2019 (BOE).
- Kungligt lagdekret 17/2018 av den 8 november, som ändrar lagen om överlåtelse- och stämpelskatt: skattskyldig för AJD i bolånehandlingar (BOE).
- Lag 5/2025 av den 30 maj (Generalitat Valenciana): allmän AJD-sats 1,40 % sedan den 1 juni 2026 (DOGV).
- Lag 2/1981 av den 25 mars om hypotekmarknaden samt tillämpliga värderingsregler för godkända värderingsföretag (BOE).
- Banco de España, Portal del Cliente Bancario: information om bolån.
Vår erfarenhet av bolåneärenden
Under tretton år var vi befullmäktigade för Svenska Handelsbanken i bolåneärenden i Valenciaregionen och Murcia. Vi granskar FEIN och utkastet till lånehandling före undertecknandet, kontrollerar kostnadsfördelningen, verifierar att handpenningavtalets tidsplan är realistisk och följer med klienten till både den föregående notariehandlingen och köpebrevet. Vi arbetar på svenska, norska, danska, engelska och spanska.
Läs mer om vår rådgivning vid bostadsköp eller räkna på dina siffror med våra kostnadsfria verktyg: köpkostnader och plusvalía municipal.
Colás Abogados / Advokater — Hugo Gutiérrez Colás, advokat nr 6.539 ICALI
Calle Mozart 9, 03581 Alfaz del Pi (Alicante)
E-post: [email protected]
Telefon: +34 629 549 430
Webb: www.colas-abogados.com
Författare: Hugo Gutiérrez Colás, advokat nr 6.539 i Alicantes advokatsamfund. Publicerad den 3 september 2026. Senaste juridiska granskning: 3 september 2026.
Denna artikel är av informativ karaktär och utgör inte juridisk eller finansiell rådgivning i ett enskilt ärende. De belåningsgrader som anges speglar marknadspraxis, inte rättsregler, och varierar med bank och sökandens profil.