Casi todas las semanas nos encontramos con compradores escandinavos e internacionales que se sorprenden al ver que el proceso de compra de su vivienda en España se detiene antes incluso de llegar a la notaría. El motivo suele ser siempre el mismo: todavía no disponen de un número de NIE. Parece un simple trámite administrativo, pero sin él no es posible completar una compraventa inmobiliaria en España.
¿Qué es el NIE?
NIE significa Número de Identificación de Extranjero. Se trata de un número personal de identificación y a efectos fiscales que el Estado español asigna a todo ciudadano extranjero que vaya a realizar operaciones económicas, profesionales o sociales en España. El NIE le acompaña de por vida; no cambia aunque más adelante se traslade a vivir permanentemente a España o cambie su situación.
Es importante no confundir el NIE con la residencia. Tener un NIE no otorga derecho a residir en España: es únicamente un número de identificación a efectos fiscales y de registro. Es perfectamente posible tener NIE y seguir siendo residente fiscal en Suecia, Noruega o Dinamarca.
¿Por qué lo necesita para comprar una vivienda?
Imagine que ha encontrado un piso en Alfaz del Pi por 200.000 euros y está listo para firmar. Todos estos pasos requieren un NIE:
El notario necesita el NIE para redactar la escritura de compraventa a su nombre. El banco lo necesita para abrir la cuenta española con la que pagará al vendedor y los gastos posteriores. La Agencia Tributaria lo necesita para que pueda liquidar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que en la Comunidad Valenciana asciende normalmente al 10 % del precio de compra, es decir, 20.000 euros en el ejemplo de nuestro piso. Sin NIE, toda la cadena se paraliza.
Además, lo necesitará cada año tras la compra: para el impuesto anual sobre la renta imputada o los ingresos por alquiler (Modelo 210), para el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) y para una futura venta.
¿Cómo se obtiene el NIE?
En la práctica existen tres vías:
1. Presencialmente en España. Se solicita cita en la Oficina de Extranjeros o en una Comisaría autorizada, se cumplimenta el modelo EX-15, se abona una tasa reducida (unos 12 euros) y se presenta el pasaporte junto con una justificación del motivo, como un contrato de arras o precontrato de compraventa. El plazo de tramitación suele oscilar entre unos días y varias semanas según la localidad y la época del año.
2. A través del consulado español en su país de origen. Puede solicitarlo en el consulado español en Estocolmo, Oslo o Copenhague antes de viajar a España. Suele tardar más, pero puede resultar cómodo si ya tiene previsto un viaje.
3. Mediante poder notarial a un abogado en España. Es la opción más habitual y práctica para nuestros clientes. A través de un poder sencillo, podemos solicitar el NIE en su nombre sin que tenga que desplazarse a España ni hacer cola en ninguna oficina. Esto suele ahorrar semanas en un calendario de compra que ya de por sí suele ir ajustado.
Marco legal
La regulación se encuentra en el Real Decreto 557/2011 y en la Ley Orgánica 4/2000 sobre derechos y libertades de los extranjeros en España, que establece la obligación de los ciudadanos extranjeros de identificarse mediante NIE en operaciones económicas de relevancia, entre ellas la compraventa de inmuebles.
Calcule el coste total de su compra
El NIE es solo el primer paso. Para conocer con precisión lo que realmente cuesta comprar una vivienda —notaría, registro, ITP o IVA, honorarios de abogado— le recomendamos utilizar nuestra calculadora de costes de compra antes de continuar: colas-abogados.com/verktyg/kopkostnader.
Contáctenos
Ayudamos habitualmente a compradores escandinavos e internacionales a obtener su NIE a distancia mediante poder notarial, mientras preparamos el resto de la compra. Contacte con nosotros y le explicaremos qué aplica en su caso concreto.
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Un cordial saludo,
Hugo Gutiérrez Colás
Colás Abogados / Advokater