Respuesta breve: con la dirección de una vivienda y unos 11 € puede usted saber, en menos de un día, quién es realmente su propietario, si está hipotecada, si tiene embargos y cuántos metros figuran inscritos. Se hace con dos documentos: la nota simple del Registro de la Propiedad y la información catastral obtenida a partir de la referencia catastral. Ninguno de los dos requiere abogado. Lo que sí requiere criterio es interpretarlos y, sobre todo, saber qué es lo que no dicen.
Esta es, literalmente, la primera comprobación que hacemos en el despacho cuando un cliente nos trae una vivienda que le interesa. No es un secreto profesional ni un procedimiento complejo: es una gestión de veinte minutos y unos pocos euros que cualquiera puede hacer. Le explicamos cómo hacerla usted mismo, cómo leer lo que recibe, y también dónde termina exactamente lo que estos dos documentos pueden decirle.
Índice
- Dos documentos, dos administraciones, dos funciones
- Cómo pedir la nota simple (y cómo pedirla en inglés)
- Cómo leer la nota simple, bloque por bloque
- Diccionario de la nota simple
- Cómo obtener la información catastral con la referencia catastral
- Cómo conectar ambos documentos: la comparación que importa
- Cinco cosas que estos documentos no le dicen
- Señales de alarma al leer una nota simple
- Preguntas frecuentes
- Fuentes oficiales
Dos documentos, dos administraciones, dos funciones
La nota simple la expide el Registro de la Propiedad, dependiente del Ministerio de Justicia. Publica derechos: quién es titular, qué derechos reales existen sobre la finca y qué cargas la gravan. Tiene valor meramente informativo —el medio para acreditar fehacientemente el contenido del Registro es la certificación, firmada por el registrador— pero para preparar una compra es más que suficiente.
La información catastral la facilita la Dirección General del Catastro, dependiente del Ministerio de Hacienda. Describe el inmueble con finalidad fundamentalmente fiscal: superficies, uso, año de construcción, delimitación gráfica de la parcela y valor catastral.
Son independientes entre sí y no tienen por qué coincidir. Esa es precisamente la razón de pedir los dos: el interés no está en cada documento por separado, sino en la comparación.
Cómo pedir la nota simple (y cómo pedirla en inglés)
Por internet. En la sede electrónica del Colegio de Registradores, registradores.org. Puede identificar el inmueble por referencia catastral, por el código registral único (IDUFIR/CRU), por los datos registrales (registro, tomo, libro, folio, finca) o por dirección exacta. La tarifa oficial es de 9,02 € por finca, más impuestos. La nota llega por correo electrónico, con frecuencia en menos de dos horas y en todo caso en un plazo breve.
Presencialmente. Acudiendo al Registro de la Propiedad del distrito hipotecario donde radica el inmueble. El arancel es menor —3,64 €— pero exige desplazamiento, y todo el trámite se realiza en español.
En inglés. Este es el dato que casi nadie conoce y que a nuestros clientes británicos y nórdicos les resulta más útil: al solicitar la nota por internet puede marcarse la opción de traducción al inglés. El coste es de 9,02 € de la nota más 30 € de la traducción. La traducción la realizan traductores familiarizados con la terminología registral.
Conviene, eso sí, entender qué es esa traducción y qué no es. Es una traducción lingüística, no una interpretación jurídica. Varias figuras del derecho registral español no tienen equivalente exacto en el derecho anglosajón: usufructo, afección fiscal, condición resolutoria o nuda propiedad se traducen con aproximaciones que un lector británico puede entender de forma distinta a la que corresponde. Un comprador que lee «charges: none» y concluye que la vivienda está limpia ha entendido el documento correctamente y ha malinterpretado la operación, por razones que explicamos más abajo.
Un requisito que sorprende: el artículo 222 de la Ley Hipotecaria exige que quien solicita información registral tenga interés legítimo en conocerla, y el formulario le pedirá expresar el motivo de la consulta. Estar valorando la compra del inmueble es un interés perfectamente legítimo y basta con indicarlo. Para buscar por titular, en cambio, se exige identificación con certificado electrónico.
Un apunte práctico: en inscripciones anteriores a 1992 puede no constar el DNI del titular, de modo que conviene aportar todos los datos que tenga para que la solicitud no sea rechazada. La referencia catastral suele ser el criterio de búsqueda más fiable, y la encontrará normalmente en el propio anuncio de la agencia o en el recibo del IBI.
Cómo leer la nota simple, bloque por bloque
Una nota simple tiene siempre la misma estructura. Léala en este orden.
1. Identificación de la finca. Registro, número de finca, IDUFIR/CRU y descripción literaria: naturaleza (vivienda, local, garaje), dirección, superficie, linderos y, en propiedad horizontal, cuota de participación y anejos. Compruebe que la dirección coincide con la vivienda que ha visitado. Parece obvio; no lo es, sobre todo en urbanizaciones con varias fases.
2. Titularidad. Quién es titular, en qué concepto (pleno dominio, nuda propiedad, usufructo), en qué proporción y con qué carácter (privativo o ganancial). Verifique que quien le está vendiendo es exactamente quien figura aquí, y en la totalidad. Si hay dos titulares al 50 %, ambos deben vender.
3. Cargas. El bloque decisivo. Hipotecas, embargos, afecciones fiscales, servidumbres, condiciones resolutorias, limitaciones de disponer. Lea las fechas: una anotación preventiva de embargo tiene plazo de caducidad, y una hipoteca cancelada económicamente puede seguir inscrita.
4. Notas marginales. Suelen pasar desapercibidas y a veces son lo más importante del documento: expedientes de deslinde de costas, notas de afección urbanística, referencias a expedientes administrativos.
5. Libro de entrada o asientos de presentación. Indica si hay documentos presentados pendientes de despacho. Es decir: algo que todavía no consta como carga pero está en camino.
6. Fecha y hora de expedición. La nota simple es una fotografía. No caduca formalmente, pero refleja la situación en ese instante concreto. Una nota de hace tres meses no le sirve para firmar.
Diccionario de la nota simple
Estos son los términos que aparecen con más frecuencia y que más confusión generan entre compradores extranjeros.
Finca registral. La unidad jurídica que abre folio en el Registro. Una finca registral puede corresponder a varias parcelas catastrales, y a la inversa.
IDUFIR / CRU. Código registral único de catorce dígitos que identifica la finca en toda España. El dato más fiable para pedir notas sucesivas.
Referencia catastral. Código de veinte caracteres que identifica el inmueble en el Catastro. No es lo mismo que la finca registral.
Pleno dominio. La propiedad completa: derecho a usar, disfrutar y disponer.
Nuda propiedad. La propiedad sin el derecho de uso y disfrute, que corresponde al usufructuario. Quien compra nuda propiedad no puede ocupar la vivienda mientras viva el usufructuario.
Usufructo. Derecho a usar y disfrutar de la vivienda, y a percibir sus rentas, sin ser propietario. Muy frecuente en viviendas heredadas por viudedad. Si hay usufructo vitalicio inscrito, el usufructuario también debe comparecer en la venta.
Proindiviso / cuota indivisa. Copropiedad por cuotas sobre la totalidad del inmueble. No significa que cada titular tenga una parte física concreta.
Carácter privativo. El bien pertenece a un cónyuge en exclusiva.
Carácter ganancial. El bien pertenece a la sociedad conyugal. Requiere el consentimiento de ambos cónyuges para vender.
Vivienda habitual de la familia. Aunque sea privativa, su disposición exige el consentimiento del otro cónyuge (artículo 1320 del Código Civil).
Cuota de participación. Porcentaje que corresponde al piso en la comunidad de propietarios. Determina lo que pagará de gastos comunes y su peso en las votaciones.
Elemento común. Parte del edificio que pertenece a todos los propietarios: portal, escalera, cubierta, fachada, piscina comunitaria.
Anejo. Garaje o trastero vinculado inseparablemente a la vivienda. Si el garaje no consta como anejo ni como finca independiente, puede no formar parte de lo que compra.
Hipoteca. Garantía real inscrita a favor de una entidad de crédito. Su presencia no impide comprar; se cancela con parte del precio en el acto de la escritura.
Responsabilidad hipotecaria. La cifra que figura en la nota simple. No es la deuda pendiente: es el importe máximo del que responde la finca, incluyendo principal, intereses y costas. La deuda real solo la acredita el certificado de saldo de la entidad.
Embargo (anotación preventiva de). Traba judicial o administrativa sobre la finca por una deuda del titular. Debe levantarse antes o simultáneamente a la compraventa.
Afección fiscal. Nota que advierte de que la finca responde de las liquidaciones complementarias que pueda girar Hacienda por una transmisión anterior. Habitualmente caduca a los cinco años.
Condición resolutoria. Cláusula inscrita que permite al vendedor anterior recuperar la finca si no se le paga el precio aplazado. Debe verificarse si está pagado y cancelada.
Servidumbre. Gravamen a favor de otra finca o de una administración: paso, luces y vistas, tendido eléctrico, costas, carreteras.
Derecho de tanteo y retracto. Derecho de un tercero —inquilino, administración, comunidad— a adquirir con preferencia o a subrogarse en la compra.
Limitación de disponer. Prohibición temporal de vender, habitual en viviendas protegidas o en donaciones con condiciones.
Arrendamiento inscrito. Contrato de alquiler que consta en el Registro y por tanto es oponible al comprador. Que no conste no significa que no exista inquilino.
Declaración de obra nueva. Escritura por la que la edificación accede al Registro. Si no aparece, la finca puede figurar como solar aunque haya una casa construida.
Obra nueva por antigüedad. Inscripción de una edificación respecto de la cual ya no cabe restablecer la legalidad urbanística. No equivale a legalización urbanística.
División horizontal. Acto por el que un edificio se divide en fincas independientes con sus cuotas y elementos comunes.
Segregación, agrupación, agregación. Operaciones que dividen o unen fincas. Si aparecen, conviene revisar que la descripción resultante es coherente.
Exceso de cabida. Rectificación de la superficie inscrita para ajustarla a la real.
Nota marginal. Anotación al margen del asiento que advierte de un hecho relevante: expediente de deslinde, expediente urbanístico, afección administrativa.
Asiento de presentación. Constancia de que se ha presentado un documento pendiente de inscribir. Tiene vigencia limitada y prioridad frente a lo que se presente después.
Libre de cargas. Significa libre de cargas inscritas y en el momento de expedición de la nota. No significa libre de deudas de comunidad, de IBI, de servidumbres legales ni de afecciones urbanísticas.
Superficie construida. Incluye muros y parte proporcional de elementos comunes. Siempre mayor que la útil.
Superficie útil. La pisable dentro de la vivienda.
Finca coordinada gráficamente con el Catastro. Indica que la delimitación gráfica registral y la catastral coinciden. Es una muy buena señal, y la mayoría de las fincas antiguas no la tienen.
Cómo obtener la información catastral con la referencia catastral
Aquí la buena noticia es doble: es gratuito y es inmediato.
Entre en la Sede Electrónica del Catastro, sedecatastro.gob.es, y busque el inmueble por referencia catastral, por dirección, por polígono y parcela, o directamente sobre la cartografía. La consulta de datos no protegidos es de acceso libre: no necesita certificado digital ni identificarse.
Obtendrá superficie construida, superficie de suelo, uso principal, año de construcción, desglose por elementos —vivienda, porche, piscina, garaje— y la delimitación gráfica de la parcela sobre ortofoto. Desde ahí puede descargar la consulta descriptiva y gráfica en PDF: es el documento que, en la práctica, va a poner al lado de la nota simple.
Conviene saber una distinción que confunde a mucha gente. La consulta descriptiva y gráfica es informativa y no tiene validez acreditativa. La certificación catastral descriptiva y gráfica sí es un documento oficial —es la que los notarios incorporan a las escrituras— y se obtiene también en la Sede Electrónica de forma gratuita, pero requiere identificarse con certificado electrónico, DNIe o Cl@ve.
Y una limitación importante: el nombre del titular catastral y el valor catastral son datos protegidos. Solo acceden a ellos el titular, quien cuente con su consentimiento expreso y escrito, los titulares de fincas colindantes, los titulares de derechos reales o de arrendamiento sobre el inmueble y los herederos, en los términos del artículo 53 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario. Como comprador que aún no ha comprado, usted no accederá a ellos por libre. Pero, para lo que aquí importa, no los necesita: la titularidad la obtiene de la nota simple, y las superficies son datos no protegidos.
Cómo conectar ambos documentos: la comparación que importa
Ponga los dos PDF uno al lado del otro y compruebe cinco cosas.
1. Que hablan del mismo inmueble. La referencia catastral que figura en la nota simple debe coincidir con la que ha consultado. Si la nota simple no incluye referencia catastral —ocurre en fincas antiguas—, contraste dirección, superficie y linderos.
2. Superficie construida. Compare los metros del Registro con los del Catastro. Si el Catastro dice más, es probable que exista una ampliación no inscrita. Si dice menos, puede tratarse de criterios de medición distintos o de una demolición no declarada.
3. Superficie de parcela. Mismo ejercicio. Y recuerde el umbral: por debajo del 10 % de diferencia, acreditada con certificación catastral, la rectificación registral es relativamente sencilla; por encima, requiere expediente notarial con intervención de colindantes.
4. Elementos construidos. Esta es la comprobación estrella y la que casi nadie hace. El desglose catastral le dirá si hay piscina, porche, garaje o sótano, con su superficie y su año. Compruebe si esos elementos aparecen también en la descripción registral. Una piscina en el Catastro que no está en el Registro es la incidencia más frecuente en chalets de la Costa Blanca.
5. La ortofoto contra la realidad. Mire la imagen aérea de la parcela y compárela con lo que vio en la visita. Si en la foto hay una construcción que no figura en ninguno de los dos documentos, tiene delante una obra no declarada en ningún sitio.
Si de esta comparación sale una discrepancia, no significa que la vivienda tenga un problema grave: significa que hay algo que analizar. Qué implica exactamente cada tipo de desajuste lo explicamos en Registro de la Propiedad vs Catastro, con los catorce supuestos típicos y un árbol de decisión.
Cinco cosas que estos documentos no le dicen
Aquí está el límite real de lo que puede hacer usted solo, y conviene conocerlo antes de entregar dinero.
1. Si las construcciones tienen licencia. Ni el Registro ni el Catastro acreditan legalidad urbanística. El Catastro incorpora lo que existe para gravarlo, tenga licencia o no. Esto se comprueba en el ayuntamiento, mediante información urbanística y, cuando procede, certificado de inexistencia de expediente. Lo desarrollamos en obras y reformas sin licencia.
2. Si hay deuda con la comunidad de propietarios. No consta en la nota simple, y sin embargo el inmueble adquirido responde de las cantidades adeudadas por los titulares anteriores hasta el límite de la anualidad en curso y los tres años naturales anteriores, conforme al artículo 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal. Se comprueba con el certificado del secretario de la comunidad. Tampoco constan las derramas aprobadas y pendientes de girar.
3. Si hay inquilinos u ocupantes. Solo aparecerá el arrendamiento si está inscrito, cosa infrecuente. Un contrato de alquiler no inscrito existe igualmente, y una ocupación sin título no deja rastro registral alguno.
4. Si hay afecciones de la Ley de Costas no anotadas. Las servidumbres de costas son legales: nacen de la ley y existen aunque nadie las haya anotado en el folio de la finca. La ausencia de mención en la nota simple no acredita la ausencia de afección. Es el punto que más pérdidas provoca en primera línea, y lo tratamos en comprar una vivienda afectada por la Ley de Costas.
5. Qué debe decir su contrato. Detectar una hipoteca, un embargo o una piscina no inscrita es la parte fácil. La difícil es traducir ese hallazgo en una cláusula que le proteja: retención de precio, condición suspensiva, plazo, responsable del coste y consecuencia del incumplimiento. Sobre esto trata contrato de arras: 15 cláusulas que debe revisar antes de firmar.
Señales de alarma al leer una nota simple
- El titular registral no coincide exactamente con quien le está vendiendo.
- Figura un usufructo vitalicio y solo se presenta a la venta el nudo propietario.
- Hay dos o más titulares y solo uno interviene en la negociación.
- Aparece una anotación preventiva de embargo, especialmente de la Agencia Tributaria o de la Seguridad Social.
- Consta una condición resolutoria sin nota de cancelación.
- Hay asientos de presentación pendientes de despacho.
- Existe una nota marginal referida a un expediente de deslinde o a un expediente urbanístico.
- La finca figura como solar o la descripción no menciona la edificación que usted ha visitado.
- La superficie registral difiere de la catastral en más del 10 %.
- El Catastro recoge una piscina, un porche cerrado o una ampliación que el Registro no menciona.
- La nota que le entrega la agencia tiene más de un mes.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta una nota simple?
La tarifa oficial del Colegio de Registradores es de 9,02 € por finca más impuestos si se solicita por internet, y de 3,64 € si se solicita presencialmente en el Registro. La versión traducida al inglés cuesta 9,02 € de la nota más 30 € de la traducción.
¿Puedo pedir la nota simple en inglés?
Sí. Al solicitarla en la sede electrónica del Colegio de Registradores puede marcar la opción de traducción al inglés, con un coste adicional de 30 €. La traducción la realizan traductores familiarizados con la terminología registral. Es una traducción lingüística, no una interpretación jurídica: varias figuras del derecho español no tienen equivalente exacto en el derecho anglosajón.
¿Puedo pedir la nota simple de una vivienda que no es mía?
Sí. El Registro de la Propiedad es público en el sentido del artículo 222 de la Ley Hipotecaria, si bien se exige interés legítimo en conocer la información, y el formulario le pedirá indicar el motivo. Estar valorando la compra del inmueble es un interés legítimo. La búsqueda por nombre del titular, en cambio, requiere identificación con certificado electrónico.
¿Cuánto vale una nota simple? ¿Caduca?
No caduca formalmente, pero refleja la situación registral en el momento exacto de su expedición. Para preparar una firma conviene una nota reciente, y en operaciones con riesgo puede pedirse una nota actualizada el día anterior a la escritura.
¿Es gratis la información del Catastro?
La consulta de datos no protegidos —superficie, uso, año de construcción, cartografía— es de acceso libre y gratuito en la Sede Electrónica del Catastro, sin necesidad de identificarse. La certificación catastral descriptiva y gráfica también es gratuita por vía telemática, pero exige identificación con certificado electrónico, DNIe o Cl@ve.
¿Puedo conocer el nombre del propietario a través del Catastro?
No con carácter general. El nombre del titular catastral y el valor catastral son datos protegidos conforme al artículo 53 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, reservados al titular y a determinados interesados. La titularidad la obtendrá de la nota simple.
¿Qué diferencia hay entre la consulta descriptiva y gráfica y la certificación catastral?
La consulta es informativa y no tiene validez acreditativa. La certificación es un documento oficial, y es la que se incorpora a las escrituras notariales. Para comparar superficies con la nota simple, la consulta es suficiente.
¿Si hago yo estas comprobaciones necesito abogado?
Para obtener e interpretar estos dos documentos, no. Para lo que viene después, normalmente sí: comprobar la situación urbanística en el ayuntamiento, verificar la deuda de comunidad, analizar el título del vendedor, redactar o adaptar el contrato de arras y organizar la escritura y la cancelación de cargas. Nuestra experiencia es que el cliente que llega con la nota simple ya leída aprovecha mucho mejor la primera reunión.
Fuentes oficiales
- Decreto de 8 de febrero de 1946, Ley Hipotecaria: artículos 9, 34, 38, 222 y concordantes (BOE).
- Real Decreto Legislativo 1/2004, texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario: artículos 3, 51 y 53 (BOE).
- Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal: artículo 9.1.e) (BOE).
- Código Civil: artículo 1320 (BOE).
- Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España, sede electrónica: solicitud de publicidad registral y aranceles vigentes.
- Dirección General del Catastro, Sede Electrónica del Catastro: servicios de acceso libre, consulta y certificación catastral.
Si de la comparación sale algo que no cuadra
Hasta aquí llega lo que puede hacer usted mismo, y no es poco: con dos documentos y unos 11 € sabrá si merece la pena seguir adelante con una vivienda. Si de la comparación sale una discrepancia, una carga que no esperaba o simplemente una duda, es el momento de que lo mire alguien. Revisamos contratos de reserva y de arras antes de la firma, con verificación registral, catastral y urbanística. Trabajamos en español, inglés, sueco, noruego y danés.
Puede conocer nuestro servicio de compraventa inmobiliaria o calcular sus cifras con nuestras herramientas gratuitas: gastos de compra y plusvalía municipal.
Colás Abogados / Advokater — Hugo Gutiérrez Colás, Abogado nº 6.539 ICALI
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Autor: Hugo Gutiérrez Colás, Abogado nº 6.539 del Ilustre Colegio de Abogados de Alicante. Publicado el 20 de agosto de 2026. Última revisión jurídica: 20 de agosto de 2026.
Este artículo tiene finalidad informativa y no constituye asesoramiento jurídico para un caso concreto. Los aranceles y tarifas citados son los vigentes a la fecha de revisión y pueden variar.