¿Cuánto cuesta realmente comprar una vivienda en España? Guía completa de todos los gastos

Una de las preguntas más frecuentes que recibimos de compradores internacionales es: ¿cuánto cuesta realmente comprar una vivienda en España? El precio de compra es solo una parte de la ecuación. A él se suman una serie de gastos obligatorios que debes tener en cuenta desde el principio para evitar sorpresas desagradables.

En esta guía desglosamos todos los gastos de una compraventa típica en la Comunidad Valenciana — con ejemplos concretos para una vivienda de 200.000 € y otra de 400.000 €.

1. ITP — Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (vivienda de segunda mano)

El ITP es el gasto más importante además del precio y lo abona el comprador. En la Comunidad Valenciana el tipo general es actualmente del 10% del precio de compra para viviendas de segunda mano cuyo valor no supere 1.000.000 €.

• 200.000 € × 10% = 20.000 €
• 400.000 € × 10% = 40.000 €

Si compras una vivienda de obra nueva directamente al promotor, pagas IVA al 10% más AJD en lugar del ITP — este último solo se aplica a viviendas de segunda mano.

2. AJD — Actos Jurídicos Documentados

El AJD grava las escrituras notariales inscribibles en el Registro de la Propiedad. En una compraventa al contado el importe es prácticamente despreciable (se calcula sobre los honorarios notariales). El importe significativo surge si contratas una hipoteca — el AJD se calcula entonces sobre el importe del préstamo.

Tipo actual en la Comunidad Valenciana: 1,5% del importe hipotecario.

• Hipoteca de 140.000 € × 1,5% = 2.100 €
• Hipoteca de 250.000 € × 1,5% = 3.750 €

3. Gastos de notaría

La escritura de compraventa debe otorgarse ante notario español. Los aranceles notariales están regulados por el Estado y se calculan sobre el precio de compra. Como referencia:

• Vivienda de 200.000 €: aprox. 700–900 €
• Vivienda de 400.000 €: aprox. 900–1.200 €

Si hay hipoteca, se añaden los honorarios notariales de la escritura de préstamo hipotecario.

4. Inscripción en el Registro de la Propiedad

Tras la firma ante notario, la vivienda debe inscribirse en el Registro de la Propiedad a nombre del comprador. La tarifa se calcula sobre el precio de compra y es algo inferior al arancel notarial:

• Vivienda de 200.000 €: aprox. 400–600 €
• Vivienda de 400.000 €: aprox. 600–900 €

5. Gestoría

En España es habitual contratar una gestoría para gestionar las autoliquidaciones de impuestos, los trámites registrales y la documentación posterior a la compra. El coste varía, pero puedes presupuestar entre 300 y 600 €. Si tu abogado se encarga de estos trámites, el coste de gestoría puede estar incluido en sus honorarios.

6. Honorarios de abogado

Contratar un abogado independiente es muy recomendable en cualquier compraventa en España. El abogado comprueba la titularidad, las cargas, las licencias urbanísticas, el plan de pagos y las condiciones del contrato — protegiéndote de riesgos que no resultan evidentes a primera vista.

Los honorarios suelen situarse en torno al 1% del precio de compra:

• Vivienda de 200.000 €: aprox. 2.000 €
• Vivienda de 400.000 €: aprox. 4.000 €

Resumen: gastos totales además del precio de compra

* Hipoteca de 140.000 € y 250.000 € respectivamente. El AJD no se aplica — o es despreciable — en una compra al contado.

Como regla general, los gastos de compraventa de una vivienda de segunda mano en la Comunidad Valenciana suponen aproximadamente un 12–14% del precio de compra con hipoteca, o un 11–12% en compra al contado.

Otros gastos recurrentes a tener en cuenta

Más allá de los gastos de compraventa, debes prever también:

• Comisiones bancarias por cambio de divisa y transferencias internacionales
• Seguro del hogar (obligatorio si tienes hipoteca)
• Cuotas de la comunidad de propietarios — gastos mensuales o trimestrales por zonas comunes
• IBI — el impuesto sobre bienes inmuebles, de pago anual al ayuntamiento
• Alta de suministros de luz, agua e internet si no están activos