Comunidad de propietarios en España – derechos y obligaciones del propietario extranjero

Si eres propietario de un apartamento o villa en una urbanización o edificio residencial en España, formas parte automáticamente de una comunidad de propietarios. La pertenencia es obligatoria y se rige por la Ley de Propiedad Horizontal.

Muchos propietarios extranjeros no saben con exactitud qué implica esto en la práctica. ¿Qué hay que pagar? ¿Sobre qué se puede votar? ¿Qué ocurre si no se abonan las cuotas? Este artículo responde a las preguntas más habituales.

¿Qué es una comunidad de propietarios?

Es la entidad jurídica que se constituye automáticamente entre todos los propietarios de un edificio o urbanización con elementos comunes: portal, piscina, jardines, aparcamiento, ascensor, etc. La comunidad gestiona y mantiene esos elementos comunes y se financia mediante las cuotas periódicas (cuota de comunidad) que paga cada propietario en proporción a su coeficiente de participación.

La comunidad está gobernada por una junta de propietarios y cuenta con un presidente, eventualmente un vicepresidente y un secretario-tesorero. En muchas urbanizaciones se contrata también a un administrador de fincas profesional para la gestión diaria.

Obligaciones del propietario

• Abonar puntualmente la cuota mensual, cuyo importe se calcula conforme al coeficiente de participación inscrito en el Registro de la Propiedad.
• Contribuir a los gastos de conservación y reparación de los elementos comunes, incluidas las derramas extraordinarias aprobadas en junta.
• Respetar los estatutos y el reglamento de régimen interior de la comunidad.
• Comunicar una dirección de contacto para recibir las convocatorias y notificaciones.
• Permitir el acceso a su vivienda cuando sea necesario para el mantenimiento de instalaciones comunes.

Derechos del propietario

• Asistir y votar en la junta de propietarios, con voto ponderado según el coeficiente de participación.
• Acceder a la contabilidad y las actas de la comunidad.
• Presentarse a cargos de la junta directiva, incluido el de presidente.
• Impugnar judicialmente los acuerdos ilegales o gravemente lesivos para sus intereses en el plazo de 30 días.
• Usar los elementos comunes conforme al reglamento interno.

¿Puede votarse sin asistir en persona?

Sí. El propietario que no pueda acudir a la junta puede delegar su voto mediante representación escrita en un familiar, amigo o abogado. Es una práctica habitual entre los propietarios no residentes. Recuerde que la convocatoria se envía al domicilio registrado en la comunidad; si reside en el extranjero y no ha facilitado una dirección en España, puede perder las convocatorias, pero los acuerdos le seguirán siendo vinculantes.

¿Qué ocurre si no se pagan las cuotas?

• La comunidad puede reclamar la deuda mediante el proceso monitorio.
• La deuda queda afectada a la finca (afección real), de modo que acompañará al inmueble incluso si se transmite a un tercero.
• El propietario moroso puede ver suspendido su derecho de voto en junta.
• En último término, cabe el embargo y ejecución del inmueble.

Derramas extraordinarias

Además de la cuota ordinaria, la junta puede aprobar derramas para obras de envergadura: renovación de cubierta, sustitución del ascensor, remodelación de la piscina, etc. Para importes que no superen tres mensualidades ordinarias basta mayoría simple; para cantidades mayores se exige mayoría cualificada. El propietario está obligado a pagar su parte aunque hubiera votado en contra del acuerdo.

Recomendaciones para propietarios no residentes

• Facilite a la comunidad una dirección de contacto en España –preferiblemente la de su abogado– para no perder las convocatorias.
• Domicilie el pago de las cuotas en una cuenta bancaria española.
• Otorgue un poder notarial a una persona de confianza para que le represente en las juntas.
• Manténgase informado sobre las obras o mejoras planificadas que puedan generar derramas.