Vender la vivienda en España suele ser una buena noticia, pero muchos propietarios nórdicos e internacionales se sorprenden con el impuesto sobre la ganancia y con el 3 % que el comprador retiene el mismo día de la firma. Este artículo explica cómo funciona la ganancia patrimonial (plusvalía del capital) cuando usted no es residente fiscal en España, para que sepa con qué cantidad se queda realmente tras la venta.
¿Qué se grava?
Cuando un no residente vende un inmueble en España, tributa por la ganancia: la diferencia entre lo que pagó al comprar y el importe de la venta. La ganancia se declara en el Modelo 210. Para los vendedores residentes en la UE/EEE (lo que incluye Suecia, Noruega, Dinamarca, Finlandia e Islandia), el tipo es del 19 % sobre la ganancia neta.
Cómo se calcula la ganancia
La ganancia imponible no es todo el precio de venta, sino la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición. La buena noticia es que puede deducir una serie de gastos, lo que reduce la ganancia y, por tanto, el impuesto:
- El Impuesto de Transmisiones (ITP) o el IVA que pagó al comprar
- Gastos de notaría, registro y abogado, tanto en la compra como en la venta
- La comisión de la agencia inmobiliaria en la venta
- Reformas que aumenten el valor del inmueble, siempre que disponga de facturas
Un ejemplo práctico
Supongamos que compró una villa por 200.000 € y ahora la vende por 300.000 €. En la compra pagó unos 20.000 € en impuestos y gastos, y ha invertido 15.000 € en una reforma que revaloriza la vivienda. La agencia cobra 9.000 € en la venta.
Valor de adquisición: 200.000 + 20.000 + 15.000 = 235.000 €. Deducible en la venta: 9.000 €. Ganancia imponible: 300.000 − 235.000 − 9.000 = 56.000 €. Impuesto al 19 %: 10.640 €. Sin las deducciones, la ganancia tributaría como 100.000 €, casi el doble. Guardar todas las facturas merece la pena.
El 3 % que retiene el comprador
Aquí es donde muchos se sorprenden. Cuando el vendedor es no residente, el comprador está obligado por ley a retener el 3 % del precio de compra e ingresarlo en Hacienda (mediante el Modelo 211). Es un pago a cuenta de su impuesto sobre la ganancia, no un cargo adicional. En una venta de 300.000 €, se retienen 9.000 € y usted recibe 291.000 € el día de la firma.
Cuando después declara la ganancia en el Modelo 210, ese 3 % se descuenta de su impuesto. Si el impuesto real es inferior al importe retenido —o incluso si tiene pérdidas— tiene derecho a la devolución de la diferencia. En el ejemplo anterior el impuesto es de 10.640 €, superior a los 9.000 € retenidos, por lo que pagaría los 1.640 € restantes. Pero con una ganancia menor o una pérdida, gran parte de esos 9.000 € puede recuperarse.
No olvide la plusvalía municipal
Además del impuesto sobre la ganancia, el ayuntamiento aplica su propio tributo —la plusvalía municipal— sobre el incremento del valor del suelo durante su periodo de propiedad. Se paga por separado y se calcula de forma distinta. En conjunto, ambos impuestos constituyen el coste fiscal total de una venta.
Base legal y plazos
Las normas derivan de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR). El Modelo 210 para declarar la ganancia debe presentarse, por regla general, en el plazo de cuatro meses desde la fecha de venta. El ingreso del 3 % por parte del comprador debe realizarse en el plazo de un mes. Cumplir los plazos es importante, sobre todo si tiene cantidades que recuperar.
Calcule su ganancia con antelación
¿Quiere saber aproximadamente cuánto pagaría antes de vender? Utilice nuestra calculadora gratuita de plusvalía del capital: colas-abogados.com/verktyg/kapitalvinst. Ofrece una primera estimación, pero cada venta es única: recomendamos siempre un estudio individualizado antes de firmar.
En Colás Abogados representamos a propietarios nórdicos e internacionales durante toda la venta: calculamos la ganancia, gestionamos los Modelos 210 y 211 y nos aseguramos de que recupere cualquier exceso del 3 % retenido.
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