Respuesta breve: un comprador no residente puede obtener hipoteca en España, normalmente por un porcentaje menor del valor que un residente, y con un calendario más largo. La Ley 5/2019 le protege bastante más de lo que la mayoría de los compradores extranjeros imagina: el banco debe entregarle toda la documentación con diez días naturales de antelación, el notario le asesora gratuitamente antes de firmar, el prestamista asume la notaría, el registro, la gestoría y el impuesto de la hipoteca, y si usted cobra en coronas y el préstamo es en euros tiene derecho a solicitar la conversión de moneda. Lo que la ley no hace es protegerle de haber firmado unas arras con un plazo imposible de cumplir.
Durante trece años actuamos como apoderados de Svenska Handelsbanken en operaciones hipotecarias en la Comunidad Valenciana y Murcia. Desde ese lado del expediente se ve con claridad lo que casi nunca se explica al comprador: la mayoría de las operaciones que se caen no se caen porque el banco diga no, sino porque el calendario que se pactó en el contrato de arras no era compatible con el que exige la ley.
Índice
- Qué cambió con la Ley 5/2019 y por qué le protege
- Cuánto le van a financiar realmente
- El calendario real: por qué treinta días no bastan
- Los documentos que le van a pedir
- La tasación: el documento que decide la cifra
- Los diez días y el acta notarial previa
- Quién paga qué desde 2019
- Las cláusulas que la ley ya limita o prohíbe
- Si cobra en coronas y firma en euros
- Si compra a través de una sociedad, la ley no le protege igual
- La conexión con el contrato de arras
- Señales de alarma
- Preguntas frecuentes
- Fuentes jurídicas
Qué cambió con la Ley 5/2019 y por qué le protege
La Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, traspuso la Directiva 2014/17/UE y reescribió por completo la fase previa a la firma de una hipoteca en España. Es una norma de protección del prestatario y, en lo que aquí importa, sus derechos son irrenunciables: no puede pactarse su exclusión.
Lo esencial para un comprador extranjero es que la ley trasladó al banco buena parte de los costes y al notario buena parte del control. Ya no se firma una hipoteca el mismo día que se pone delante: existe un procedimiento con plazos tasados, y ese procedimiento tarda.
Se aplica a personas físicas —prestatarios, fiadores o garantes— en préstamos con garantía hipotecaria sobre inmueble de uso residencial. Su condición de no residente no le excluye: si compra usted como particular una vivienda en España con hipoteca, la ley le ampara igual que a un español.
Cuánto le van a financiar realmente
Aquí conviene ser claro sobre una cosa: el porcentaje de financiación no lo fija ninguna ley. Es política de riesgos de cada entidad, varía entre bancos y varía con el ciclo. Cualquiera que le dé una cifra como si fuera una norma jurídica le está desinformando.
Dicho eso, la práctica del mercado español es bastante estable y merece conocerse. A un residente se le financia con frecuencia hasta el 80 % del menor entre precio de compra y valor de tasación. A un no residente el porcentaje habitual es notablemente inferior, situándose con frecuencia entre el 60 % y el 70 % de esa misma referencia. La diferencia responde a la percepción de riesgo: menor capacidad de seguimiento del deudor, mayor dificultad de ejecución y ausencia de historial crediticio en España.
Tres consecuencias prácticas que conviene tener en la cabeza desde el principio:
La primera es que la aportación propia real es mayor de lo que muchos calculan. Si le financian el 65 % del valor, usted necesita el 35 % restante más los gastos e impuestos de la compra, que en la Comunidad Valenciana rondan el 11 % o el 12 % del precio con hipoteca. En una vivienda de 300.000 € eso significa aproximadamente 105.000 € de entrada más unos 34.000 € de gastos.
La segunda es que el banco analiza su capacidad de pago sobre sus ingresos reales, documentados en su país de origen, y con el criterio de que la cuota no comprometa una parte excesiva de sus ingresos netos. Los ingresos por alquiler futuro de la propia vivienda española no suelen computarse, o se computan con fuertes descuentos.
La tercera es que el importe se calcula sobre el menor entre precio y tasación. Si la tasación sale por debajo del precio acordado —cosa frecuente cuando hay discrepancias de superficie o construcciones no inscritas—, la financiación baja y la diferencia la pone usted. Es una de las razones por las que conviene comprobar la coincidencia entre Registro, Catastro y realidad física antes de firmar arras: lo explicamos en Registro de la Propiedad vs Catastro.
El calendario real: por qué treinta días no bastan
Este es el punto donde más operaciones se rompen, y es puramente aritmético. Sumemos las fases de una operación normal de no residente:
- Obtención del NIE, si no lo tiene: de días a varias semanas según consulado o comisaría.
- Apertura de cuenta bancaria en España y acreditación del origen de los fondos.
- Recopilación de documentación en el país de origen, con apostilla y traducción jurada cuando proceda.
- Estudio de riesgos de la entidad.
- Tasación por sociedad homologada: encargo, visita y emisión del informe.
- Aprobación y emisión de la FEIN, la oferta vinculante.
- Diez días naturales de plazo legal mínimo antes de poder firmar.
- Visita al notario para el acta previa, que debe ser anterior a la escritura.
- Coordinación de la fecha de escritura entre notaría, banco, vendedor y comprador.
En una operación limpia, con toda la documentación disponible desde el primer día, esto rara vez baja de seis u ocho semanas. Con NIE pendiente, o con una discrepancia registral que el banco quiera resuelta antes, se va a tres meses sin dificultad.
Un contrato de arras con plazo de treinta días para escriturar es, en estas condiciones, una trampa. Y no es una trampa teórica: es la causa más frecuente de pérdida de arras entre compradores extranjeros que hemos visto en el despacho.
Los documentos que le van a pedir
Varía entre entidades, pero el núcleo es siempre el mismo.
Identificación: pasaporte en vigor y NIE. Sin NIE no hay escritura ni liquidación de impuestos.
Acreditación de ingresos: si es asalariado, nóminas recientes y contrato de trabajo; si es autónomo o empresario, cuentas anuales y declaraciones fiscales de los dos o tres últimos ejercicios de su país.
Declaraciones fiscales del país de residencia. Para un contribuyente sueco, el inkomstdeklaration; para un noruego, la skattemelding; para un británico, el self assessment o los P60.
Informe de crédito del país de origen, cuando exista y la entidad lo requiera, o certificado bancario equivalente.
Extractos bancarios de los últimos meses y justificación documentada del origen de los fondos que aportará. Esto último no es un trámite burocrático menor: la normativa de prevención del blanqueo obliga tanto al banco como al notario, y una transferencia internacional sin trazabilidad acreditada puede quedar bloqueada días.
Relación de deudas y préstamos vigentes en su país.
Certificado de residencia fiscal, con frecuencia solicitado.
Un detalle que sorprende a muchos clientes: los documentos públicos extranjeros pueden necesitar Apostilla de La Haya y traducción jurada al español. Eso lleva tiempo y se gestiona en el país de origen, no aquí. Conviene empezar por ahí, no dejarlo para el final.
La tasación: el documento que decide la cifra
La tasación debe realizarla una sociedad de tasación homologada e independiente, conforme al artículo 13 de la Ley 5/2019 y a la normativa de valoración aplicable. El coste corre a cargo del prestatario: es la única partida importante de la formalización que la ley le atribuye a usted.
Dos cosas que conviene saber. La primera es que la tasación tiene una validez limitada en el tiempo, de modo que si la operación se alarga mucho puede haber que repetirla. La segunda, y más relevante, es que el tasador mide lo que existe. Si la vivienda tiene 214 m² construidos y la finca inscrita dice 180 m², el informe recogerá esa discrepancia y la entidad puede exigir su regularización previa antes de conceder el préstamo. Ese es el momento en que un comprador descubre, con las arras ya pagadas, que necesita una declaración de obra nueva que nadie había previsto.
Los diez días y el acta notarial previa
Es el mecanismo central de protección de la ley, y el que más desconcierta a los compradores extranjeros porque no tiene equivalente en sus países.
Conforme al artículo 14.1 de la Ley 5/2019, el prestamista debe poner a su disposición, con una antelación mínima de diez días naturales respecto de la firma, un paquete documental que incluye la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), que constituye oferta vinculante; la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE), que destaca las cláusulas más delicadas; en préstamos a tipo variable, un documento con simulaciones de cuota en distintos escenarios de tipos; una copia del proyecto de contrato con todos los gastos desglosados; e información clara sobre qué gastos corresponden a cada parte.
Después, y conforme al artículo 15, debe acudir usted al notario que haya elegido para levantar el acta notarial previa. El notario comprueba que los plazos se han cumplido, le explica individualmente las cláusulas de la FEIN y de la FiAE, responde a sus preguntas y hace constar todo ello en el acta. Esa visita es gratuita para usted, y sin acta favorable el préstamo no puede formalizarse.
Aprovéchela. Es la única ocasión en todo el proceso en que un funcionario público independiente, que no cobra de usted ni del banco por ese acto, está obligado a explicarle lo que va a firmar. Y si su español no es suficiente, tiene derecho a intérprete: organícelo con antelación, no el mismo día.
La FEIN tiene un plazo de vigencia legal de diez días naturales, aunque en la práctica las entidades suelen ofrecer plazos más amplios. Si caduca sin prórroga, el proceso vuelve atrás.
Quién paga qué desde 2019
Este reparto está en el artículo 14.1.e) de la Ley 5/2019 y no admite pacto en contrario:
- Tasación: a cargo del prestatario.
- Gestoría: a cargo del prestamista.
- Aranceles notariales de la escritura de préstamo: a cargo del prestamista.
- Copias de la escritura: a cargo de quien las solicite.
- Inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad: a cargo del prestamista.
A ello se añade el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados de la escritura de préstamo hipotecario, cuyo sujeto pasivo es el prestamista desde la reforma de finales de 2018. Lo paga el banco, se calcula sobre la responsabilidad hipotecaria total y en la Comunidad Valenciana el tipo general es del 1,40 % desde el 1 de junio de 2026, en virtud de la Ley 5/2025.
Cuidado con no confundirlo: el AJD de la hipoteca lo paga el banco, pero el AJD que puede corresponder a su escritura de compraventa —en obra nueva, por ejemplo— lo paga usted. Son dos liquidaciones distintas. El detalle de los gastos de compra está en cuánto cuesta realmente comprar una vivienda en España.
La comisión de apertura sí es legítima, pero el artículo 14.4 exige que se devengue una sola vez y que englobe la totalidad de los gastos de estudio, tramitación y concesión. No puede el banco cobrarle apertura y, además, «gastos de estudio» por separado.
Las cláusulas que la ley ya limita o prohíbe
Un comprador extranjero rara vez sabe que buena parte de las cláusulas que teme están hoy legalmente acotadas.
Cláusulas suelo: prohibidas. El artículo 21 impide que en un préstamo a tipo variable se fije un límite a la baja del tipo de interés. El interés no puede ser negativo, pero no cabe un suelo pactado.
Intereses de demora: tasados. El artículo 25 los fija en el interés remuneratorio más tres puntos porcentuales, sin posibilidad de pacto distinto.
Vencimiento anticipado por impago: endurecido a su favor. El artículo 24 exige, además de requerimiento previo con plazo de al menos un mes, que el impago alcance umbrales muy superiores a los de antes: en la primera mitad de la vida del préstamo, el 3 % del capital concedido o doce cuotas mensuales; en la segunda mitad, el 7 % o quince cuotas. No admite pacto en contrario.
Amortización anticipada: derecho suyo, con compensación limitada. El artículo 23 le reconoce el derecho a reembolsar total o parcialmente en cualquier momento, pudiendo pactarse un preaviso máximo de un mes. La compensación al banco está topada: en tipo variable, o el 0,25 % durante los tres primeros años o el 0,15 % durante los cinco primeros, según lo pactado, y nada después; en tipo fijo, hasta el 2 % durante los diez primeros años y el 1,5 % después. En todo caso la compensación no puede exceder de la pérdida financiera real del prestamista.
Este último punto es especialmente relevante para el comprador nórdico que planea vender en pocos años o amortizar cuando venda una propiedad en su país. Conviene calcular el coste real de salida antes de elegir entre tipo fijo y variable.
Ventas vinculadas: prohibidas como regla general. El artículo 17 prohíbe condicionar la concesión del préstamo a la contratación de otros productos, con excepciones tasadas, entre ellas el seguro de daños sobre el inmueble. Puede el banco ofrecerle ventas combinadas —bonificando el tipo si contrata seguros o domicilia la nómina— pero debe ofrecerle también la alternativa sin ellas, y usted tiene derecho a comparar. Un banco no puede obligarle a contratar el seguro de vida con él: puede pedirle que tenga seguro, no que lo compre allí.
Si cobra en coronas y firma en euros
Esta es la parte que casi nunca se explica a los clientes nórdicos, y es la que puede tener más valor económico para ellos.
El artículo 4.27 de la Ley 5/2019 define «préstamo denominado en moneda extranjera» como aquel denominado en una moneda distinta de la del Estado miembro en que resida el prestatario, o distinta de aquella en la que el prestatario tenga los activos o reciba los ingresos con los que va a reembolsar el préstamo.
Lea otra vez el «o». Un residente en Suecia que percibe sus ingresos en coronas y firma un préstamo en euros encaja en esa definición: el préstamo está denominado en una moneda distinta de la de su Estado de residencia y distinta de la de sus ingresos. La Instrucción de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 20 de diciembre de 2019 confirma este criterio y aclara que basta con que la mayor parte de los activos o ingresos estén denominados en moneda distinta, según resulte del análisis de solvencia que realice la entidad en el momento de la formalización.
La consecuencia es el derecho del artículo 20: el prestatario puede solicitar la conversión del préstamo a una moneda alternativa, que será la moneda en que perciba la mayor parte de sus ingresos o tenga la mayoría de sus activos, o la del Estado miembro de su residencia. La entidad está obligada además a informarle periódicamente cuando el importe adeudado o las cuotas se desvíen más de un 20 % respecto de lo que habrían sido aplicando el tipo de cambio vigente al contratar.
Conviene matizar tres cosas, porque este terreno tiene aristas. La primera es que se trata de un régimen que la entidad debe determinar en el momento de la formalización, a partir de su análisis de solvencia: es en ese momento cuando debe plantearse expresamente, y por eso hay que hablarlo con el banco y con el notario antes de firmar, no después. La segunda es que un cambio posterior de domicilio no genera por sí mismo un derecho nuevo de conversión si no se previó desde el principio. La tercera es que para un residente en un país no miembro de la Unión Europea el análisis es algo distinto, aunque puede llegarse al mismo resultado por la vía de los ingresos y activos.
Al margen de la mecánica legal, el riesgo económico es real y merece un cálculo propio: si sus ingresos están en coronas y su cuota en euros, una depreciación de la corona le encarece la hipoteca todos los meses aunque el Euríbor no se mueva. Es un factor que debe entrar en la decisión, no descubrirse tres años después.
Si compra a través de una sociedad, la ley no le protege igual
Merece un aviso expreso porque es una decisión que muchos compradores toman por motivos fiscales sin conocer su coste jurídico.
La Ley 5/2019 no se aplica al prestatario persona jurídica, aunque tenga la condición de consumidor. No hay acta notarial previa obligatoria, y las limitaciones sustantivas de los artículos 20, 21, 23, 24 y 25 —divisa, cláusulas suelo, amortización anticipada, vencimiento anticipado e intereses de demora— no operan en su favor. Sí se aplican íntegramente, en cambio, a la persona física que actúe como fiadora o garante del préstamo, que deberá ser informada de todo el clausulado.
Es decir: comprar mediante sociedad puede tener sentido fiscal o sucesorio, pero le hace perder un cuerpo entero de protección hipotecaria. Conviene decidirlo con las dos cuentas hechas, no solo con una.
La conexión con el contrato de arras
Si de todo este artículo se queda con una sola idea, que sea esta: la protección de la Ley 5/2019 no le sirve de nada si el problema está en el contrato que firmó antes.
La denegación de la hipoteca no le libera de la compraventa por sí sola. Si el contrato de arras no contiene una condición de financiación correctamente redactada, el riesgo de obtener el préstamo es suyo, y perder la cantidad entregada es el resultado normal. Una condición que funcione identifica la entidad o entidades a las que se solicitará, el importe mínimo de préstamo necesario, el plazo para obtener resolución y la forma de acreditar la denegación. Y el plazo de escritura debe ser compatible con el calendario real que hemos descrito, no con el que le convenga a la agencia.
Lo desarrollamos, con las quince comprobaciones previas a la firma, en contrato de arras en España.
Señales de alarma
- Le proponen firmar arras con plazo de treinta días y usted todavía no tiene NIE ni ha iniciado la solicitud de hipoteca.
- El contrato de arras no dice nada sobre qué ocurre si el banco deniega.
- Le presentan la escritura de préstamo sin haber recibido la FEIN y la FiAE con diez días de antelación.
- Se le sugiere que la visita al notario para el acta previa es un trámite que puede saltarse o hacer el mismo día de la firma.
- El banco le repercute notaría, registro, gestoría o el AJD de la hipoteca.
- Le exigen contratar el seguro de vida con la propia entidad como condición del préstamo.
- La tasación revela una discrepancia de superficie y nadie le explica quién la va a regularizar ni con qué plazo.
- Le ofrecen una bonificación de tipo sin cuantificar el coste anual de los productos vinculados.
- Nadie le ha mencionado el riesgo de tipo de cambio y usted cobra en coronas.
- La agencia inmobiliaria le «gestiona» la hipoteca y no le entrega comparativa de ninguna otra entidad.
Preguntas frecuentes
¿Puede un no residente obtener hipoteca en España?
Sí. Los bancos españoles conceden hipotecas a no residentes con normalidad. La diferencia respecto de un residente no está en el acceso sino en el porcentaje de financiación, que suele ser inferior, y en la documentación exigida, que debe acreditarse desde el país de origen.
¿Cuánto financian los bancos españoles a un no residente?
No hay porcentaje legal. La práctica habitual del mercado se sitúa con frecuencia entre el 60 % y el 70 % del menor entre precio de compra y valor de tasación, frente a hasta el 80 % habitual para residentes. Varía según entidad, perfil de ingresos y tipo de inmueble.
¿Cuánto tarda una hipoteca para no residentes?
En una operación sin incidencias, rara vez menos de seis u ocho semanas desde la solicitud, y con frecuencia más. Hay que sumar la obtención del NIE si no se tiene, la documentación con apostilla y traducción jurada, el estudio de riesgos, la tasación, el plazo legal mínimo de diez días naturales previo a la firma y la visita al notario para el acta previa.
¿Qué son los diez días de la Ley 5/2019?
El prestamista debe poner a disposición del prestatario la FEIN, la FiAE, el proyecto de contrato y la información de gastos con una antelación mínima de diez días naturales respecto de la firma, conforme al artículo 14.1. Dentro de ese periodo el prestatario debe acudir al notario para el acta notarial previa, que es gratuita y sin la cual el préstamo no puede formalizarse.
¿Quién paga los gastos de la hipoteca en España?
Desde la Ley 5/2019, el prestamista asume la gestoría, los aranceles notariales de la escritura de préstamo y la inscripción registral de la hipoteca; también le corresponde el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados de la hipoteca. El prestatario paga la tasación y las copias que solicite.
¿Qué ocurre si el banco no me concede la hipoteca después de firmar arras?
Depende de lo que diga el contrato. Si contiene una condición de financiación bien redactada, el comprador recupera lo entregado en los términos pactados. Si no la contiene, la denegación no le exime: el riesgo de obtener financiación es, por regla general, del comprador.
¿Puedo amortizar antes de tiempo y qué me costará?
El artículo 23 de la Ley 5/2019 reconoce el derecho a reembolsar total o parcialmente en cualquier momento. La compensación está limitada: en tipo variable, el 0,25 % durante los tres primeros años o el 0,15 % durante los cinco primeros según lo pactado, y nada después; en tipo fijo, hasta el 2 % durante los diez primeros años y el 1,5 % después, sin poder exceder de la pérdida financiera real del prestamista.
Cobro en coronas suecas: ¿puedo convertir la hipoteca?
El artículo 4.27 de la Ley 5/2019 considera préstamo en moneda extranjera aquel denominado en una moneda distinta de la del Estado miembro de residencia del prestatario o de aquella en que recibe los ingresos con los que lo reembolsará. En ese caso el artículo 20 reconoce el derecho a solicitar la conversión a la moneda de sus ingresos o de su Estado de residencia. Es un régimen que la entidad determina en el momento de la formalización a partir del análisis de solvencia, de modo que debe plantearse expresamente antes de firmar.
¿Me protege la ley si compro a través de una sociedad?
No en los mismos términos. La Ley 5/2019 no se aplica al prestatario persona jurídica, aunque sea consumidor, de modo que no hay acta previa obligatoria ni operan las limitaciones sobre divisa, cláusulas suelo, amortización anticipada, vencimiento anticipado e intereses de demora. Sí se aplican a la persona física que sea fiadora o garante.
Fuentes jurídicas
- Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario: artículos 2, 4.27, 13, 14, 15, 17, 20, 21, 23, 24 y 25 (BOE).
- Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial (DOUE).
- Instrucción de 20 de diciembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, sobre la actuación notarial y registral ante diversas dudas en la aplicación de la Ley 5/2019 (BOE).
- Real Decreto-ley 17/2018, de 8 de noviembre, que modifica el texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados: sujeto pasivo del AJD en préstamos hipotecarios (BOE).
- Ley 5/2025, de 30 de mayo, de la Generalitat: tipo general de AJD del 1,40 % desde el 1 de junio de 2026 (DOGV).
- Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario, y normativa de valoración aplicable a las sociedades de tasación homologadas (BOE).
- Banco de España, Portal del Cliente Bancario: información sobre préstamos hipotecarios.
Nuestra experiencia en operaciones hipotecarias
Durante trece años actuamos como apoderados de Svenska Handelsbanken en operaciones hipotecarias en la Comunidad Valenciana y Murcia. Revisamos la FEIN y el proyecto de escritura antes de la firma, comprobamos el reparto de gastos, verificamos que el calendario del contrato de arras sea realista y acompañamos al cliente al acta notarial previa y a la escritura. Trabajamos en español, inglés, sueco, noruego y danés.
Puede conocer nuestro servicio de compraventa inmobiliaria o calcular sus cifras con nuestras herramientas gratuitas: gastos de compra y plusvalía municipal.
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Autor: Hugo Gutiérrez Colás, Abogado nº 6.539 del Ilustre Colegio de Abogados de Alicante. Publicado el 3 de septiembre de 2026. Última revisión jurídica: 3 de septiembre de 2026.
Este artículo tiene finalidad informativa y no constituye asesoramiento jurídico ni financiero para un caso concreto. Los porcentajes de financiación citados reflejan práctica habitual del mercado, no normas jurídicas, y varían según entidad y perfil del solicitante.