Att köpa en bostad i Spanien skiljer sig på flera avgörande punkter från en bostadsaffär i Sverige, Norge eller Danmark. Det finns ingen budgivning i svensk mening, notarien spelar en central roll, och de totala transaktionskostnaderna – skatter, avgifter och arvoden – uppgår normalt till 10–13 % utöver köpeskillingen. Många av våra klienter blir positivt överraskade av hur strukturerad processen är när man väl förstår stegen. Den här guiden går igenom hela vägen från första kontakt till tillträde, med ett räkneexempel för en lägenhet eller villa värd 200 000 €.
Steg 1: Skaffa ditt NIE-nummer
Innan du kan köpa fastighet, öppna bankkonto eller betala skatt i Spanien behöver du ett NIE (Número de Identificación de Extranjero) – ett personligt identifikationsnummer för utlänningar. Det går att ansöka om via spanska polisen på plats eller genom det spanska konsulatet i hemlandet, men i praktiken är det betydligt snabbare att låta en advokat sköta ansökan med fullmakt.
Steg 2: Juridisk kontroll av fastigheten (due diligence)
Innan något kontrakt undertecknas bör en advokat – oberoende av mäklaren – kontrollera att fastigheten är fri från skulder, att gränserna stämmer mot Registro de la Propiedad (fastighetsregistret), att eventuella tillbyggnader är lagliga, och att alla kommunala avgifter (IBI, samfällighetsavgifter) är betalda. Detta steg är avgörande och förbises alltför ofta av köpare som förlitar sig enbart på säljarens mäklare.
Steg 3: Reservationsavtal och handpenning (arras)
När du har hittat rätt objekt tecknas normalt ett reservationsavtal eller ett så kallat ”contrato de arras”, där du betalar en handpenning – vanligtvis 10 % av köpeskillingen. Detta kontrakt binder båda parter: drar säljaren sig ur förlorar denne dubbla handpenningen till dig, drar du dig ur förlorar du din insats. Kontraktets villkor bör alltid granskas av din advokat innan undertecknande.
Steg 4: Undertecknande hos notarien (escritura pública)
Den slutliga överlåtelsen sker inför en spansk notarie, som upprättar ”escritura pública de compraventa” – den officiella köpehandlingen. Här betalas resterande köpeskilling, och du eller din advokat med fullmakt kan underteckna. Notarien kontrollerar identitet och grundläggande formalia, men agerar inte som din juridiska rådgivare – det är därför en egen advokat är nödvändig genom hela processen.
Steg 5: Registrering i fastighetsregistret
Efter undertecknandet ska köpet registreras i Registro de la Propiedad för att ge dig fullt sakrättsligt skydd som ägare. Detta sköts normalt av en gestor eller din advokat och tar vanligen några veckor.
Kostnadsexempel: en bostad på 200 000 € i Comunidad Valenciana
Utöver köpeskillingen tillkommer normalt följande kostnader vid köp av en begagnad bostad (andrahandsköp) i regionen Comunidad Valenciana, där skattesatsen för överlåtelseskatt (ITP) generellt är 10 %:
- Överlåtelseskatt (ITP), 10 %: cirka 20 000 €
- Notariearvode: cirka 800–1 000 €
- Registreringsavgift (Registro de la Propiedad): cirka 500–700 €
- Gestoría (administrativ hantering): cirka 300–400 €
- Advokatarvode (normalt 1–1,5 % av köpeskillingen): cirka 2 000–3 000 €
Totalt landar de extra kostnaderna oftast mellan 23 500 € och 25 000 €, det vill säga ungefär 12 % utöver köpeskillingen. Vid nyproduktion tillkommer i stället moms (IVA, 10 %) och stämpelskatt (AJD) istället för ITP, vilket ger en annan – och ofta högre – kostnadsbild.
Rättslig grund
Överlåtelseskatten regleras av Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, med skattesatser som fastställs regionalt – i Comunidad Valenciana av regionens egen skattelagstiftning. Registreringen av äganderätt regleras av Ley Hipotecaria. Reglerna kan skilja sig åt mellan regioner och ändras med jämna mellanrum, varför det alltid är klokt att få en aktuell och personlig beräkning innan du binder dig.
För en snabb uppskattning av dina totala köpkostnader kan du använda vår kostnadskalkylator: colas-abogados.com/verktyg/kopkostnader.
Kontakta oss
Kontakta oss / Contact us / Contáctenos:
Email: [email protected]
Telefon: +34 629 549 430
Webb: www.colas-abogados.com