Comprar una vivienda en España difiere en varios aspectos clave de una compraventa en Suecia, Noruega o Dinamarca. No existe un sistema de pujas al estilo nórdico, el notario tiene un papel central, y los costes totales de la operación —impuestos, aranceles y honorarios— suelen suponer entre un 10 % y un 13 % adicional sobre el precio de compra. La mayoría de nuestros clientes se sorprenden gratamente al comprobar lo estructurado que resulta el proceso una vez se entienden sus fases. Esta guía recorre todo el camino, desde el primer contacto hasta la entrega de llaves, con un ejemplo numérico para una vivienda valorada en 200.000 €.
Paso 1: Obtener el NIE
Antes de poder comprar un inmueble, abrir una cuenta bancaria o pagar impuestos en España, necesita un NIE (Número de Identificación de Extranjero). Puede solicitarlo personalmente en la Policía Nacional o a través del consulado español en su país de origen, pero en la práctica resulta mucho más rápido que un abogado gestione la solicitud mediante poder notarial.
Paso 2: Verificación jurídica del inmueble (due diligence)
Antes de firmar cualquier contrato, un abogado independiente —no el agente del vendedor— debe comprobar que la vivienda está libre de cargas y deudas, que la superficie registrada coincide con la realidad, que cualquier ampliación o reforma es legal, y que los recibos de IBI y de comunidad de propietarios están al día. Este paso es fundamental y, con demasiada frecuencia, los compradores lo omiten confiando únicamente en la inmobiliaria del vendedor.
Paso 3: Contrato de arras
Una vez localizada la vivienda adecuada, se firma habitualmente un contrato de arras, mediante el cual se entrega una señal —normalmente entre el 5 % y el 10 % del precio— que vincula a ambas partes. Los efectos del desistimiento dependen del tipo de arras pactado: solo en las arras penitenciales del artículo 1454 del Código Civil el comprador puede desistir perdiendo lo entregado y el vendedor devolviendo el doble. Si las arras son confirmatorias —la regla general— no existe facultad de desistimiento. Explicamos la distinción y las quince comprobaciones previas en Contrato de arras en España: 15 cláusulas que debe revisar antes de firmar. Las condiciones del contrato deben ser siempre revisadas por su abogado antes de la firma.
Paso 4: Firma ante notario (escritura pública)
La transmisión definitiva de la propiedad se formaliza ante notario español mediante la escritura pública de compraventa. En este momento se abona el resto del precio, y usted —o su abogado con poder notarial— firma la escritura. El notario verifica la identidad de las partes y las formalidades básicas, pero no actúa como asesor legal del comprador, razón por la cual contar con un abogado propio durante todo el proceso es imprescindible.
Paso 5: Inscripción en el Registro de la Propiedad
Tras la firma, la compra debe inscribirse en el Registro de la Propiedad para otorgarle plena protección legal como propietario. Este trámite lo gestiona habitualmente una gestoría o su abogado, y suele tardar unas semanas.
Ejemplo de costes: una vivienda de 200.000 € en la Comunidad Valenciana
Además del precio de compra, en una vivienda de segunda mano en la Comunidad Valenciana —donde el tipo general del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) es del 9 % desde el 1 de junio de 2026, en virtud de la Ley 5/2025, para inmuebles de valor hasta 1.000.000 €— deben preverse los siguientes gastos:
- ITP (9 %): aproximadamente 18.000 €
- Notaría: aproximadamente 800–1.000 €
- Registro de la Propiedad: aproximadamente 500–700 €
- Gestoría: aproximadamente 300–400 €
- Honorarios de abogado (habitualmente entre el 1 % y el 1,5 % del precio): aproximadamente 2.000–3.000 €
En total, los gastos adicionales suelen situarse entre 21.500 € y 23.000 €, es decir, en torno al 11 % sobre el precio de compra. En vivienda de obra nueva, en lugar del ITP se aplican el IVA (10 %) y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), lo que da lugar a un escenario de costes distinto —y a menudo más elevado—.
Marco legal
El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales se regula en la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, con tipos fijados a nivel autonómico —en la Comunidad Valenciana, por su propia normativa fiscal—. La inscripción de la propiedad se rige por la Ley Hipotecaria. Estas normas varían entre comunidades autónomas y se actualizan periódicamente, por lo que siempre es aconsejable obtener un cálculo actualizado y personalizado antes de comprometerse.
Para una estimación rápida de sus costes totales de compra, puede utilizar nuestra calculadora: colas-abogados.com/verktyg/kopkostnader.
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