Du har bestämt dig för att sälja din bostad i Spanien. Mäklaren har hittat en köpare, priset är överenskommet och notarietiden är bokad. Men när du sitter vid notariebordet får du bara 97 % av köpeskillingen. De resterande 3 % går direkt till spanska skatteverket, Hacienda.
Det här är ingen avgift och inget misstag. Det är en lagstadgad källskatt som gäller alla säljare som inte är skattemässigt bosatta i Spanien – och pengarna är i de flesta fall möjliga att få tillbaka. Men det kräver att du gör rätt saker inom rätt tid.
Vad är 3 %-retentionen?
När en person som inte är skatterättsligt bosatt i Spanien säljer en fastighet här, är köparen skyldig att hålla inne 3 % av det avtalade priset och betala in beloppet till Hacienda. Köparen gör det med blankett Modelo 211, senast en månad efter att köpebrevet undertecknats hos notarie.
Beloppet är en förskottsbetalning på den kapitalvinstskatt du som säljare kan bli skyldig att betala. Det är alltså inte en slutlig skatt – det är ett à conto-belopp. Köparen ska lämna dig en kopia av den inbetalda blanketten. Se till att du får den innan ni lämnar notariekontoret; utan den kan du inte begära återbetalning.
Är du däremot skattemässigt bosatt i Spanien görs inget avdrag, men du måste visa ett giltigt certificado de residencia fiscal från Hacienda. Ett spanskt NIE eller ett empadronamiento räcker inte.
Räkneexempel: en bostad som säljs för 200 000 €
Anta att du köpte din lägenhet 2015 för 150 000 € och betalade cirka 15 000 € i överlåtelseskatt, notarie och registrering. Nu säljer du för 200 000 €. Mäklararvodet är 10 000 € och plusvalía municipal 1 500 €.
- Anskaffningsvärde: 150 000 € + 15 000 € = 165 000 €
- Överlåtelsevärde: 200 000 € – 10 000 € – 1 500 € = 188 500 €
- Kapitalvinst: 23 500 €
- Skatt 19 %: 4 465 €
- Innehållen retention (3 % av 200 000 €): 6 000 €
- Att återfå: 1 535 €
Notera att retentionen beräknas på hela priset, inte på vinsten. Säljer du med förlust – vilket händer oftare än många tror – har du ändå fått 3 % innehållna, och hela beloppet ska då i princip betalas tillbaka.
Du kan räkna på ditt eget fall i vår kalkylator för kapitalvinstskatt.
Så får du tillbaka pengarna
Återbetalning sker inte automatiskt. Du måste själv lämna in Modelo 210 med kapitalvinstberäkningen inom fyra månader från försäljningsdatumet. Missar du fristen förlorar du normalt rätten till återbetalning, även om du inte gjort någon vinst alls.
Till deklarationen behöver du köpebrevet från förvärvet, köpebrevet från försäljningen, kvitton på överlåtelseskatt, notarie- och registreringskostnader, mäklarfaktura, kvitto på plusvalía och köparens Modelo 211. Kostnader du inte kan styrka med faktura får inte dras av.
Hacienda har därefter sex månader på sig att betala ut. Dröjer det längre har du rätt till dröjsmålsränta. I praktiken tar det ofta mellan fyra och tolv månader.
Vanliga fallgropar
Hacienda kontrollerar rutinmässigt om säljaren har deklarerat sin schablonintäkt (renta imputada) under innehavstiden. Har du inte gjort det kan återbetalningen frysas eller kvittas mot obetald skatt plus straffavgift. Det är klokt att reglera detta före försäljningen – se vår kalkylator för schablonintäkt.
Glöm inte heller plusvalía municipal, den kommunala värdestegringsskatten som säljaren normalt betalar inom 30 dagar. Och om du är bosatt i Sverige ska vinsten dessutom redovisas i den svenska deklarationen; den spanska skatten avräknas enligt skatteavtalet, men avräkningen sker inte av sig själv.
Rättslig grund
Skyldigheten följer av artikel 25.2 i den spanska lagen om inkomstskatt för icke bosatta (Real Decreto Legislativo 5/2004) och artikel 14 i förordningen RD 1776/2004. Skattesatsen på kapitalvinst för icke bosatta är 19 %.
Sammanfattning
3 %-avdraget är normalt inget att oroa sig för – men det är dina pengar, och de kommer inte tillbaka av sig själva. Fyramånadersfristen är kort, och underlaget behöver vara komplett från början. Låt gärna en advokat granska siffrorna redan innan notarietiden, så att avdragsgilla kostnader inte går förlorade.
Kontakta oss:
E-post: [email protected]
Telefon: +34 629 549 430
Webb: www.colas-abogados.com