Ha decidido vender su vivienda en España. El agente ha encontrado comprador, el precio está acordado y la firma ante notario está señalada. Y entonces, en la notaría, descubre que solo va a recibir el 97 % del precio. El 3 % restante va directamente a la Agencia Tributaria.
No es un error ni un gasto adicional. Es una retención legal que se aplica a todo vendedor que no sea residente fiscal en España, y que en la mayoría de los casos puede recuperarse. Pero solo si se hacen las cosas bien y dentro de plazo.
Qué es la retención del 3 %
Cuando una persona no residente fiscal en España vende un inmueble situado aquí, el comprador está obligado a retener el 3 % del precio acordado e ingresarlo en Hacienda mediante el Modelo 211, en el plazo de un mes desde la firma de la escritura.
Ese importe es un pago a cuenta del impuesto que el vendedor pueda deber por la ganancia patrimonial. No es un impuesto definitivo. El comprador debe entregarle copia del modelo presentado: asegúrese de recibirla antes de salir de la notaría, porque sin ella no podrá solicitar la devolución.
Si usted sí es residente fiscal en España no se practica retención, pero deberá acreditarlo con un certificado de residencia fiscal vigente expedido por la AEAT. El NIE o el empadronamiento no sirven a estos efectos.
Ejemplo práctico: una vivienda vendida por 200.000 €
Supongamos que compró el apartamento en 2015 por 150.000 € y pagó unos 15.000 € en ITP, notaría y registro. Ahora vende por 200.000 €. La comisión de la agencia es de 10.000 € y la plusvalía municipal de 1.500 €.
- Valor de adquisición: 150.000 € + 15.000 € = 165.000 €
- Valor de transmisión: 200.000 € − 10.000 € − 1.500 € = 188.500 €
- Ganancia patrimonial: 23.500 €
- Cuota al 19 %: 4.465 €
- Retención practicada (3 % de 200.000 €): 6.000 €
- A devolver: 1.535 €
Conviene subrayar que la retención se calcula sobre el precio total, no sobre la ganancia. Si vende con pérdida —algo más frecuente de lo que se piensa— la retención se habrá practicado igualmente y, en principio, procede devolver su totalidad.
Puede hacer sus propios cálculos en nuestra calculadora de ganancia patrimonial.
Cómo recuperar el dinero
La devolución no es automática. Es el vendedor quien debe presentar el Modelo 210 con el cálculo de la ganancia dentro de los cuatro meses siguientes a la fecha de transmisión. Si se deja pasar el plazo, se pierde con carácter general el derecho a la devolución, aunque no haya existido ganancia alguna.
Para la declaración necesitará la escritura de compra, la escritura de venta, los justificantes de ITP, notaría y registro, la factura de la agencia, el recibo de la plusvalía y el Modelo 211 del comprador. Los gastos que no puedan acreditarse con factura no son deducibles.
Hacienda dispone después de seis meses para efectuar la devolución. Transcurrido ese plazo se devengan intereses de demora. En la práctica, la devolución suele llegar entre cuatro y doce meses después.
Errores frecuentes
La Agencia Tributaria comprueba de forma rutinaria si el vendedor declaró la renta imputada durante los años de titularidad. Si no lo hizo, la devolución puede quedar retenida o compensarse con la deuda pendiente más recargo. Es preferible regularizar la situación antes de la venta; puede orientarse con nuestra calculadora de renta imputada.
Tampoco olvide la plusvalía municipal, que corresponde normalmente al vendedor y debe liquidarse en 30 días. Y si reside en otro país, la ganancia deberá declararse también allí: el impuesto español se deduce conforme al convenio de doble imposición aplicable, pero esa deducción no se aplica sola.
Base legal
La obligación deriva del artículo 25.2 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes (Real Decreto Legislativo 5/2004) y del artículo 14 del Reglamento aprobado por RD 1776/2004. El tipo aplicable a la ganancia patrimonial de no residentes es del 19 %.
En resumen
La retención del 3 % no suele ser motivo de preocupación, pero es su dinero y no vuelve solo. El plazo de cuatro meses es corto y la documentación debe estar completa desde el principio. Merece la pena que un abogado revise los números antes de la firma, para no perder gastos deducibles por falta de justificante.
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