När du säljer, ärver eller får en bostad i gåva i Spanien dyker det ofta upp en skatt som få nordiska ägare har hört talas om innan de står mitt i affären: plusvalía municipal. Det är en kommunal skatt som inte har något med den statliga kapitalvinstskatten att göra, som beräknas på ett helt eget sätt och som ibland inte ska betalas alls. Här förklarar vi hur den fungerar i praktiken, vem som betalar och hur du kontrollerar att kommunen inte tar ut mer än den har rätt till.
Vad är plusvalía municipal?
Det officiella namnet är Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). Skatten tas ut av kommunen där bostaden ligger och träffar den värdeökning som marken (inte byggnaden) anses ha haft under den tid du ägt fastigheten. Den utlöses vid varje överlåtelse: försäljning, arv, gåva eller bodelning.
Viktigt att hålla isär: plusvalía municipal är en sak, den statliga kapitalvinstskatten (IRNR för icke-residenta, 19 % på vinsten) en annan. Vid en försäljning kan du alltså få betala båda.
Vem betalar?
Huvudregeln är enkel:
- Försäljning: säljaren.
- Arv och gåva: den som tar emot fastigheten, det vill säga arvingen eller gåvotagaren.
Det finns dock en särregel som nordiska säljare bör känna till. Om säljaren inte är skattemässigt bosatt i Spanien blir köparen formellt ansvarig gentemot kommunen (sustituto del contribuyente). I praktiken innebär det att köparens advokat nästan alltid håller inne ett belopp motsvarande skatten från köpeskillingen vid notarien och betalar in den till kommunen. Räkna därför med att beloppet dras från det du får ut vid signeringen.
Så beräknas skatten – två metoder
Sedan reformen i slutet av 2021 (efter att Författningsdomstolen underkände det gamla systemet) finns två beräkningssätt. Du har rätt att välja det som ger lägst skatt.
1. Den objektiva metoden
Kommunen utgår från markens taxeringsvärde (valor catastral del suelo, som står på IBI-fakturan) och multiplicerar det med en koefficient som beror på hur många år du ägt fastigheten. Koefficienterna fastställs av staten varje år och kommunen får sänka dem men inte höja dem. På resultatet tillämpas kommunens skattesats, som enligt lag får vara högst 30 %.
Exempel (illustrativt): Du säljer en lägenhet i Alfaz del Pi efter 10 års ägande. Markens taxeringsvärde är 40 000 €. Med en antagen koefficient på 0,10 blir skatteunderlaget 4 000 €. Med en kommunal skattesats på 25 % blir skatten 1 000 €. Byggnadens värde påverkar inte alls.
2. Den verkliga vinsten
Här jämför man i stället köpeskillingen i din köpehandling med priset du nu säljer för, och tar den andel av skillnaden som motsvarar markens andel av det totala taxeringsvärdet.
Samma exempel: Köpt för 180 000 €, sålt för 200 000 € – vinst 20 000 €. Om marken utgör 30 % av taxeringsvärdet blir underlaget 6 000 € och skatten (25 %) 1 500 €. I det här fallet är alltså den objektiva metoden förmånligare och du bör begära att den tillämpas.
Ingen vinst – ingen skatt
Den viktigaste nyheten från 2021 är att ingen skatt ska betalas om du säljer med förlust eller utan vinst. Många nordiska ägare som köpte 2006–2008 och säljer i dag hamnar här. Du måste dock själv visa det, genom att lämna in köpe- och säljhandlingarna till kommunen. Kommunen räknar inte ut det åt dig.
Tidsfrister – här går det ofta fel
- Försäljning och gåva: 30 arbetsdagar från notariedatumet.
- Arv: 6 månader från dödsfallet, med möjlighet att begära förlängning till 12 månader om du gör det inom de första sex månaderna.
Missar du fristen tillkommer tillägg och ränta. Vid arv är detta en vanlig fälla, eftersom familjen ofta ägnar de första månaderna åt bouppteckningen i hemlandet och glömmer den spanska kommunen.
Rättslig grund
Skatten regleras i artiklarna 104–110 i den spanska kommunalskattelagen (Ley Reguladora de las Haciendas Locales, RDL 2/2004), i lydelsen efter RDL 26/2021. Reformen kom efter Författningsdomstolens dom 182/2021, som ogiltigförklarade det tidigare beräkningssättet. Varje kommun fastställer sedan skattesats och eventuella rabatter (till exempel för arv av permanentbostad) i sin lokala förordning.
Räkna själv
Vill du få en uppskattning innan du säljer eller tar emot ett arv? Använd vår kostnadsfria kalkylator: Plusvalía municipal – kalkylator. Vid försäljning är det också klokt att samtidigt räkna på den statliga kapitalvinstskatten: Kapitalvinstskatt – kalkylator.
Kontakta oss
Vi hjälper dig att beräkna, deklarera och vid behov överklaga plusvalía municipal i hela Costa Blanca – på svenska.
E-post: [email protected]
Telefon: +34 629 549 430
Webb: www.colas-abogados.com