Cuando usted vende, hereda o recibe en donación una vivienda en España, aparece un impuesto del que pocos propietarios extranjeros han oído hablar hasta que están en plena operación: la plusvalía municipal. Es un tributo local, completamente independiente del impuesto estatal sobre la ganancia patrimonial, que se calcula de una forma muy particular y que, en ciertos casos, no hay que pagar. Le explicamos cómo funciona en la práctica, quién lo paga y cómo comprobar que el ayuntamiento no le cobra más de lo debido.
Qué es la plusvalía municipal
Su nombre oficial es Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). Lo exige el ayuntamiento donde se ubica el inmueble y grava el incremento de valor que se presume ha experimentado el suelo (no la construcción) durante el tiempo en que usted ha sido propietario. Se devenga con cada transmisión: compraventa, herencia, donación o extinción de condominio.
Conviene no confundirlos: la plusvalía municipal es una cosa y la ganancia patrimonial estatal (para no residentes, el 19 % de la ganancia en el IRNR) es otra. En una venta puede tener que pagar ambas.
Quién paga
- Compraventa: el vendedor.
- Herencia y donación: quien recibe el inmueble, es decir, el heredero o el donatario.
Hay una regla especial que los vendedores nórdicos deben conocer. Si el vendedor no es residente fiscal en España, el comprador pasa a responder formalmente ante el ayuntamiento como sustituto del contribuyente. En la práctica, el abogado del comprador retiene casi siempre en la notaría un importe equivalente al impuesto y lo ingresa en el ayuntamiento. Cuente, por tanto, con que esa cantidad se descontará de lo que usted cobra en la firma.
Cómo se calcula: dos métodos
Desde la reforma de finales de 2021, tras la anulación del sistema anterior por el Tribunal Constitucional, existen dos formas de cálculo. Usted tiene derecho a elegir la que resulte más baja.
1. El método objetivo
El ayuntamiento toma el valor catastral del suelo (figura en el recibo del IBI) y lo multiplica por un coeficiente que depende de los años de tenencia. Los coeficientes los fija el Estado cada año; los ayuntamientos pueden reducirlos, pero no aumentarlos. Sobre el resultado se aplica el tipo municipal, que la ley limita al 30 %.
Ejemplo (ilustrativo): Vende un apartamento en Alfaz del Pi tras 10 años de propiedad. El valor catastral del suelo es de 40.000 €. Con un coeficiente supuesto de 0,10, la base imponible es de 4.000 €. Con un tipo municipal del 25 %, la cuota asciende a 1.000 €. El valor de la construcción no interviene.
2. La plusvalía real
Aquí se compara el precio de su escritura de compra con el precio al que ahora vende, y se toma la parte de la diferencia que corresponde a la proporción del suelo sobre el valor catastral total.
Mismo ejemplo: Comprado por 180.000 €, vendido por 200.000 €: ganancia de 20.000 €. Si el suelo representa el 30 % del valor catastral, la base es de 6.000 € y la cuota (25 %) de 1.500 €. En este caso el método objetivo es más favorable y debe solicitar que se aplique.
Sin ganancia no hay impuesto
La novedad más importante de 2021 es que no se paga nada si vende con pérdida o sin ganancia. Muchos propietarios extranjeros que compraron entre 2006 y 2008 y venden ahora están en esta situación. Pero debe acreditarlo usted, aportando al ayuntamiento las escrituras de compra y de venta. El ayuntamiento no lo calcula por su cuenta.
Plazos: donde más se falla
- Compraventa y donación: 30 días hábiles desde la fecha de la escritura.
- Herencia: 6 meses desde el fallecimiento, prorrogables hasta 12 meses si se solicita la prórroga dentro de los seis primeros.
Pasarse del plazo supone recargos e intereses. En las herencias es una trampa habitual, porque la familia dedica los primeros meses a la sucesión en su país y se olvida del ayuntamiento español.
Marco legal
El impuesto se regula en los artículos 104 a 110 del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (RDL 2/2004), en la redacción dada por el RDL 26/2021. La reforma vino impuesta por la sentencia del Tribunal Constitucional 182/2021, que anuló el método de cálculo anterior. Cada ayuntamiento fija después el tipo y las bonificaciones (por ejemplo, para la herencia de la vivienda habitual) en su ordenanza fiscal.
Calcúlelo usted mismo
¿Quiere una estimación antes de vender o de aceptar una herencia? Utilice nuestra herramienta gratuita: Calculadora de plusvalía municipal. Si va a vender, conviene calcular a la vez la ganancia patrimonial estatal: Calculadora de ganancia patrimonial.
Contáctenos
Calculamos, liquidamos y, cuando procede, recurrimos la plusvalía municipal en toda la Costa Blanca, en español, inglés, sueco, noruego y danés.
Email: [email protected]
Teléfono: +34 629 549 430
Web: www.colas-abogados.com