Ett av de vanligaste ärenden vi hanterar på Costa Blanca handlar inte om att köpa eller sälja till en utomstående, utan om att en av två ägare vill ut. Paret separerar. Syskonen har ärvt en lägenhet tillsammans och bara en av dem vill behålla den. Två vänner köpte ett hus 50/50 för tolv år sedan och den ena vill nu ha loss sitt kapital.
I Spanien finns ett eget verktyg för precis detta: extinción de condominio — upplösning av samäganderätten, där en delägare tar över hela bostaden och betalar ut den andra. Det är inte samma sak som en försäljning, och skillnaden i skatt är betydande. I Valenciaregionen handlar det sedan den 1 juni 2026 om 1,4 % i stället för 9 %.
Ingen är tvungen att sitta kvar i ett samägande
Artikel 400 i den spanska civillagen (Código Civil) ger varje delägare rätt att när som helst begära att samägandet upplöses. Det finns ingen bindningstid, och den andra delägaren kan inte blockera det i all evighet.
Problemet är att en lägenhet eller en villa i praktiken inte går att dela fysiskt. Då gäller artikel 404: om delägarna inte kommer överens säljs fastigheten på offentlig auktion och pengarna delas. Auktion betyder i regel ett pris klart under marknadsvärdet, plus domstolskostnader och ett till två år av processande. Det är därför en frivillig, notariellt upprättad extinción de condominio nästan alltid är det bättre alternativet — även när relationen mellan delägarna är dålig.
Så går det till
Upplägget är enkelt: en notariehandling där delägare A tillskiftas 100 % av bostaden och kompenserar delägare B i pengar, eller genom att ta över lånet. Handlingen skrivs in i fastighetsregistret, och därefter står A som ensam ägare.
Skatten — den viktiga delen
Spansk rätt behandlar detta inte som en överlåtelse utan som en konkretisering av en rätt delägaren redan hade. Följden är att operationen inte träffas av överlåtelseskatten ITP (9 % i Valenciaregionen sedan den 1 juni 2026, 11 % på den del av underlaget som överstiger 1 000 000 €), utan av stämpelskatten AJD, vars allmänna sats i regionen sänktes från 1,5 % till 1,4 % den 1 juni 2026 genom lag 5/2025.
Högsta domstolen har dessutom slagit fast att beskattningsunderlaget är värdet på den andel som förvärvas — inte hela bostadens värde (dom 1502/2019 av den 30 oktober 2019, bekräftad i domarna 719/2024 och 731/2024 från april 2024).
Räkneexempel — bostad värderad till 200 000 €, ägd 50/50:
- A tar över hela bostaden och betalar B 100 000 €.
- AJD: 100 000 € × 1,4 % = 1 400 € (modell 600, inom 30 arbetsdagar från handlingens datum).
- Samma affär gjord som ett köp: 100 000 € × 9 % = 9 000 €.
Skillnaden är cirka 7 600 € på en helt vanlig bostad — utöver notarie- och registerkostnader, som är likartade i båda fallen.
Kommunal plusvalía och kapitalvinst
När det bara finns en fastighet som inte kan delas och den ena delägaren kompenseras i pengar är övertilldelningen oundviklig. Skattemyndighetens fasta linje är att någon skattepliktig händelse för den kommunala plusvalían (IIVTNU) då inte uppstår. Det bör ändå anmälas till kommunen som icke skattepliktigt — vissa kommuner gör en egen bedömning.
På kapitalvinstsidan är operationen i princip neutral om tillskiftningen motsvarar andelarna och inga värden skrivs upp. Skrivs värdena upp, eller får den utgående delägaren mer än sin andel är värd, uppstår en skattepliktig vinst.
Här ligger den fälla vi oftast ser i nordiska separationer: om den delägare som lämnar inte är skattemässigt bosatt i Spanien ska den som tar över hålla inne 3 % av kompensationen och betala in beloppet via modell 211, precis som vid en vanlig försäljning från en icke bosatt säljare. Görs det inte svarar förvärvaren för beloppet mot skattemyndigheten. Det upptäcks nästan alltid för sent — när pengarna redan är utbetalda till ex-partnern.
Lånet följer inte automatiskt med
En punkt som orsakar mycket besvikelse: notariehandlingen ändrar äganderätten, men den befriar inte den utgående delägaren från bolånet. Banken är inte part i handlingen och är inte bunden av den. Att stryka en låntagare kräver bankens godkännande genom en novation eller ett nytt lån, och banken prövar den kvarstående ägarens betalningsförmåga på egen hand. Ordna detta med banken före notariebesöket — annars kan den som lämnar stå kvar som solidariskt ansvarig för ett lån på en bostad han eller hon inte längre äger.
Skilsmässa: en nordisk detalj som kostar pengar
Spansk rätt undantar upplösning av det spanska giftorättsgodset sociedad de gananciales från AJD. Det undantaget gäller normalt inte nordiska par, som i regel står som två vanliga delägare med 50 % var i fastighetsregistret. Då är det fråga om ett vanligt samägande: AJD ska betalas, och den spanska delen av bodelningen bör dokumenteras separat från den nordiska skilsmässodomen.
Innan ni skriver under
Kontrollera bostadens åsatta referensvärde (valor de referencia) innan värdet i handlingen bestäms — ett deklarerat värde klart under referensvärdet drar ofta till sig en granskning. Kontrollera också att det inte finns obetalda samfällighetsavgifter, obetald IBI eller inteckningar som belastar fastigheten, och att den utgående delägarens NIE och skatterättsliga status är dokumenterade.
Du kan räkna på kostnaderna själv med våra verktyg: köpkostnader, kapitalvinstskatt och kommunal plusvalía.
Kontakta oss
Vi går igenom ert fall, räknar på skatten och sköter hela processen fram till inskrivning i fastighetsregistret.
E-post: [email protected]
Telefon: +34 629 549 430
Webb: www.colas-abogados.com