Muchos de los expedientes que tramitamos en la Costa Blanca no son compraventas a un tercero, sino situaciones en las que uno de los dos propietarios quiere salir. La pareja se separa. Dos hermanos heredan un apartamento y solo uno quiere conservarlo. Dos amigos compraron una casa al 50 % hace doce años y uno de ellos quiere ahora recuperar su capital.
El derecho español tiene una figura pensada exactamente para esto: la extinción de condominio, por la que un comunero se adjudica la totalidad del inmueble y compensa al otro. No es una compraventa, y la diferencia fiscal es relevante: en la Comunitat Valenciana, desde el 1 de junio de 2026, hablamos de un 1,4 % en lugar de un 9 %.
Nadie está obligado a permanecer en la comunidad
El artículo 400 del Código Civil permite a cualquier copropietario pedir en cualquier momento la división de la cosa común. No hay plazo mínimo de permanencia y el otro comunero no puede bloquearlo indefinidamente.
La dificultad es que un apartamento o una villa no admiten división material. Entra entonces en juego el artículo 404: si no hay acuerdo, el inmueble se vende en pública subasta y se reparte el precio. La subasta suele significar un precio muy por debajo del valor de mercado, más costas y uno o dos años de procedimiento. Por eso la extinción voluntaria en escritura pública es casi siempre la vía preferible, incluso cuando la relación entre los comuneros es mala.
Cómo se formaliza
La mecánica es sencilla: una escritura notarial en la que el comunero A se adjudica el 100 % del inmueble y compensa al comunero B en dinero, o asumiendo el préstamo hipotecario. La escritura se inscribe en el Registro de la Propiedad y A queda como titular único.
La fiscalidad: lo que de verdad importa
La operación no se considera una transmisión, sino la especificación de un derecho que el comunero ya tenía. La consecuencia es que no tributa por ITP (9 % en la Comunitat Valenciana desde el 1 de junio de 2026, y 11 % sobre el valor íntegro del inmueble cuando este supera 1.000.000 €), sino por AJD, cuyo tipo general autonómico se redujo del 1,5 % al 1,4 % el 1 de junio de 2026 por la Ley 5/2025.
El Tribunal Supremo ha consolidado además que la base imponible es el valor de la cuota que se adquiere, y no el valor total del inmueble (sentencia 1502/2019, de 30 de octubre, confirmada por las sentencias 719/2024 y 731/2024, de abril de 2024).
Ejemplo — vivienda valorada en 200.000 €, titularidad 50/50:
- A se adjudica el pleno dominio y abona a B 100.000 €.
- AJD: 100.000 € × 1,4 % = 1.400 € (modelo 600, dentro de los 30 días hábiles siguientes a la escritura).
- La misma operación articulada como compraventa: 100.000 € × 9 % = 9.000 €.
Unos 7.600 € de diferencia en una vivienda perfectamente ordinaria, al margen de notaría y registro, que son similares en ambos casos.
Plusvalía municipal y ganancia patrimonial
Cuando existe un único inmueble indivisible y se compensa en metálico al otro comunero, el exceso de adjudicación es inevitable, y el criterio consolidado de la Administración tributaria es que no se produce el hecho imponible del IIVTNU. Conviene igualmente comunicarlo al ayuntamiento como no sujeto, porque algunos municipios mantienen su propio criterio.
En el IRPF la operación es en principio neutral si la adjudicación se corresponde con las cuotas y no se actualizan valores. Si se actualizan, o si el comunero que sale recibe más de lo que vale su cuota, aflora una ganancia patrimonial.
Aquí está el error que vemos con más frecuencia en separaciones de clientes nórdicos y británicos: si el comunero que sale no es residente fiscal en España, el adjudicatario debe retener el 3 % de la compensación e ingresarlo mediante el modelo 211, igual que en una compraventa a vendedor no residente. Si no se hace, el adquirente responde de ese importe frente a la Administración. Casi siempre se detecta tarde, cuando el dinero ya se ha entregado al excónyuge o expareja.
La hipoteca no se transmite sola
Un punto que genera muchos disgustos: la escritura modifica la titularidad, pero no libera al comunero que sale del préstamo hipotecario. El banco no es parte en la escritura ni queda vinculado por ella. Excluir a un prestatario exige el consentimiento de la entidad mediante novación o un nuevo préstamo, y el banco valorará la solvencia del titular que permanece con sus propios criterios. Conviene resolverlo con la entidad antes de acudir a la notaría: de lo contrario, quien sale puede seguir respondiendo solidariamente de un préstamo sobre una vivienda que ya no es suya.
Divorcio: un detalle que encarece la operación a los matrimonios extranjeros
La normativa española declara exenta de AJD la disolución de la sociedad de gananciales. Esa exención no suele alcanzar a los matrimonios extranjeros, que normalmente figuran en el Registro como dos copropietarios ordinarios al 50 %. Se trata entonces de una comunidad ordinaria: hay que liquidar el AJD, y la parte española de la liquidación conviene documentarla separadamente de la sentencia de divorcio extranjera.
Antes de firmar
Compruebe el valor de referencia del inmueble antes de fijar el valor en la escritura: un valor declarado claramente inferior suele provocar comprobación. Verifique también que no existan cuotas de comunidad impagadas, IBI pendiente o cargas inscritas, y que estén documentados el NIE y la situación fiscal del comunero que sale.
Puede calcular los costes con nuestras herramientas: costes de compra, ganancia patrimonial y plusvalía municipal.
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