På Costa Blanca säljs en stor del av de nya bostäderna innan de är byggda. Du skriver på ett kontrakt, betalar 20–40 procent av priset under byggtiden och får nycklarna ett eller två år senare. Det fungerar oftast bra. Men under den tiden har du betalat ut stora belopp för något som ännu inte existerar, och byggherren är ofta ett bolag som bildats just för det enskilda projektet.
Spansk lag ger dig ett konkret skydd mot detta: varje euro du betalar i förskott ska vara garanterad av en bank eller ett försäkringsbolag. Problemet är att många köpare aldrig ber om garantin – och att ingen påminner dem.
Vad lagen faktiskt kräver
Regeln finns i första tilläggsbestämmelsen till lag 38/1999 om byggnadsverksamhet (LOE), i dess lydelse enligt lag 20/2015. Sedan den 1 januari 2016 har den ersätt den gamla lag 57/1968. Byggherren (promotor) måste:
- garantera återbetalning av samtliga belopp du betalar i förskott, inklusive skatt, plus lagstadgad ränta, om bygget inte påbörjas eller inte färdigställs inom avtalad tid;
- ställa garantin genom en borgensförsäkring (seguro de caución) eller en bankgaranti (aval);
- ta emot dina pengar på ett särskilt konto, skilt från bolagets övriga medel, som endast får användas till bygget.
Skyldigheten gäller från det att bygglovet (licencia de edificación) har beviljats. Det innebär också något viktigt i praktiken: om en säljare vill ha pengar innan bygglovet finns, befinner du dig utanför det område som lagen skyddar. Då bör beloppet vara litet, tydligt reglerat i avtalet och helst deponerat hos en tredje part.
Garantin är individuell – be om ditt eget intyg
Det räcker inte att byggherren säger att ”projektet har bankgaranti”. Du ska få ett individuellt garantiintyg i ditt namn, som anger ditt belopp, din bostad och vem som är garant. Begär det skriftligt varje gång du gör en ny inbetalning, inte bara vid den första. Saknas intyget bör du inte betala vidare förrän det finns.
Sju saker att kontrollera innan du skriver på
- Nota simple på marken eller fastigheten: vem äger den och vilka inteckningar finns?
- Byggherrens lån (hipoteca del promotor): ska det delas upp på varje lägenhet eller avläggas vid tillträde? Avtalet ska säga det.
- Bygglovet: beviljat, inte bara ansökt om.
- Betalningsplanen: belopp, datum och kontonummer till det särskilda kontot.
- Leveransdatum med tydlig påföljd vid försening – inte bara ”preliminärt”.
- Memoria de calidades, altså materialbeskrivningen, som bilaga till kontraktet.
- Licencia de primera ocupación och slutbevis för bygget som villkor för tillträde. Utan dem kan du få problem med el, vatten och med att hyra ut.
Till detta kommer den tioåriga försäkringen mot konstruktionsskador (artikel 19 LOE), som är obligatorisk för nyproducerade bostäder och som du bör se dokumentation på vid tillträdet.
Vad kostar ett nybygge? Exempel på 200 000 €
Nybyggda bostäder beskattas med moms (IVA) 10 % plus stämpelskatt AJD – inte med överlåtelseskatten ITP, som gäller begagnade bostäder. I Valenciaregionen sänktes AJD från 1,5 % till 1,4 % den 1 juni 2026 genom lag 5/2025.
- IVA 10 %: 20 000 €
- AJD 1,4 %: 2 800 €
- Notarie, fastighetsregister och juridiskt ombud: ca 2 500–3 500 €
Totalt ligger du altså på ungefär 225 300–226 300 €, plus eventuella kostnader för bolån. Du kan räkna på ditt eget objekt med vår kalkylator för köpkostnader.
Om bostaden inte levereras i tid
Blir bygget inte färdigt inom avtalad tid kan du välja: häva avtalet och kräva tillbaka allt du betalat plus lagstadgad ränta, eller ge byggherren en ny frist. Kravet riktas mot garanten – banken eller försäkringsbolaget – vilket betyder att du inte behöver vänta på att byggherren ska bli betalningsduglig.
Spanska Högsta domstolen (Tribunal Supremo) har dessutom i fast praxis sedan 2015 slått fast att en bank som tagit emot köparnas förskott utan att kräva att särskilt konto och garanti fanns på plats kan bli ansvarig för beloppen. Det gör det i många fall möjligt att få tillbaka pengar även när byggherren har gått i konkurs. Dessa krav är dock tidsbegränsade, så vänta inte med att ta juridisk hjälp.
Vårt råd
Skriv aldrig på ett kontrakt för en bostad på ritning utan att först låta någon oberoende gå igenom det – altså inte säljarens eller mäklarens jurist. Spar alla kvitton, alla garantiintyg och all korrespondens om leveransdatum. Det är den dokumentationen som avgör saken om projektet drar ut på tiden.
Kontakta oss
Har du skrivit på ett kontrakt för en bostad på ritning och är osäker på om dina förskottsbetalningar är garanterade? Skicka oss kontraktet så går vi igenom det.
Kontakta oss / Contact us / Contáctenos:
E-post: [email protected]
Telefon: +34 629 549 430
Webb: www.colas-abogados.com
Hugo Gutiérrez Colás – Advokat nr 6.539 ICALI – Colás Abogados / Advokater, Alfaz del Pi (Alicante).