En la Costa Blanca una parte importante de la vivienda nueva se vende antes de estar construida. El comprador firma un contrato, adelanta entre el 20 % y el 40 % del precio durante la obra y recibe las llaves uno o dos años después. Normalmente funciona. Pero durante ese periodo ha entregado cantidades importantes por algo que todavía no existe, y el promotor suele ser una sociedad constituida específicamente para ese proyecto.
La ley española ofrece una protección concreta frente a esto: cada euro entregado a cuenta debe estar garantizado por una entidad financiera o aseguradora. El problema es que muchos compradores nunca piden la garantía, y nadie se lo recuerda.
Qué exige realmente la ley
La norma está en la disposición adicional primera de la Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación (LOE), en la redacción dada por la Ley 20/2015. Desde el 1 de enero de 2016 sustituye a la antigua Ley 57/1968. El promotor debe:
- garantizar la devolución de todas las cantidades entregadas a cuenta, impuestos incluidos, más el interés legal del dinero, si la obra no se inicia o no se entrega en el plazo convenido;
- instrumentar esa garantía mediante un seguro de caución o un aval solidario;
- recibir el dinero en una cuenta especial, separada de cualquier otro fondo de la sociedad, que solo puede destinarse a la construcción.
La obligación existe desde la obtención de la licencia de edificación. De ahí una consecuencia práctica: si el vendedor pide dinero antes de que exista licencia, la operación queda fuera del ámbito protegido. En ese caso el importe debería ser reducido, estar claramente regulado en el contrato y, preferiblemente, quedar depositado en manos de un tercero.
La garantía es individual: pida su certificado
No basta con que el promotor diga que «la promoción tiene aval». Usted debe recibir un certificado individual de garantía a su nombre, con su importe, su vivienda y la identidad del garante. Exíjalo por escrito en cada nueva entrega, no solo en la primera. Si no aparece, no conviene seguir pagando.
Siete comprobaciones antes de firmar
- Nota simple del solar o de la finca: titularidad y cargas inscritas.
- Hipoteca del promotor: ¿se distribuirá entre las viviendas o se cancelará en la escritura? El contrato debe decirlo.
- Licencia de edificación concedida, no meramente solicitada.
- Calendario de pagos: importes, fechas y número de la cuenta especial.
- Fecha de entrega con consecuencia clara en caso de retraso, no una simple previsión.
- Memoria de calidades incorporada como anexo al contrato.
- Licencia de primera ocupación y certificado final de obra como condición para la entrega. Sin ellos habrá problemas con los suministros y con el alquiler.
A ello se suma el seguro decenal de daños estructurales del artículo 19 LOE, obligatorio en vivienda de obra nueva, cuya documentación conviene revisar en el momento de la entrega.
¿Cuánto cuesta una obra nueva? Ejemplo de 200.000 €
La vivienda nueva tributa por IVA al 10 % más Actos Jurídicos Documentados (AJD), y no por ITP, que se aplica a la vivienda de segunda mano. En la Comunidad Valenciana el tipo general de AJD bajó del 1,5 % al 1,4 % el 1 de junio de 2026, por la Ley 5/2025.
- IVA 10 %: 20.000 €
- AJD 1,4 %: 2.800 €
- Notaría, Registro de la Propiedad y honorarios de abogado: aproximadamente 2.500–3.500 €
El coste total se sitúa, por tanto, en torno a 225.300–226.300 €, más los gastos de hipoteca si la hubiera. Puede calcular su caso concreto con nuestra calculadora de gastos de compra.
Si la vivienda no se entrega a tiempo
Si la obra no se termina en el plazo pactado, el comprador puede optar entre resolver el contrato y reclamar todo lo entregado más el interés legal, o conceder al promotor un nuevo plazo. La reclamación se dirige contra el garante – banco o aseguradora –, de modo que no hay que esperar a que el promotor sea solvente.
El Tribunal Supremo mantiene además, en doctrina consolidada desde 2015, que la entidad de crédito que admitió ingresos de los compradores sin exigir la apertura de la cuenta especial y la correspondiente garantía puede responder de esas cantidades. En muchos casos esto permite recuperar el dinero incluso cuando el promotor ha entrado en concurso. Son acciones sujetas a plazo, de modo que conviene no demorar el asesoramiento.
Nuestra recomendación
No firme un contrato de obra nueva sobre plano sin una revisión independiente previa, es decir, no la del abogado del vendedor ni la de la agencia. Conserve todos los justificantes de pago, todos los certificados de garantía y toda la correspondencia relativa a la fecha de entrega. Esa documentación es la que decide el asunto si el proyecto se retrasa.
Contáctenos
Si ha firmado un contrato de compra sobre plano y no está seguro de si sus entregas a cuenta están realmente garantizadas, envíenos el contrato y lo revisamos con usted.
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Hugo Gutiérrez Colás – Abogado nº 6.539 ICALI – Colás Abogados / Advokater, Alfaz del Pi (Alicante).