Fullmakt (poder notarial) för bostadsaffärer i Spanien: så skriver du under utan att resa ner

Datumet för till­trädet hos notarien bestäms sällan av köparen. Banken behöver sin tid, säljaren behöver sin, och plötsligt ligger signeringen tre veckor bort – mitt i arbetsveckan, med två flyg och en hotellnatt som enda lösning. Det är därför de allra flesta nordiska klienter i Spanien signerar genom ombud.

Verktyget heter poder notarial – en notariell fullmakt. Rätt utformad löser den problemet helt. Fel utformad står man däremot i notariens väntrum dagen för till­trädet och får beskedet att fullmakten inte räcker. Det händer oftare än man tror, och det är nästan alltid ett problem som gick att undvika.

Vad är en poder notarial?

En poder notarial är en handling som upprättas inför notarie och där du (poderdante) ger en annan person (apoderado) behörighet att handla i ditt namn. I en bostadsaffär är ombudet normalt din egen advokat. I Spanien räcker inte en fullmakt på vanligt papper: för att kunna skriva under en köpehandling (escritura pública) inför notarie krävs att fullmakten själv är notariell.

Tre sätt att upprätta fullmakten

1. Hos en spansk notarie

Det enklaste och billigaste alternativet om du ändå är i Spanien – till exempel i samband med visningsresan eller när handpenningsavtalet skrivs. Fullmakten upprättas på spanska, ofta i två­språkig version, och notarien tillkallar tolk om du inte förstår spanska. Du behöver pass och NIE. Handlingen är klar samma dag.

2. På Spaniens ambassad eller konsulat

Spaniens beskickningar i Stockholm, Oslo och Köpenhamn kan upprätta fullmakten i konsulär form. Fördelen är att handlingen redan är på spanska och gäller direkt i Spanien: ingen apostille, ingen översättning. Nackdelen är väntetiden till bokad tid, som periodvis är lång. Boka tidigt.

3. Hos notarius publicus i hemlandet

Du kan också signera hos notarius publicus i Sverige, Norge eller Danmark. Då krävs två steg till: apostille enligt Haagkonventionen 1961 (i Sverige utfärdad av notarius publicus, i Norge av Statsforvalteren, i Danmark av Udenrigsministeriet) och därefter auktoriserad översättning till spanska av en traductor jurado som är utsedd av spanska utrikes­departementet. En översättning gjord av en vanlig auktoriserad translator i Sverige godtas inte alltid – låt din spanska advokat beställa översättningen.

Viktigt i alla tre fallen: själva texten bör skrivas av din spanska advokat och skickas till notarien i förväg. En fullmakt formulerad enligt nordisk mall förstås sällan som tillräcklig av en spansk notarie.

Generell eller särskild fullmakt?

En poder general ger ombudet mycket vida befogenheter – sälja, köpa, låna, företräda dig inför myndigheter. En poder especial är begränsad till en bestämd affär.

Vår rekommendation är nästan alltid den särskilda fullmakten: den ska ange fastigheten, motparten och ramarna för affären. Ge aldrig en generell fullmakt till någon du inte har en etablerad förtroenderelation med, och aldrig till motpartens mäklare eller till säljarens ombud. En fullmakt är ett verktyg – den ska ha samma omfattning som uppdraget, varken mer eller mindre.

Vad fullmakten bör innehålla

• Fullständiga uppgifter om dig och ombudet, med pass­nummer och NIE.
• Identifiering av fastigheten: adress, registerfastighet (finca registral) och katastralreferens.
• Behörighet att signera köpehandlingen och ta emot eller betala köpeskillingen, med angivet pris eller prisram.
• Behörighet att ansöka om NIE, öppna och använda bankkonto samt underteckna checkar för affären.
• Behörighet inför Hacienda och kommunen: deklarera och betala överlåtelseskatt, plusvalía och andra avgifter.
• Behörighet inför fastighetsregistret, Catastro, samfälligheten och leverantörer av el, vatten och försäkring.

När köpet finansieras med spanskt bolån

Här krävs extra omsorg. Fullmakten måste uttryckligen ge ombudet rätt att ta upp lån och pantsätta fastigheten, och många banker kräver dessutom att villkoren – belopp, löptid, ränta – anges i själva fullmakten.

Utöver detta kräver lag 5/2019 om fastighetskrediter att låntagaren får den förhandsinformation som lagen föreskriver och genomgår notariens kostnadsfria informations­akt (acta previa) innan själva lånehandlingen skrivs under. Huruvida den akten kan genomföras av ett ombud behöver stämmas av med banken och notarien i förväg – praxis varierar, och du har rätt att välja vilken spansk notarie som ska hålla akten. Ta upp frågan med din advokat så snart lånelöftet finns, inte veckan före till­trädet.

Kostnad och tidsplan

Hos spansk notarie kostar en fullmakt normalt några tiotal euro. Konsulär fullmakt kostar en blygsam avgift men kräver bokad tid. Alternativet med notarius publicus i hemlandet blir dyrast när apostille och auktoriserad översättning läggs till, och tar erfarenhetsmässigt en till tre veckor från signering till dess att originalet ligger på advokatens skrivbord i Spanien. Planera därefter: börja med fullmakten när handpenningsavtalet skrivs, inte när till­trädesdatumet redan är satt.

Giltighet och återkallelse

En spansk fullmakt gäller tills vidare om inget slutdatum anges, och upphör när du återkallar den inför notarie (revocación de poder) eller vid dödsfall. Återkallelsen bör delges ombudet. Vill du ha en extra säkerhets­spärr kan du låta fullmakten löpa ut ett bestämt datum – sätt då marginal, eftersom en utgången fullmakt inte kan användas ens dagen efter.

Fyra misstag vi ser återkomma

• För snåv fullmakt. Den täcker själva köpet men inte skattedeklarationen eller elabonnemanget, och en ny fullmakt måste upprättas.
• För vid fullmakt till fel person. Ge fullmakten till ditt eget ombud, inte till motpartens.
• Fel översättning. Översättningen måste vara gjord av en traductor jurado som Spanien erkänner.
• För sent påbörjad. Apostille och översättning tar tid som ingen har när datumet redan är satt.

Räkna på den totala kostnaden

Fullmakten är en liten post i budgeten, men den kommer sällan ensam. I vår kalkylator för köpkostnader vid bostadsköp i Spanien ser du överlåtelseskatt, notarie, register och övriga poster för just ditt köpobjekt.

Kontakta oss

Vi upprättar fullmakter för spanska bostadsaffärer varje vecka och samordnar hela processen med notarien, banken och den auktoriserade översättaren.

Kontakta oss / Contact us / Contáctenos:
E-post: [email protected]
Telefon: +34 629 549 430
Webb: www.colas-abogados.com

Hugo Gutiérrez Colás – Advokat nr 6.539 ICALI – Colás Abogados / Advokater, Alfaz del Pi (Alicante).