La fecha de firma ante notario rara vez la elige el comprador. El banco necesita su tiempo, el vendedor el suyo, y de pronto la escritura se señala para dentro de tres semanas, entre semana, con dos vuelos y una noche de hotel como única forma de estar presente. Por eso la mayoría de nuestros clientes extranjeros firma a través de representante.
El instrumento es el poder notarial. Bien redactado, resuelve el problema por completo. Mal redactado, uno acaba en la sala de espera de la notaría el día de la firma escuchando que el poder resulta insuficiente. Ocurre más de lo que parece y casi siempre era evitable.
Qué es un poder notarial
Es un documento otorgado ante notario por el que usted (poderdante) autoriza a otra persona (apoderado) a actuar en su nombre. En una operación inmobiliaria el apoderado suele ser su propio abogado. Un documento privado no basta: para firmar una escritura pública ante notario, el poder debe ser también notarial.
Tres vías para otorgarlo
1. Ante notario español
La opción más sencilla y económica si el cliente ya se encuentra en España, por ejemplo durante el viaje de visitas o al firmar el contrato de arras. Se otorga en español, con frecuencia en versión bilingüe, y el notario requiere intérprete si el otorgante no comprende el idioma. Se necesitan pasaporte y NIE, y queda listo el mismo día.
2. En consulado o embajada de España
Las representaciones españolas en Estocolmo, Oslo, Copenhague y otras ciudades pueden otorgar el poder en forma consular. La ventaja es evidente: el documento ya está en español y despliega efectos en España sin apostilla ni traducción. El inconveniente es la demora en la obtención de cita, que en ciertos periodos es considerable.
3. Ante notario del país de origen
También cabe firmar ante notario local. Se añaden entonces dos pasos: la apostilla del Convenio de La Haya de 1961 y la traducción jurada al español por traductor jurado nombrado por el Ministerio de Asuntos Exteriores español. Una traducción realizada por un traductor habilitado únicamente en el país de origen no siempre se admite; conviene que sea el abogado español quien encargue la traducción.
En los tres casos el texto debería redactarlo el abogado español y remitirse a la notaría con antelación. Un poder redactado conforme a un modelo nórdico rara vez se considera suficiente en España.
¿Poder general o poder especial?
El poder general otorga facultades muy amplias: vender, comprar, tomar dinero a préstamo, representar ante organismos públicos. El poder especial se limita a una operación determinada.
Nuestra recomendación es casi siempre el poder especial, identificando la finca, la contraparte y los límites económicos de la operación. No conviene otorgar poder general a quien no une con el poderdante una relación de confianza consolidada, y nunca al agente de la parte contraria ni al representante del vendedor. El poder es una herramienta: su alcance debe coincidir con el encargo, ni más ni menos.
Facultades que conviene incluir
- Datos completos de poderdante y apoderado, con pasaporte y NIE.
- Identificación de la vivienda: dirección, finca registral y referencia catastral.
- Facultad de firmar la escritura y pagar o recibir el precio, con indicación del precio o de una horquilla.
- Facultad de solicitar el NIE, abrir y operar cuenta bancaria y firmar los cheques necesarios.
- Facultad ante la Agencia Tributaria y el Ayuntamiento: liquidar ITP o IVA, plusvalía municipal y demás tributos de la operación.
- Facultad ante el Registro de la Propiedad, el Catastro, la comunidad de propietarios y las compañías suministradoras y aseguradoras.
Cuando la compra se financia con hipoteca española
Aquí el cuidado debe ser mayor. El poder debe autorizar expresamente a tomar dinero a préstamo y a hipotecar la finca, y numerosas entidades exigen además que las condiciones – importe, plazo y tipo de interés – consten en el propio poder.
A ello se suma que la Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario exige que el prestatario reciba la documentación precontractual y comparezca ante notario para el acta previa de transparencia, gratuita, antes de la firma del préstamo. Si esa acta puede evacuarse por medio de apoderado debe confirmarse con la entidad y con la notaría con antelación, pues la práctica no es uniforme; el prestatario tiene derecho a elegir la notaría que la autorice. Conviene plantearlo en cuanto existe oferta vinculante, no la semana anterior a la firma.
Coste y plazos
Ante notario español el poder cuesta habitualmente unas decenas de euros. El poder consular tiene una tasa reducida pero exige cita previa. La vía del notario extranjero resulta la más costosa una vez añadidas apostilla y traducción jurada, y en nuestra experiencia transcurren de una a tres semanas entre la firma y la llegada del original al despacho en España. Conviene por tanto iniciar el poder al firmar las arras y no cuando la fecha de escritura ya está señalada.
Vigencia y revocación
El poder español subsiste indefinidamente salvo que se fije plazo, y se extingue por revocación ante notario o por fallecimiento del poderdante. La revocación debe notificarse al apoderado. Quien desee una garantía adicional puede fijar fecha de caducidad, dejando margen suficiente: un poder caducado no sirve ni un día después.
Cuatro errores frecuentes
- Poder demasiado estrecho. Cubre la compraventa pero no la liquidación de impuestos ni el alta de suministros, y hay que otorgar otro.
- Poder demasiado amplio y a la persona equivocada. El apoderado debe ser el representante propio, no el de la contraparte.
- Traducción inválida. Debe realizarla traductor jurado reconocido en España.
- Inicio tardío. Apostilla y traducción consumen un tiempo del que ya no se dispone con la fecha fijada.
Calcule el coste total de la operación
El poder es una partida menor, pero nunca viene sola. En nuestra calculadora de gastos de compra de vivienda en España puede ver el impuesto de transmisiones, la notaría, el registro y el resto de conceptos aplicables a su operación concreta.
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En nuestro despacho preparamos poderes para operaciones inmobiliarias todas las semanas y coordinamos el proceso completo con la notaría, el banco y el traductor jurado.
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Hugo Gutiérrez Colás – Abogado n.º 6.539 ICALI – Colás Abogados / Advokater, Alfaz del Pi (Alicante).