Plusvalía municipal är en av de skatter som ofta överraskar utländska säljare i Spanien. Den dyker upp först vid försäljningen och tas ut direkt av kommunen där fastigheten ligger – inte av den spanska staten. Många av våra nordiska klienter vid Costa Blanca hade aldrig hört talas om den när de köpte sin bostad, men den kan minska nettoresultatet av en försäljning med flera tusen euro.
Vad är plusvalía municipal?
Det fullständiga namnet är Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). Det är en kommunal skatt som beskattar den teoretiska värdeökningen på marken (inte byggnaden) under de år du har ägt fastigheten. Den tas ut närhelst bostaden ligger på urban mark och ska betalas av säljaren inom 30 dagar efter att köpebrevet undertecknats hos notarius publicus.
Vem betalar och när?
Vid en försäljning är säljaren ansvarig. Vid arv eller gåva är det mottagaren som ska betala. Om säljaren är skattemässig icke-resident i Spanien blir köparen subsidiärt ansvarig, vilket är anledningen till att en del av köpeskillingen normalt hålls inne vid undertecknandet som garanti för betalningen.
Reformen 2021 – två beräkningsmetoder
I oktober 2021 ogiltigförklarade Spaniens författningsdomstol det gamla beräkningssystemet. Den nya regleringen (kungligt lagdekret 26/2021) innebär att skattebetalaren kan välja mellan två metoder, och kommunen tillämpar den som ger lägst belopp:
- Objektiv metod: kommunen tillämpar en koefficient på markens katastervärde. Koefficienten varierar beroende på hur länge du har ägt fastigheten.
- Verklig värdeökning: skillnaden mellan köpeskilling och försäljningspris, justerad med markens andel av katastervärdet.
Praktiskt exempel
Ett svenskt par köpte en lägenhet i Albir 2015 för 200 000 € och säljer den nu 2026 för 280 000 €. Markens andel av katastervärdet är 40 %. Den verkliga ökningen som hänförs till marken är 80 000 € × 40 % = 32 000 €. På den summan tillämpar kommunen sin skattesats (oftast mellan 20 % och 30 %), vilket ger en plusvalía på cirka 6 400 – 9 600 €. Den objektiva metoden hade gett en annan siffra, vilket är skälet till att man alltid bör jämföra båda.
Försäljning med förlust – ingen skatt
Om försäljningspriset är lägre än köpeskillingen finns ingen skattepliktig vinst, och du är befriad från plusvalía. Du måste dock kunna styrka detta med köpe- och säljhandlingar. Vi rekommenderar att formellt deklarera förlusten via en advokat inom 30 dagar – annars riskerar du att kommunen ändå utfärdar en räkning som senare måste överklagas.
Vad du bör göra som säljare
Innan du undertecknar köpekontraktet bör du beräkna båda metoderna och inkludera plusvalía i din nettokalkyl. På vår webbplats finns en kostnadsfri kalkylator som hjälper dig att uppskatta beloppet utifrån katastervärde och ägartid: Plusvalía-kalkylator.
Sammanfattning
Plusvalía municipal är en kommunal skatt på markvärdets ökning som betalas av säljaren inom 30 dagar efter försäljningen. Tack vare reformen 2021 kan du välja den metod som ger lägst belopp, och du betalar ingenting om du säljer med förlust. För nordiska ägare är det avgörande att räkna med skatten redan i förhandlingsskedet – inte upptäcka den i efterhand.
Kontakta oss / Contact us / Contáctenos:
Email: info@colas-abogados.com
Telefon: +34 629 549 430
Webb: www.colas-abogados.com