Att äga en bostad i Spanien som icke-resident innebär en återkommande skatteförpliktelse som många nordiska ägare upptäcker först när de redan har skrivit under hos notarien. Den heter Modelo 210 och är blanketten som används för att betala Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR) — den spanska inkomstskatten för personer som inte har sitt skatterättsliga hemvist i Spanien men som äger eller hyr ut fastighet här. I den här artikeln förklarar vi hur den fungerar, vilka belopp som gäller och när du behöver lämna in den.
Vem måste lämna in Modelo 210?
Alla fysiska personer som inte är skatteresidenta i Spanien och som äger en fastighet här ska deklarera enligt Modelo 210 — oavsett om bostaden står tom större delen av året, om du själv använder den under semestern eller om du hyr ut den. Skatten är en av de viktigaste skillnaderna mellan att vara resident och icke-resident: en resident betalar IRPF (motsvarigheten till svensk inkomstskatt), medan en icke-resident bara beskattas för den inkomst eller den användning som är knuten till själva fastigheten.
Två typiska scenarier
I praktiken hamnar de flesta nordiska ägare i ett av två fall:
1. Bostaden används enbart privat (ingen uthyrning)
Spanien tillämpar i detta fall en så kallad imputerad inkomst. Det innebär att skatteverket räknar fram en fiktiv årlig inkomst på 1,1 % eller 2 % av fastighetens taxeringsvärde (valor catastral), beroende på om värdet har uppdaterats de senaste tio åren eller inte. På detta belopp tillämpas sedan skattesatsen: 19 % för boende inom EU/EES och 24 % för boende utanför EU/EES. Deklarationen lämnas in årligen, med deadline 31 december året efter det aktuella beskattningsåret.
Exempel: en lägenhet i Alfaz del Pi med ett taxeringsvärde på 120 000 € och uppdaterat värdesystem betalar 1,1 % × 120 000 € = 1 320 € imputerad inkomst, och skatten blir 19 % × 1 320 € = 250,80 € per år. Det är ofta en mindre summa än ägarna förväntar sig — men det är obligatoriskt, och Hacienda kan kräva in upp till fyra års obetald skatt med ränta och påslag.
2. Bostaden hyrs ut (semester- eller långtidsuthyrning)
Om du hyr ut bostaden ska intäkten deklareras kvartalsvis (deadline den 20:e i januari, april, juli och oktober). EU/EES-residenta får dra av direkta utgifter kopplade till uthyrningen — kommunalskatt (IBI), försäkring, gemenskapsavgifter, ränta på hypotekslån, avskrivningar, reparationer m.m. Skattesatsen är 19 % på nettoresultatet. Boende utanför EU/EES betalar 24 % på bruttobeloppet utan rätt till avdrag, vilket är en betydande nackdel.
När bostaden inte hyrs ut hela året
Om du hyr ut t.ex. tre månader per år, ska du betala uthyrningsskatt för de månaderna och imputerad inkomst för de återstående nio. Skatteverket ser perioderna som åtskilda, och båda måste deklareras.
Räkna själv med våra kalkylatorer
Vi har tagit fram två gratisverktyg som hjälper dig att se din skatt på några sekunder:
- Kalkylator för imputerad inkomst — om du använder bostaden själv.
- Kalkylator för hyresinkomstskatt — om du hyr ut bostaden.
Rättslig grund
Skatten regleras i Real Decreto Legislativo 5/2004, de 5 de marzo, som godkänner den omarbetade lagen om IRNR, kompletterad med Real Decreto 1776/2004. Modelo 210 lämnas in elektroniskt via Hacienda eller, för utländska ägare, oftast genom en spansk advokat eller fiskal representant med fullmakt.
Vanliga misstag att undvika
Det mest återkommande misstaget är att tro att skatten inte ska betalas om bostaden står tom — den ska deklareras precis ändå. Ett annat är att lita på att gestoría eller mäklare ska sköta det automatiskt; ansvaret ligger alltid på ägaren. Slutligen: glöm inte att uppdatera dina uppgifter (adress, e-post, bankkonto) varje gång de ändras, eftersom Hacienda skickar all kommunikation digitalt till de uppgifter som finns registrerade.
Kontakta oss / Contact us / Contáctenos
På Colás Abogados / Advokater hjälper vi sedan över 18 år nordiska och internationella ägare att hantera sina spanska skatter, deklarationer och fastighetsfrågor.
Email: info@colas-abogados.com
Telefon: +34 629 549 430
Web: www.colas-abogados.com