Många svenskar som säljer sin bostad i Spanien upptäcker först vid avslutet att en del av köpeskillingen hålls inne, och först några månader senare att det dessutom ska lämnas en deklaration till det spanska skatteverket. Den här artikeln förklarar hur den spanska kapitalvinstskatten fungerar för dig som inte är bosatt i Spanien, vilka kostnader du får dra av och hur du räknar ut vad du faktiskt ska betala – med ett konkret räkneexempel.
Vem betalar skatten och hur mycket?
När du som icke-resident säljer en fastighet i Spanien beskattas vinsten i Spanien enligt lagen om inkomstskatt för icke-residenter (IRNR). Skattesatsen är 19 % av vinsten, oavsett om du bor i Sverige, Norge eller utanför EU. Det är alltså inte köpeskillingen som beskattas, utan skillnaden mellan vad du fick vid försäljningen och vad bostaden kostat dig.
Är ni två eller flera ägare beskattas var och en för sin andel och lämnar var sin deklaration. Det spelar ingen roll om bostaden stått tom, använts som semesterbostad eller hyrts ut.
Så räknas vinsten fram
Vinsten är försäljningsvärdet minus anskaffningsvärdet. Här finns pengar att spara, eftersom båda beloppen får justeras.
Till anskaffningsvärdet lägger du allt det kostade att köpa: själva priset, överlåtelseskatten (ITP, i Valenciaregionen normalt 10 %) eller moms och stämpelskatt vid nyproduktion, notarie- och registreringsavgifter samt advokatarvode. Dessutom får du räkna med investeringar som förbättrat bostaden – en utbyggnad, en ny pool, inglasning av terrassen. Vanligt underhåll, som ommålning eller ett nytt kylskåp, räknas däremot inte. Allt måste kunna styrkas med fakturor i ditt namn.
Från försäljningsvärdet drar du kostnaderna för att sälja: mäklararvodet, den kommunala plusvalía-skatten som du som säljare betalar, advokatkostnader och eventuellt energicertifikat.
Köpte du bostaden före 1995 kan det finnas övergångsregler som minskar den skattepliktiga vinsten. Det är värt att låta någon räkna på det i varje enskilt fall.
Räkneexempel
Anna, bosatt i Göteborg, köpte en lägenhet i Albir 2015 för 200 000 €. Hon betalade 20 000 € i ITP och cirka 4 000 € i notarie, register och advokat. Anskaffningsvärde: 224 000 €.
År 2026 säljer hon för 300 000 €. Mäklaren tar 12 000 €, plusvalía municipal blir 2 500 € och advokatkostnaden 1 500 €. Nettoförsäljningsvärde: 284 000 €.
Vinst: 284 000 € – 224 000 € = 60 000 €. Skatt: 19 % × 60 000 € = 11 400 €.
Hade Anna i stället räknat 300 000 € minus 200 000 € hade hon betalat skatt på 100 000 € – nästan 7 600 € för mycket. Spara därför alla kvitton från köpet, även om försäljningen känns långt borta.
De 3 % som köparen håller inne
Vid avslutet hos notarien är köparen skyldig att hålla inne 3 % av köpeskillingen och betala in beloppet till skatteverket i ditt namn (modell 211). I Annas fall är det 9 000 €. Detta är inte skatten, utan ett förskott på den.
Inom tre månader efter att köparens månadsfrist löpt ut – i praktiken alltså cirka fyra månader efter försäljningen – ska du lämna modell 210 där den verkliga vinsten redovisas. Är skatten högre än förskottet betalar du skillnaden; Anna betalar 2 400 €. Är skatten lägre, eller gjorde du förlust, begär du återbetalning av mellanskillnaden. Skatteverket har sex månader från deklarationsfristen att betala tillbaka, därefter löper ränta till din fördel. I praktiken tar återbetalningen ofta längre tid, och det är viktigt att det spanska bankkontot du anger fortfarande är öppet.
Två saker att tänka på
För det första: om du är bosatt i ett EU- eller EES-land och bostaden du säljer varit din permanenta bostad, kan vinsten vara skattefri om du återinvesterar i en ny permanentbostad. Det är en undantagsregel med strikta villkor och gäller inte för semesterbostäder.
För det andra: vinsten ska normalt också deklareras i ditt hemland. Enligt skatteavtalet mellan Spanien och Sverige har Spanien rätt att beskatta vinst på fastighet i Spanien, och den spanska skatten avräknas sedan i den svenska deklarationen. Du betalar alltså inte dubbelt, men du måste deklarera på båda sidor.
Rättslig grund
Reglerna finns i den spanska lagen om inkomstskatt för icke-residenter (Real Decreto Legislativo 5/2004), framför allt artiklarna 24, 25.1 f) och 25.2, som fastställer skattesatsen på 19 % och köparens skyldighet att hålla inne 3 %. Hur vinsten beräknas följer i sin tur inkomstskattelagen för residenter (Ley 35/2006), artiklarna 34–35.
Räkna själv
Vill du få en uppskattning av din skatt innan du sätter priset? Använd vår kostnadsfria kalkylator: Kapitalvinstskatt vid försäljning i Spanien. För den kommunala skatten finns även vår plusvalía-kalkylator.
Kontakta oss
Vi hjälper dig med hela försäljningen – från granskning av köpekontraktet till deklarationen av modell 210 och återkravet av de 3 %. Vi arbetar på svenska, engelska och spanska.
Email: [email protected]
Telefon: +34 629 549 430
Web: www.colas-abogados.com
Colás Abogados / Advokater – Hugo Gutiérrez Colás, advokat nr 6.539 ICALI, Alfaz del Pi (Costa Blanca). Artikeln är allmän information och ersätter inte individuell rådgivning.