Om du äger en bostad i Spanien men är skattskriven i ett annat land betraktar den spanska skattemyndigheten (Agencia Tributaria) dig som icke-bosatt. Det innebär att du varje år måste betala en skatt som överraskar många nordiska ägare: den så kallade imputerade hyran (renta imputada). Det spelar ingen roll om bostaden står tom, om du själv använder den några veckor per år eller om ingen hyr den — själva ägandet utlöser en årlig skatteförpliktelse.
Vad är imputerad hyra?
Imputerad hyra är en fiktiv inkomst som Agencia Tributaria beräknar på fastigheter i tätort som står till ägarens förfogande och som inte utgör ägarens stadigvarande bostad. Logiken är följande: om du äger en bostad som varken är din huvudsakliga bostad eller är uthyrd, antar lagen att du får en teoretisk fördel av att ha den tillgänglig — och just denna teoretiska fördel beskattas.
För icke-bosatta deklareras den imputerade hyran varje år via Modelo 210, inom ramen för IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes), reglerat i Real Decreto Legislativo 5/2004.
Hur beräknas den?
Beskattningsunderlaget tas fram genom att tillämpa en procentsats på fastighetens valor catastral (det taxeringsvärde som finns på IBI-räkningen):
- 1,1 % om taxeringsvärdet har omvärderats under de senaste tio åren.
- 2 % i övriga fall.
På detta underlag tillämpas IRNR-skattesatsen: 19 % för boende i EU, Island, Norge och Liechtenstein, och 24 % för övriga icke-bosatta.
Praktiskt exempel
Tänk dig att du är en svensk medborgare som äger en lägenhet i Alfaz del Pi. Marknadspriset var 200 000 € och taxeringsvärdet (valor catastral) är 100 000 €, med en nyligen genomförd omvärdering.
- Beskattningsunderlag: 1,1 % × 100 000 € = 1 100 €
- Skatt att betala: 19 % × 1 100 € = 209 € per år
Summan är ofta blygsam — typiskt mellan 150 och 300 € om året för en genomsnittlig fritidsbostad — men förpliktelsen är obligatorisk och kumulativ. Den som låter bli att betala under flera år kan få betala in efterskott, dröjsmålsränta och straffavgifter.
Deklarationsperiod
Modelo 210 för imputerad hyra ska lämnas in mellan den 1 januari och 31 december året efter det år skatten avser. Den imputerade hyran för år 2025 kan alltså deklareras fram till den 31 december 2026.
Vanliga missförstånd
Många utländska ägare känner inte till denna skyldighet under flera år. När Hacienda upptäcker försummelsen kan myndigheten kräva in obetalda skatter från de senaste fyra beskattningsåren, plus ränta och eventuella böter.
Andra blandar ihop imputerad hyra med IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), den kommunala fastighetsskatten. Det är två olika skatter: IBI betalas till kommunen, medan imputerad hyra betalas till den statliga skattemyndigheten.
Om du hyr ut bostaden delar av året ska du dessutom deklarera hyresinkomsten separat — imputerad hyra tillämpas då bara på de månader bostaden inte var uthyrd.
Gratis kalkylator
För att du enkelt ska kunna uppskatta din skatt har vi på Colás Abogados utvecklat ett gratis verktyg: kalkylator för imputerad hyra. Du behöver bara taxeringsvärdet och datum för senaste omvärderingen — båda uppgifterna finns på IBI-räkningen — för att få ett exakt belopp på några sekunder.
Vår rekommendation
Även om beloppet sällan är högt är det klokt att hålla sig i fas. Den som aldrig har lämnat in Modelo 210 bör regularisera frivilligt, vilket undviker böter och möjliggör reducerade tilläggsavgifter. På vår byrå hanterar vi varje år hundratals deklarationer för icke-bosatta ägare i Spanien. Om du tvivlar eller vill delegera processen tar vi hand om hela ärendet.
Kontakta oss
Email: info@colas-abogados.com
Telefon: +34 629 549 430
Webb: www.colas-abogados.com