Si vendes, heredas o recibes una propiedad en España como donación, es muy probable que te encuentres con el término plusvalía municipal — o en su denominación oficial: Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). Es un impuesto municipal que muchos propietarios extranjeros descubren solo cuando están en mitad de una operación.
En este artículo explicamos en qué consiste, quién lo paga y cuándo se devenga.
¿Qué es la plusvalía municipal?
La plusvalía municipal es un impuesto municipal que grava el incremento del valor del suelo urbano desde que la propiedad cambió de manos por última vez. No se grava la ganancia global del inmueble, sino específicamente la parte correspondiente al terreno (no a la edificación).
Cada municipio español fija sus propios tipos y métodos de cálculo dentro de los límites establecidos por la ley. Esto significa que el importe puede variar según la ubicación del inmueble.
¿Cuándo nace la obligación tributaria?
La plusvalía municipal se devenga en tres situaciones:
- Venta de un inmueble — cuando vendes una vivienda o un local comercial.
- Herencia — cuando heredas un inmueble por fallecimiento de su titular.
- Donación — cuando un inmueble se transmite a título gratuito, por ejemplo de padres a hijos.
¿Quién paga el impuesto?
Depende de cómo cambie de titular el inmueble:
- En una venta: es el vendedor quien paga, salvo que sea no residente en España — en cuyo caso las partes pueden pactar que sea el comprador quien asuma la responsabilidad.
- En una herencia o donación: es el adquirente (el heredero o el donatario) quien paga.
¿Cómo se calcula el impuesto?
Tras la sentencia del Tribunal Constitucional de 2021 existen dos métodos de cálculo, y el contribuyente tiene derecho a elegir el más favorable:
- Método objetivo — se basa en el valor catastral del suelo multiplicado por los coeficientes municipales correspondientes al período de tenencia.
- Método de la ganancia real — se basa en la plusvalía efectivamente obtenida en el suelo desde la adquisición.
Si el inmueble no ha incrementado su valor desde la adquisición — o si ha bajado de precio — es posible no pagar ningún impuesto. Esta es una protección importante para los vendedores que han obtenido pérdidas.
¿En qué plazo debe pagarse?
Los plazos varían según las circunstancias:
- Venta o donación: en el plazo de 30 días hábiles desde la fecha de la operación.
- Herencia: en el plazo de 6 meses desde la fecha del fallecimiento, con posibilidad de prórroga hasta 12 meses si se solicita a tiempo.
La liquidación se presenta ante el ayuntamiento del municipio donde esté situado el inmueble.
¿Qué ocurre si no se paga a tiempo?
Si el impuesto no se abona en el plazo establecido, se devengan intereses de demora y sanciones administrativas. Por eso es importante actuar con rapidez tras una transmisión inmobiliaria, especialmente en las herencias, donde a menudo se atraviesa un momento de duelo.
¿Necesitas ayuda?
En Colás Abogados gestionamos la plusvalía municipal como parte de todas las operaciones inmobiliarias y sucesorias que tramitamos. Calculamos el impuesto, elegimos el método más favorable y nos aseguramos de que todo quede declarado correctamente y en plazo.
¿Tienes alguna duda? Contáctanos en info@colas-abogados.com o llámanos al +34 629 549 430.