La plusvalía municipal es uno de los impuestos que más sorprende a los vendedores extranjeros en España. Aparece solo en el momento de la venta y la cobra directamente el ayuntamiento donde se ubica el inmueble, no la Hacienda estatal. Muchos de nuestros clientes nórdicos en la Costa Blanca no habían oído hablar de ella al comprar, y sin embargo puede reducir el resultado neto de una venta en varios miles de euros.
¿Qué es la plusvalía municipal?
Su nombre oficial completo es Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). Se trata de un tributo municipal que grava el incremento teórico de valor del suelo (no de la construcción) durante los años en que el inmueble ha sido de su propiedad. Se aplica siempre que el inmueble esté ubicado en suelo urbano y debe pagarla el vendedor dentro de los 30 días siguientes a la firma de la escritura ante notario.
¿Quién paga y cuándo?
En una compraventa el obligado es el vendedor; en una herencia o donación lo es quien recibe el bien. Si el vendedor no es residente fiscal en España, el comprador queda subsidiariamente obligado al pago, motivo por el cual habitualmente se retiene una parte del precio en la firma como garantía.
La reforma de 2021: dos métodos de cálculo
En octubre de 2021 el Tribunal Constitucional anuló el sistema anterior de cálculo. La nueva normativa (Real Decreto-ley 26/2021) permite al contribuyente elegir entre dos métodos, aplicándose siempre el que arroje un importe menor:
- Método objetivo: el ayuntamiento aplica un coeficiente sobre el valor catastral del suelo. El coeficiente varía según los años de tenencia.
- Plusvalía real: diferencia entre precio de compra y precio de venta, ajustada por el porcentaje que representa el suelo en el valor catastral.
Ejemplo práctico
Un matrimonio sueco compró un piso en Albir en 2015 por 200.000 € y ahora, en 2026, lo vende por 280.000 €. El suelo representa el 40 % del valor catastral. La ganancia real imputable al suelo es 80.000 € × 40 % = 32.000 €. Sobre esa base, el ayuntamiento aplica su tipo (normalmente entre el 20 % y el 30 %), resultando una plusvalía de unos 6.400 – 9.600 €. El método objetivo daría una cifra distinta, por eso conviene comparar ambos en cada caso.
Vender con pérdida: no se paga
Si el precio de venta es inferior al de compra no hay ganancia gravable y queda exento de plusvalía. Deberá acreditarlo con las escrituras de compra y venta. Recomendamos declarar formalmente la pérdida dentro del plazo de 30 días a través de un abogado; de lo contrario, el ayuntamiento puede emitir igualmente una liquidación que luego habría que recurrir.
Qué debe hacer como vendedor
Antes de firmar la escritura, calcule ambos métodos e incluya la plusvalía en su estimación de neto. En nuestra web disponemos de una calculadora gratuita que le permite estimar el importe a partir del valor catastral y los años de tenencia: Calculadora de plusvalía.
Resumen
La plusvalía municipal es un impuesto local sobre el incremento del valor del suelo, que paga el vendedor en los 30 días siguientes a la firma. Gracias a la reforma de 2021 puede optar por el método que dé un importe menor, y no paga nada si vende con pérdida. Para los propietarios nórdicos lo esencial es contemplar este impuesto desde el inicio de la negociación, no descubrirlo cuando ya es tarde.
Kontakta oss / Contact us / Contáctenos:
Email: info@colas-abogados.com
Teléfono: +34 629 549 430
Web: www.colas-abogados.com