Ser propietario de una vivienda en España siendo no residente conlleva una obligación fiscal recurrente que muchos propietarios extranjeros descubren cuando ya han firmado ante notario. Se materializa en el Modelo 210, el formulario con el que se liquida el Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR), el impuesto que grava a las personas físicas que no tienen residencia fiscal en España pero son titulares o arrendadores de un inmueble situado en territorio español. En este artículo explicamos cómo funciona, qué tipos impositivos se aplican y cuándo hay que presentarlo.
¿Quién está obligado a presentar el Modelo 210?
Toda persona física no residente fiscal en España que sea titular de un inmueble en el país debe presentar el Modelo 210, esté la vivienda vacía la mayor parte del año, se utilice como segunda residencia o se destine al alquiler. Es una de las diferencias esenciales entre ser residente y no residente: el residente tributa por IRPF, mientras que el no residente tributa únicamente por la renta o el uso vinculado al inmueble.
Dos escenarios habituales
En la práctica, los propietarios extranjeros suelen encontrarse en uno de estos dos supuestos:
1. La vivienda se utiliza únicamente para uso propio (sin alquiler)
En este caso se aplica la denominada renta inmobiliaria imputada. La Agencia Tributaria calcula una renta ficticia anual equivalente al 1,1 % o al 2 % del valor catastral del inmueble, en función de si la ponencia de valores catastrales ha sido revisada en los últimos diez años. Sobre ese importe se aplica el tipo correspondiente: 19 % para residentes en la UE/EEE y 24 % para residentes fuera de la UE/EEE. La declaración tiene carácter anual, con plazo hasta el 31 de diciembre del año siguiente al ejercicio fiscal.
Ejemplo: un piso en Alfaz del Pi con valor catastral de 120.000 € y ponencia revisada tributa por 1,1 % × 120.000 € = 1.320 € de renta imputada, y la cuota resultante es 19 % × 1.320 € = 250,80 € al año. Suele ser una cantidad inferior a la que esperan los propietarios, pero es obligatoria, y Hacienda puede reclamar hasta cuatro ejercicios anteriores con intereses y recargos.
2. La vivienda se alquila (turístico o tradicional)
Si la vivienda se arrienda, los rendimientos deben declararse trimestralmente (plazo: día 20 de enero, abril, julio y octubre). Los residentes en la UE/EEE pueden deducir los gastos directamente relacionados con el alquiler (IBI, seguro, comunidad, intereses del préstamo hipotecario, amortización, reparaciones, suministros, etc.) y tributan al 19 % sobre el rendimiento neto. Los residentes fuera de la UE/EEE tributan al 24 % sobre los ingresos brutos sin posibilidad de deducción, lo que supone una clara desventaja fiscal.
¿Qué ocurre si solo se alquila parte del año?
Si la vivienda se alquila, por ejemplo, tres meses al año, esos meses tributan como rendimiento del alquiler y los restantes nueve por la renta imputada. La Agencia Tributaria considera los periodos por separado, y ambos deben declararse.
Calcúlelo usted mismo con nuestras herramientas
Hemos desarrollado dos calculadoras gratuitas que le permiten conocer su cuota en segundos:
- Calculadora de renta imputada — si utiliza el inmueble personalmente.
- Calculadora del impuesto sobre el alquiler — si arrienda la vivienda.
Marco normativo
El impuesto está regulado en el Real Decreto Legislativo 5/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del IRNR, desarrollado por el Real Decreto 1776/2004. El Modelo 210 se presenta de forma telemática ante la Agencia Tributaria; para propietarios extranjeros lo habitual es presentarlo a través de abogado o representante fiscal en España con poder otorgado al efecto.
Errores frecuentes que conviene evitar
El error más común es pensar que no hay nada que declarar si el inmueble está vacío: debe declararse igualmente. Otro habitual es confiar en que la gestoría o la inmobiliaria se ocuparán automáticamente: la responsabilidad legal recae siempre en el titular. Por último, conviene mantener actualizados los datos de contacto (domicilio, correo electrónico, cuenta bancaria), ya que Hacienda dirige toda su comunicación electrónica a los datos que constan en sus registros.
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En Colás Abogados / Advokater llevamos más de 18 años asistiendo a propietarios nórdicos e internacionales en sus obligaciones fiscales, declaraciones y cuestiones inmobiliarias en España.
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