Muchos propietarios extranjeros que venden su vivienda en España descubren dos cosas bastante tarde: en la firma, el comprador retiene una parte del precio, y unos meses después todavía hay que presentar una declaración ante la Agencia Tributaria. Este artículo explica cómo funciona el impuesto sobre la ganancia patrimonial para el vendedor no residente, qué gastos puede deducir y cómo calcular lo que realmente pagará, con un ejemplo numérico.
Quién paga y cuánto
Cuando un no residente vende un inmueble en España, la ganancia tributa en España por el Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR). El tipo es fijo: el 19 % de la ganancia, con independencia de que viva en Suecia, Noruega, Reino Unido o fuera de Europa. No se grava el precio de venta, sino la diferencia entre lo que recibe y lo que le costó la vivienda.
Si hay dos o más propietarios, cada uno tributa por su porcentaje y presenta su propia declaración. Da igual que la vivienda haya estado vacía, se haya usado como segunda residencia o se haya alquilado.
Cómo se calcula la ganancia
La ganancia es el valor de transmisión menos el valor de adquisición. Aquí está el margen de ahorro, porque ambas cifras se ajustan.
Al valor de adquisición se suma todo lo que costó comprar: el precio, el ITP (en la Comunidad Valenciana, con carácter general el 10 %) o el IVA y el AJD en obra nueva, notaría, Registro de la Propiedad y honorarios de abogado. También se añaden las inversiones que hayan mejorado el inmueble, como una ampliación, una piscina nueva o el cerramiento de una terraza. Las reparaciones y el mantenimiento ordinario, como pintar o cambiar la nevera, no cuentan. Todo debe acreditarse con facturas a su nombre.
Del valor de transmisión se restan los gastos de la venta: la comisión de la agencia, la plusvalía municipal que paga el vendedor, los honorarios jurídicos y, en su caso, el certificado energético.
Si compró antes de 1995, pueden aplicarse los coeficientes de abatimiento transitorios que reducen la ganancia sujeta a tributación. Conviene revisarlo caso por caso.
Ejemplo práctico
Anna, residente en Gotemburgo, compró un apartamento en Albir en 2015 por 200.000 €. Pagó 20.000 € de ITP y unos 4.000 € de notaría, registro y abogado. Valor de adquisición: 224.000 €.
En 2026 vende por 300.000 €. La agencia cobra 12.000 €, la plusvalía municipal asciende a 2.500 € y los honorarios jurídicos a 1.500 €. Valor de transmisión neto: 284.000 €.
Ganancia: 284.000 € – 224.000 € = 60.000 €. Impuesto: 19 % × 60.000 € = 11.400 €.
Si Anna hubiera calculado simplemente 300.000 € menos 200.000 €, habría tributado por 100.000 €, casi 7.600 € de más. Guarde todas las facturas de la compra aunque la venta le parezca lejana.
La retención del 3 % que practica el comprador
En la firma ante notario, el comprador está obligado a retener el 3 % del precio e ingresarlo en Hacienda a nombre del vendedor (modelo 211). En el caso de Anna son 9.000 €. No es el impuesto, sino un pago a cuenta.
En los tres meses siguientes al plazo de un mes del que dispone el comprador, es decir, unos cuatro meses después de la venta en la práctica, el vendedor debe presentar el modelo 210 declarando la ganancia real. Si el impuesto es superior a lo retenido, paga la diferencia; Anna paga 2.400 €. Si es inferior, o hubo pérdida, solicita la devolución del exceso. Hacienda dispone de seis meses desde el fin del plazo de presentación para devolver; a partir de entonces se devengan intereses a favor del contribuyente. En la práctica la devolución suele tardar más, y la cuenta bancaria española que se indique debe seguir abierta cuando llegue el dinero.
Dos cuestiones a tener en cuenta
Primera: si reside en un país de la UE o del EEE y la vivienda vendida era su residencia habitual, la ganancia puede quedar exenta si reinvierte en una nueva vivienda habitual. Es una excepción con requisitos estrictos y no se aplica a segundas residencias.
Segunda: la ganancia normalmente debe declararse también en el país de residencia. Conforme a los convenios de doble imposición firmados por España, España puede gravar las ganancias de inmuebles situados en su territorio, y el impuesto español se deduce después del que corresponda en el país de origen. No se paga dos veces, pero sí hay que declarar en ambos países.
Base legal
La regulación se encuentra en el texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes (Real Decreto Legislativo 5/2004), en particular los artículos 24, 25.1 f) y 25.2, que fijan el tipo del 19 % y la obligación de retener el 3 %. El cálculo de la ganancia remite a la Ley del IRPF (Ley 35/2006), artículos 34 y 35.
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Colás Abogados / Advokater – Hugo Gutiérrez Colás, Abogado nº 6.539 ICALI, Alfaz del Pi (Costa Blanca). Este artículo es información general y no sustituye el asesoramiento individual.