La mayoría de nuestros clientes extranjeros conoce el Modelo 210 y la renta imputada. Muchos menos saben que España tiene además un Impuesto sobre el Patrimonio anual, que alcanza también a quien no reside aquí y que se calcula según la situación a 31 de diciembre de cada año.
La noticia tranquilizadora es que la gran mayoría de los propietarios de una vivienda vacacional corriente en la Costa Blanca queda por debajo del mínimo y ni paga ni declara. La noticia relevante es que la Comunidad Valenciana acaba de cambiar sus reglas.
Qué tributa y qué no
Como no residente usted tributa únicamente por los bienes y derechos situados en España (obligación real): la vivienda, las cuentas bancarias españolas, las participaciones en sociedades españolas. Su vivienda en el extranjero, sus planes de pensiones y sus cuentas nórdicas quedan fuera de la base imponible española.
Las deudas directamente vinculadas a esos bienes españoles son deducibles. Si la vivienda tiene hipoteca, el capital pendiente reduce la base.
La vivienda no se valora a precio de mercado
Aquí es donde más se equivoca la gente. El inmueble no se declara por lo que hoy diría un agente que vale, sino por el mayor de estos tres valores:
- el valor catastral,
- el valor determinado o comprobado por la Administración a efectos de otros tributos, y
- el valor de adquisición, es decir, el precio que usted pagó.
Como los valores catastrales en la Costa Blanca suelen estar muy por debajo del mercado, en la práctica casi siempre manda el precio de compra. Una vivienda adquirida por 300.000 € y que hoy valdría 450.000 € se declara por 300.000 €.
700.000 €, por persona y no por vivienda
El mínimo exento estatal es de 700.000 euros por contribuyente. Ese detalle resuelve la mayoría de los casos: si el matrimonio es titular al 50 %, cada cónyuge tiene su propio mínimo, lo que en la práctica sitúa el umbral de la pareja en 1.400.000 € antes de que exista cuota alguna.
Ejemplo. Un matrimonio sueco es propietario de un chalet en Alfaz del Pi adquirido por 600.000 €, con 200.000 € pendientes de hipoteca. El valor neto es de 400.000 €, es decir, 200.000 € cada uno. Ambos están muy por debajo de 700.000 €: no hay cuota ni obligación de declarar.
El caso contrario. Un titular único con un chalet adquirido por 2.100.000 € sin hipoteca tiene una base de 2.100.000 €. Tras el mínimo exento, 1.400.000 € tributan conforme a una escala progresiva que arranca en el 0,2 %, y debe presentarse declaración.
La novedad: la Comunidad Valenciana eleva su mínimo a 1.000.000 €
La Ley 5/2025, de 30 de mayo, ha duplicado el mínimo exento autonómico, que pasa de 500.000 € a 1.000.000 €, con efectos para los hechos imponibles devengados desde el 31 de diciembre de 2025 inclusive.
Por qué le interesa si no reside en España: desde la reforma de 2021, el contribuyente por obligación real puede aplicar la normativa de la comunidad autónoma donde radique el mayor valor de sus bienes situados en España. Si su única propiedad española está en Alfaz del Pi, Altea o Benidorm, esa comunidad es la Valenciana.
Conviene, no obstante, una advertencia honesta: la norma autonómica está redactada por referencia a los contribuyentes con residencia habitual en la Comunitat, de modo que si un propietario no residente puede acogerse al mínimo de 1.000.000 € en lugar del estatal de 700.000 € es algo que debe valorarse caso por caso. El mínimo estatal es el punto de partida seguro. Si su patrimonio está cerca del umbral, conviene consultarlo antes de presentar la declaración.
La declaración: Modelo 714
El impuesto se presenta telemáticamente mediante el Modelo 714, normalmente entre abril y finales de junio del año siguiente. Existe obligación de declarar cuando la cuota resulta a ingresar o cuando el valor de los bienes y derechos situados en España supera 2.000.000 €, umbral que se mide sobre el valor bruto, sin descontar deudas. Un propietario con inmuebles por 2.200.000 € y una hipoteca de 1.700.000 € no pagará nada, pero sí tiene que declarar.
Y si el patrimonio en España supera los 3 millones
Entra entonces en juego el Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas que, pese a su nombre, se ha prorrogado de forma indefinida. Se presenta en el Modelo 718 durante el mes de julio y permite deducir la cuota del Impuesto sobre el Patrimonio ya satisfecha. Si se acerca a ese nivel, conviene planificarlo con antelación.
Nuestra recomendación
Compruebe tres datos: qué pagó realmente por la vivienda, cómo está registrada la titularidad en la escritura y cuánto queda pendiente de la hipoteca española. En nueve de cada diez casos esas tres cifras deciden si la cuestión llega siquiera a plantearse. Y tenga presente que el Impuesto sobre el Patrimonio es algo muy distinto de la renta imputada anual del Modelo 210, que se paga por modesta que sea la vivienda.
Si quiere hacer números sobre su vivienda en España, nuestras herramientas gratuitas están aquí: costes de compra y renta imputada.
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Este artículo es información general y no sustituye el asesoramiento jurídico individualizado.