Una de las confusiones más frecuentes entre nuestros clientes nórdicos e internacionales tiene que ver con las donaciones de inmuebles en España. Muchos padres que desean transmitir su vivienda a sus hijos en vida dan por sentado que el único impuesto a soportar es el Impuesto sobre Donaciones que abona el donatario. Es un error. La normativa española considera toda donación como una transmisión a efectos del IRPF, por lo que también el donante debe declarar y pagar impuestos por la posible ganancia patrimonial, aunque no haya recibido un solo euro a cambio.
¿Por qué tributa el donante?
Los artículos 33 a 36 de la LIRPF (para residentes) y el artículo 13 de la LIRNR (para no residentes) equiparan la donación a una transmisión onerosa a efectos del cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial. El impuesto se calcula sobre la diferencia entre el valor de adquisición (precio pagado en su día por el inmueble, más impuestos y gastos accesorios) y el valor de transmisión (valor de mercado a la fecha de la donación, normalmente el consignado en la escritura). El hecho de que no medie precio es irrelevante: el Estado entiende que la plusvalía se ha materializado en el momento de la transmisión de la propiedad.
Un ejemplo práctico
Supongamos que compró su piso en Alfaz del Pi en 2008 por 150.000 €, más 15.000 € de impuestos y gastos notariales. Su valor de adquisición es por tanto 165.000 €. En 2026 decide donar el inmueble a su hijo. El valor de mercado en la fecha de la donación es de 250.000 €. La ganancia patrimonial sujeta a tributación es 250.000 € − 165.000 € = 85.000 €.
Si el donante es una persona física no residente fiscal en España y actúa sin establecimiento permanente, la ganancia patrimonial derivada de la donación del inmueble tributa, con carácter general, al 19 % en el IRNR. No se aplica la escala progresiva del ahorro del IRPF ni depende de que el donante tenga nacionalidad sueca. En este ejemplo, una ganancia sujeta de 85.000 € genera una cuota de 16.150 €, sin considerar posibles ajustes o beneficios aplicables al caso concreto. El Modelo 210 por la transmisión del inmueble se presenta durante los tres meses siguientes una vez transcurrido un mes desde la donación. Véanse los tipos del IRNR y las instrucciones del Modelo 210 de la AEAT.
¿Y la tributación del donatario?
A esto se añade el Impuesto sobre Donaciones que paga el donatario, conforme a la normativa autonómica del lugar donde radica el inmueble. En la Comunitat Valenciana existe desde 2023 una bonificación del 99% para donaciones entre padres e hijos, lo que mantiene reducida la factura del donatario; pero esa bonificación no afecta a la ganancia patrimonial del donante, que se paga íntegra.
La famosa exención para mayores de 65 años (no aplicable a no residentes)
La ley española exime de gravamen la ganancia patrimonial cuando una persona mayor de 65 años transmite su vivienda habitual. Sin embargo, esta exención solo se aplica a los residentes fiscales en España. Para los no residentes el gravamen se aplica en todo caso, con independencia de la edad y del parentesco con el donatario. Es una de las diferencias más importantes que conviene tener presente al planificar transmisiones familiares.
Calcule su cuota
👉 Calculadora de ganancia patrimonial
La calculadora enlazada está diseñada para ventas y ofrece una estimación orientativa. No debe utilizarse como liquidación de una donación: en una donación pura no hay precio pagado sobre el que practicar la retención del 3 % prevista para adquisiciones onerosas a no residentes. Deben revisarse la valoración fiscal, los gastos, las posibles amortizaciones y las circunstancias del donante y del donatario antes de firmar.
Nuestra recomendación
Donar una vivienda en España es a menudo una decisión acertada, pero debe planificarse contemplando ambos impuestos: Donaciones para el donatario y ganancia patrimonial para el donante. En algunos casos resulta más ventajoso un testamento o un pacto de capitulaciones matrimoniales; en otros, la donación en vida es claramente mejor. Analizamos cada situación familiar y presentamos las distintas alternativas con cifras concretas antes de adoptar cualquier decisión. Contáctenos y revisaremos su caso específico.
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