Introducción
Cada verano, muchos propietarios suecos, noruegos y daneses con vivienda en la Costa Blanca se plantean alquilar su casa cuando no la están usando. Es una forma lógica de rentabilizar la propiedad, pero conlleva dos obligaciones que a menudo se pasan por alto: registrar la vivienda como alojamiento turístico y declarar los ingresos obtenidos ante la Agencia Tributaria española. Ignorar cualquiera de las dos puede acarrear sanciones significativas.
La licencia turística: qué es y cómo se obtiene
En la Comunidad Valenciana, alquilar una vivienda a turistas de forma habitual (por días o semanas) exige darla de alta como Vivienda de Uso Turístico (VUT) ante Turisme Comunitat Valenciana. El proceso, gestionado normalmente por un gestor o abogado, incluye:
- Presentar una declaración responsable con los datos de la vivienda y del propietario.
- Cumplir requisitos mínimos: ventilación directa, agua caliente, botiquín, información turística visible, y un número de referencia catastral correcto.
- Obtener el número de registro turístico (VT-XXXXX), que debe figurar en todos los anuncios (Airbnb, Booking, etc.).
Anunciar una vivienda sin este número puede suponer multas de varios miles de euros, y las plataformas están obligadas a comunicar los datos de los anfitriones a Hacienda.
La fiscalidad: qué paga un propietario no residente
Los ingresos por alquiler turístico de un no residente tributan por el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR). El tratamiento varía según la residencia fiscal del propietario:
- Residentes en la UE/EEE (incluida Suecia, pero no Noruega salvo convenio): tipo del 19% sobre el beneficio neto, es decir, se pueden deducir gastos como comunidad, IBI, seguro, suministros y comisiones de las plataformas.
- Residentes fuera de la UE/EEE (Noruega en muchos casos): tipo del 24% sobre los ingresos brutos, sin derecho a deducir gastos.
Ejemplo práctico: un apartamento valorado en 200.000 € que genera 12.000 € de ingresos brutos anuales por alquiler turístico, con 3.000 € de gastos deducibles:
- Propietario sueco (UE): base imponible 9.000 € × 19% = 1.710 € de impuesto.
- Propietario noruego (fuera UE): base imponible 12.000 € × 24% = 2.880 € de impuesto.
Además, si la vivienda no se alquila todo el año, los periodos sin alquilar generan el llamado impuesto de renta imputada, un impuesto adicional sobre el uso propio de la vivienda que muchos propietarios desconocen.
Marco legal aplicable
La actividad turística se regula por la Ley 15/2018, de la Generalitat Valenciana, y el Decreto 10/2021 sobre viviendas de uso turístico. La fiscalidad de no residentes se rige por el Real Decreto Legislativo 5/2004 (Ley del IRNR) y, cuando aplica, por el convenio de doble imposición entre España y el país de residencia del propietario.
Calcule su caso
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En Colás Abogados llevamos más de 18 años ayudando a propietarios escandinavos e internacionales a cumplir con sus obligaciones fiscales y administrativas en España. Si tiene dudas sobre la licencia turística de su vivienda o sobre cómo declarar sus ingresos por alquiler, estaremos encantados de ayudarle.
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