Muchos propietarios suecos, noruegos, daneses e ingleses en la Costa Blanca alquilan su vivienda a turistas durante los periodos en que no la ocupan. Antes de publicar el primer anuncio conviene resolver dos cuestiones: si la vivienda puede registrarse como alojamiento turístico y cómo tributan esos ingresos ante Hacienda.
La licencia de vivienda de uso turístico
En la Comunitat Valenciana, ceder una vivienda completa a cambio de precio por estancias de hasta 10 días exige registrarla como "vivienda de uso turístico" ante Turisme Comunitat Valenciana. Desde el Decreto-ley 9/2024, que modificó el Decreto 10/2021, el trámite requiere un informe municipal de compatibilidad urbanística favorable, la referencia catastral del inmueble y el DNI/NIE del titular. La inscripción se realiza mediante declaración responsable y tiene una validez de cinco años, tras los cuales debe renovarse.
Es imprescindible comprobar también los estatutos de la comunidad de propietarios: muchas comunidades en la zona han limitado o prohibido expresamente el alquiler turístico en sus edificios, y alquilar sin registro puede acarrear sanciones administrativas.
Cómo tributan los ingresos por alquiler
Si usted no reside fiscalmente en España, los ingresos por alquiler turístico se declaran a través del Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR), Modelo 210, con presentación trimestral (del 1 al 20 del mes siguiente a cada trimestre).
El tipo aplicable depende de su país de residencia:
Residentes en la Unión Europea, Islandia, Noruega o Liechtenstein tributan al 19% sobre el beneficio neto, pudiendo deducir los gastos vinculados al alquiler: comunidad, IBI, seguro, suministros, reparaciones y amortización proporcional del inmueble.
Residentes fuera de la UE/EEE — incluido el Reino Unido tras el Brexit — tributan al 24% sobre el total de los ingresos, sin derecho a deducir ningún gasto.
Un ejemplo con una vivienda que genera 12.000 € brutos al año en alquileres, con 3.000 € de gastos deducibles:
Un propietario sueco o noruego pagaría el 19% sobre 9.000 € de base (12.000 € menos 3.000 € de gastos), es decir, 1.710 €. Un propietario británico o de un país fuera del EEE pagaría el 24% sobre los 12.000 € íntegros, es decir, 2.880 €, sin poder restar ningún gasto.
La renta imputada en los meses sin alquilar
Por los periodos del año en que la vivienda permanece vacía o a disposición del propietario, sigue existiendo una obligación fiscal distinta: la renta imputada, calculada sobre el valor catastral del inmueble, que se declara también mediante el Modelo 210, normalmente en enero del año siguiente.
Marco legal
La tributación de no residentes se regula en el Texto Refundido de la Ley del IRNR (Real Decreto Legislativo 5/2004), y el alquiler turístico en la Comunitat Valenciana se rige por la Ley 15/2018 de turismo, ocio y hospitalidad, el Decreto 10/2021 y su modificación por el Decreto-ley 9/2024.
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