De flesta nordiska köpare i Spanien blir automatiskt medlemmar i en comunidad de propietarios från den dag de skriver under köpekontraktet hos notarien. Många jämför den med en svensk bostadsrättsförening, men likheterna är ytligare än man tror – och skillnaderna kan bli dyra. Här går vi igenom hur den spanska samfälligheten faktiskt fungerar, vilka beslut som kan fattas över ditt huvud och vilka fällor som drabbar just utländska ägare.
Vad är en comunidad de propietarios?
När en byggnad eller ett bostadsområde delas upp i separata enheter – lägenheter, radhus, garageplatser, förråd – uppstår automatiskt en samfällighet enligt Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal (LPH). Du äger din bostad direkt (till skillnad från en svensk bostadsrätt, där föreningen äger huset och du en andel), men du äger också en andel i allt som är gemensamt: fasad, tak, trapphus, hiss, pool, trädgård, garageinfart, vattenledningar.
Medlemskapet är inte frivilligt. Du kan inte gå ur, och du kan inte avstå från att betala genom att säga att du aldrig använder poolen eller hissen.
Avgiften och din andel (coeficiente de participación)
Varje enhet har ett coeficiente, en procentandel som står i byggnadens ursprungliga handling (título constitutivo). Den bestämmer både hur mycket du betalar och hur tungt din röst väger.
Ett konkret exempel: en lägenhet på 90 m² i en urbanisation utanför Alfaz del Pi med pool, hiss och trädgård kostar oftast 80–150 € i månaden i ordinarie avgift. I ett enklare flerfamiljshus utan gemensamma anläggningar kan det handla om 30–50 €. Räkna alltid in detta i din kalkyl – vår kalkylator för köpkostnader hjälper dig med de övriga posterna vid själva köpet.
Derramas – extrauttaxeringen som överraskar
Utöver den löpande avgiften kan stämman besluta om derramas: engångsuttaxeringar för fasadrenovering, nytt tak, hissbyte eller energiåtgärder. Beloppen kan bli betydande – 2 000–8 000 € per lägenhet är inte ovanligt vid en fasadrenovering.
Två saker är avgörande vid ett köp:
- Skulder följer bostaden. Enligt art. 9.1 e) LPH svarar köparen med själva fastigheten för obetalda avgifter från det löpande året plus de tre föregående kalenderåren. Säljaren ska därför lämna ett intyg om att avgifterna är betalda (certificado de estar al corriente) vid notarien. Avstå aldrig från det intyget.
- En beslutad derrama betalas av den som var ägare när beslutet fattades. Är arbetet beslutat men inte fakturerat när du köper, kan ansvaret ändå hamna hos säljaren. Be alltid att få läsa protokollen (actas) från de senaste två–tre stämmorna.
Stämman och majoritetskraven
Ordinarie stämma (junta ordinaria) hålls minst en gång per år. Beslutsreglerna finns i art. 17 LPH och är olika beroende på fråga:
- Enkel majoritet – normal förvaltning, budget, val av styrelse.
- Tre femtedelar av ägarna och andelarna – nya gemensamma tjänster som hiss, portvakt, laddstolpar, bevakning.
- En tredjedel – installation av telekom- eller solenergisystem, där bara de som röstat ja betalar.
- Enhällighet – ändring av byggnadens ursprungliga handling eller stadgar.
- Tillgänglighetsåtgärder (art. 10.1 b LPH) är obligatoriska utan omröstning om en ägare över 70 år eller med funktionsnedsättning begär dem och kostnaden inte överstiger tolv månadsavgifter efter avdrag för bidrag.
Sedan Ley Orgánica 1/2025 trädde i kraft den 3 april 2025 kan stämman dessutom med tre femtedelars majoritet godkänna, villkora, begränsa eller förbjuda korttidsuthyrning i byggnaden. Det är en betydande skärpning – tidigare krävdes i praktiken enhällighet för ett förbud. Rättsläget kring redan pågående uthyrning är fortfarande omdiskuterat, men om du köper med uthyrning i åtanke måste du läsa stadgarna och de senaste protokollen innan du skriver under.
Två fällor som drabbar just utlandsboende ägare
1. Delgivningsadressen. Enligt art. 9.1 h) LPH ska du uppge en adress i Spanien för kallelser och meddelanden. Gör du inte det gäller bostaden i Spanien som adress – och om posten inte går fram räcker det att kallelsen anslås på anslagstavlan för att den ska vara giltigt delgiven. Du kan alltså bli bunden av beslut och uttaxeringar du aldrig sett. Anmäl därför alltid en e-postadress eller din advokats adress skriftligen till förvaltaren.
2. Rösträtten faller vid obetald avgift. Enligt art. 15.2 LPH får den som är i dröjsmål delta och yttra sig på stämman, men inte rösta. En bortglömd autogirobetalning kan alltså tysta dig i just den fråga som betyder mest.
Om du är oense med ett beslut
Ett stämmobeslut kan klandras i domstol enligt art. 18 LPH inom tre månader – eller inom ett år om beslutet strider mot lag eller stadgar. Fristerna är korta och räknas från stämman eller från delgivningen av protokollet. Reagera direkt; väntar du är rätten förlorad.
Vår rekommendation
Innan du köper: begär stadgarna, protokollen från de tre senaste stämmorna, den senaste budgeten och intyget om att avgifterna är betalda. Efter köpet: anmäl en delgivningsadress, sätt upp autogiro och ge fullmakt (delegación de voto) till någon du litar på om du inte kan närvara. Det kostar nästan ingenting och skyddar dig mot de flesta obehagliga överraskningarna.
Kontakta oss / Contact us / Contáctenos:
E-post: [email protected]
Telefon: +34 629 549 430
Webb: www.colas-abogados.com