En av de vanligaste missuppfattningarna bland våra nordiska klienter handlar om gåvor av fast egendom i Spanien. Många föräldrar som vill överlåta sin bostad till barnen i livstid utgår från att den enda skatten är den gåvoskatt (Impuesto sobre Donaciones) som mottagaren betalar. Det är fel. Den spanska lagen betraktar varje gåva som en överlåtelse i skattemässig mening, och därför måste även givaren deklarera och betala skatt för en eventuell kapitalvinst — trots att han eller hon inte fått en enda euro i utbyte.
Varför beskattas givaren?
Den spanska inkomstskattelagen (artiklarna 33–36 i LIRPF för bosatta och artikel 13 i LIRNR för icke-bosatta) likställer en gåva med en avyttring. Skatten beräknas på skillnaden mellan förvärvsvärdet (priset då bostaden köptes, plus skatter och kostnader) och överlåtelsevärdet (marknadsvärdet på dagen för gåvan, normalt det värde som anges i gåvobrevet). Det spelar ingen roll att inga pengar har flutit; staten utgår från att förmögenhetstillväxten har realiserats vid övergången av äganderätten.
Praktiskt exempel
Anta att du köpte din lägenhet i Alfaz del Pi år 2008 för 150 000 €, plus 15 000 € i skatter och notarie. Ditt förvärvsvärde är därmed 165 000 €. År 2026 vill du skänka bostaden till din son. Marknadsvärdet vid gåvotillfället är 250 000 €. Den skattepliktiga kapitalvinsten blir 250 000 € − 165 000 € = 85 000 €.
För en privatperson som inte är skattemässigt bosatt i Spanien och som agerar utan fast driftställe beskattas kapitalvinsten vid gåva av en spansk fastighet som huvudregel med 19 % enligt reglerna för icke-residenter (IRNR). Den progressiva skatteskalan för personer som är skattemässigt bosatta i Spanien gäller inte, och skattesatsen beror inte på svenskt medborgarskap. I exemplet ger en skattepliktig vinst på 85 000 € en skatt på 16 150 €, före eventuella justeringar eller lättnader i det enskilda fallet. Modelo 210 för fastighetsöverlåtelsen ska lämnas under de tre månader som följer efter att en månad har gått från gåvodagen. Se den spanska skattemyndighetens skattesatser för IRNR och anvisningar för Modelo 210.
Och mottagarens skatt?
Ovanpå detta betalar mottagaren gåvoskatt enligt reglerna i den autonoma region där fastigheten är belägen. I Comunitat Valenciana finns sedan 2023 en bonifikation på 99% för gåvor mellan föräldrar och barn, vilket gör att mottagarens kostnad blir låg, men givarens kapitalvinstskatt påverkas inte av detta — den ska betalas i sin helhet.
Det berömda undantaget för 65-åringar (gäller inte icke-residenter)
Spanska lagen undantar kapitalvinsten när en person över 65 år överlåter sin fasta bostad (residencia habitual). Detta undantag gäller dock endast för skattemässigt bosatta i Spanien. För icke-residenter är skatteplikten obegränsad, oavsett ålder eller relation till mottagaren. Detta är en av de viktigaste skillnaderna att tänka på vid planering av familjeöverlåtelser.
Räkna ut din skatt
Den länkade kalkylatorn är avsedd för försäljningar och ger bara en uppskattning. Den ska inte användas som en fullständig skatteberäkning vid gåva: vid en ren gåva finns ingen köpeskilling att hålla inne 3 % av. Värdering, kostnader, eventuella avskrivningar och både givarens och mottagarens förhållanden måste granskas före underskrift.
Vår rekommendation
Att skänka en bostad i Spanien är ofta klokt — men det måste planeras med båda skatterna i åtanke: gåvoskatt för mottagaren och kapitalvinstskatt för givaren. Ibland är ett testamente eller ett bodelningsavtal mer fördelaktigt; ibland är gåvan klart bättre. Vi analyserar varje familjs situation och presenterar de olika alternativen med exakta belopp innan något beslut tas. Hör av dig så går vi igenom din specifika situation.
Kontakta oss:
Email: [email protected]
Telefon: +34 629 549 430
Web: www.colas-abogados.com