Skillnaden mellan en spansk och en svensk fastighetsmäklare – vad du måste veta innan du köper

Om du har köpt eller sålt bostad i Sverige vet du hur det fungerar: en licensierad mäklare, ett budgivningsförfarande med budlogg, en kontrollerad överlåtelseprocess och ett tydligt regelverk som skyddar både köpare och säljare. När du sedan ska köpa en bostad på Costa Blanca kan du möta ett system som skiljer sig på flera avgörande punkter. Att känna till dessa skillnader kan spara dig både pengar och obehagliga överraskningar.

Krav på licens och utbildning

I Sverige är fastighetsmäklare en skyddad yrkestitel. För att få kalla sig mäklare krävs en högskoleutbildning, registrering hos Fastighetsmäklarinspektionen och en obligatorisk ansvarsförsäkring. Det finns ett tydligt tillsynssystem och mäklare kan bli av med sin licens om de brister i sina skyldigheter.

I Spanien finns ingen nationell licens som krävs för att arbeta som fastighetsmäklare. Vem som helst kan i princip öppna en mäklarbyrå och förmedla fastigheter utan formell utbildning eller registrering. Det finns visserligen frivilliga branschorganisationer – till exempel API (Agente de la Propiedad Inmobiliaria) – men medlemskap är inte obligatoriskt. Det innebär att kvaliteten och professionalismen kan variera enormt mellan olika mäklare.

Mäklarens roll – vems intressen representeras?

I Sverige har fastighetsmäklaren en lagstadgad opartisk roll. Mäklaren ska tillvarata både säljarens och köparens intressen och har en upplysningsplikt gentemot köparen om fel och brister som mäklaren känner till.

I Spanien arbetar mäklaren i regel uteslutande för säljarens räkning – det är säljaren som betalar provisionen och det är säljarens intressen som prioriteras. Som köpare har du alltså inte per automatik någon part på din sida i transaktionen. Det är ett av de viktigaste skälen till att anlita en oberoende advokat som enbart representerar dig som köpare.

Budgivning och prisförhandling

I Sverige sker budgivningen öppet och transparent, med en budlogg som alla budgivare har rätt att ta del av i efterhand. Processen regleras av Fastighetsmäklarlagen.

I Spanien existerar ingen motsvarighet till det svenska budgivningssystemet. Priset som anges i annonsen är ett utgångspris och det är fullt möjligt – och vanligt – att förhandla. Det finns ingen skyldighet för säljaren att redovisa eventuella andra bud, och det finns inget formellt skydd för dig som budgivare om säljaren väljer att sälja till någon annan i sista stund. Tills ett kontrakt (contrato de arras) är undertecknat och handpenning erlagd är ingenting juridiskt bindande.

Provision – vem betalar och hur mycket?

I Sverige betalas mäklararvodet av säljaren och uppgår vanligtvis till 1,5–3 % av köpeskillingen.

I Spanien är det också i regel säljaren som betalar provisionen, men det förekommer variationer. Provisionen är generellt högre – ofta 3–6 % – och är inte alltid transparent redovisad. Det händer även att samma objekt marknadsförs av flera mäklare samtidigt utan exklusivitetsavtal, vilket kan skapa förvirring och ibland dubbla provisionsanspråk.

Kontraktsprocessen

I Sverige upprättar mäklaren köpekontraktet och ansvarar för att överlåtelsen sker korrekt. Tillträde och betalning sker vid ett och samma tillfälle.

I Spanien ser processen annorlunda ut och involverar normalt tre steg:

1. Contrato de arras – ett privat förkontrakt där köparen betalar 10 % i handpenning. Om köparen drar sig ur förlorar han handpenningen; om säljaren drar sig ur återbetalar han dubbelt.
2. Due diligence-perioden – advokaten kontrollerar fastigheten, skulder, servitut, bygglov och att säljaren verkligen har rätt att sälja.
3. Escritura pública – det slutliga köpekontraktet undertecknas inför en spansk notarie, betalningen sker och äganderätten övergår formellt till köparen.

Mäklaren upprättar i regel contrato de arras, men det juridiska ansvaret för att kontrollera fastigheten och skydda köparens intressen faller inte på mäklaren – det är advokatens uppgift.

Varför behöver du en advokat i Spanien?

I Sverige är mäklaren den centrala figuren i en bostadsaffär och har ett lagstadgat ansvar för processens korrekthet. I Spanien fyller mäklaren primärt en förmedlande och marknadsförande roll. Den juridiska granskningen, kontraktsförhandlingen och skyddet av köparens intressen är uppgifter för en oberoende advokat.

En advokat på köparens sida i Spanien kontrollerar bland annat:

• Att fastigheten är fri från skulder, inteckningar och belastningar
• Att bygglov och bosättningsintyg (licencia de primera ocupación) är i ordning
• Att säljaren har full äganderätt och rätt att sälja
• Att energicertifikat och IBI-kvitton finns
• Att betalningar till samfälligheten är à jour